临近岁末，回顾2024年美国商用地产市场的表现，Green Street最新发布的《商用地产价格指数》报告显示出市场显著复苏的迹象。过去一年，商用地产整体价格平均上涨了4.8%，其中部分资产类别的涨幅甚至达到两位数。然而，高利率环境和地缘政治紧张局势仍然是投资者面临的重要挑战。一、2024年的主要市场表现尽管商用地产整体价格较去年上涨了4.8%（见下图），但与2022年的峰值相比，仍下跌约18%。不同类型的物业价格增长也呈现出明显的分化。其中，出租公寓价格上涨14%，成为复苏的领跑者，反映出住房需求的持续增长。零售地产表现同样强劲，商场价格上涨17%，社区零售中心价格上涨8%，显示出消费者需求的强劲复苏。相比之下，工业地产价格仅微涨1%，而写字楼表现最为疲弱，价格同比下跌1%，自2022年高点以来已下滑36%。此外，数据中心价格上涨5%，主要得益于云计算和人工智能技术需求的推动。来源：Green Street资本化率方面，高利率环境对商用地产的收益率构成压力，但市场信心整体较为稳定，投资者对高质量资产的需求依然强劲。二、推动价格上涨的因素商用地产价格上涨背后存在多重推动力。首先，住房和零售市场需求的恢复是重要驱动因素。私人住宅市场供不应求，房价高不可攀，导致租房需求强劲，租金增长推动了出租公寓市场的表现。而零售地产则受益于疫情后消费者支出的复苏，特别是社区购物中心重新焕发活力。其次，科技和基础设施投资的增加为某些资产类别提供了支撑。数据中心因AI与云计算技术的快速发展而表现出色，资本投入在未来几年预计仍将持续。此外，机构级优质资产在市场波动中表现出较高的抗跌能力，进一步推动整体价格上涨。三、未来的不确定性：风险与机遇尽管价格上涨趋势积极，商用地产市场的未来仍存在多重风险。首先，高利率环境持续对融资成本构成压力，美联储的货币政策方向将成为关键变量。如果长期利率持续保持在4%左右的高位，则商用地产的收益率可能受到进一步挤压。其次，写字楼市场的复苏依然存在不确定性。远程办公的长期化影响了写字楼的需求，价格从高点下跌了三分之一以上，短期内难以看到明显的回暖迹象。此外，中美脱钩和供应链多元化可能为工业地产和物流中心带来机会，但同时也对市场增加了不确定性。另外，各个市场受当地经济发展和供需关系的影响，即使是同一种物业类型，不同市场之间的表现也出现了明显的分化（见下图）。以出租公寓为例，尽管整体价格自2021年高点有所回落，但在部分高需求的核心都市圈，资产价值仍处于较高水平，而在较弱的市场，价格则显著回落。类似地，工业地产在一些物流枢纽城市仍持续增长，而在供过于求或需求放缓的区域表现平平。这种分化体现了市场特性和区域经济对同一类型物业的差异化影响。来源：Green Street 四、投资策略的调整根据当前市场表现和未来预期，投资者需采取更为精细化的资产配置策略。首先，零售与出租公寓地产表现强劲，投资者可以增加对高租金增长地区优质资产的配置，尤其是在人口持续增长的城市中。数据中心和工业地产长期看好，但需谨慎评估估值过高的风险。数据中心受益于技术需求，而工业地产则可能因本土制造业复苏获得增长动力。对于写字楼市场，建议谨慎观望，仅选择一线城市中的优质资产，并避开二线和三线城市中复苏缓慢的资产。在防御性资产方面，高利率环境下，适度增持防御性强的高质量债券和抗通胀工具，降低市场波动风险。医疗办公楼和生命科学园区等必需产业相关的资产也值得关注。五、总结与展望2024年的商用地产市场表现出了显著的复苏迹象，但资产类别之间的分化依然明显。在此背景下，投资者需要更加注重高质量资产的选择，避免盲目追逐热点。未来，利率变化、政策环境与技术驱动将成为影响市场的关键变量。通过动态调整策略，平衡收益与风险，投资者能够在不确定性中抓住长期增长的机遇，穿越市场波动，实现财富的稳步增值。参考文献：https://www.linkedin.com/posts/cre-analyst_a-tale-of-markets-green-street-just-activity-7270787754475560960-cERJ?utm_source=share&utm_medium=member_desktop
