2024年9月18日，美联储宣布将联邦基金利率下调50个基点，随后在11月6日再次降息25个基点。
然而，令人意外的是，长期利率（如10年期及以上的国债收益率）不仅未随之下降，反而出现上升趋势。著名投资人斯坦利·德鲁肯米勒（Stanley Druckenmiller）在美联储首次降息当天即做空美国国债，显示出他对长期利率上升走势的强烈预期。
不同期限利率对地产投资的影响
对于地产投资者而言，不同期限的利率对不同资产类别有着直接影响：
短期利率：由于联邦基金利率是存款机构之间以无担保方式进行隔夜借贷的利率，短期利率（1-3个月）直接受其影响，通常作为开发贷款的基准利率，直接影响土地购置和开发项目的融资成本。
10年期利率：是经营性物业长期贷款的基准利率，也是影响资本化率（Cap Rate）的主要因素，对物业估值有重大影响。对于注重现金流收益和资产增值的商业地产投资者，10年期利率尤为关键。
30年期利率：作为房屋抵押贷款的参考利率，与住宅房地产投资相关。
为何美联储降息，长期利率却上升？
美联储降息通常旨在刺激经济，降低借贷成本，理论上应导致长期利率下降。然而，近期长期利率上升，主要受以下因素影响：
通胀预期上升：降息可能刺激经济活动，导致通胀预期上升。投资者为弥补未来购买力下降的风险，要求更高的长期债券收益率。德鲁肯米勒预计通胀可能飙升至20世纪70年代的滞胀水平，认为美联储将难以如市场预期般降息，甚至可能无法降息。
政府借贷增加：财政政策如减税和增加支出可能扩大预算赤字，政府需要更多借款，增加债券供应，导致收益率上升。
投资者情绪和风险溢价：对财政纪律和潜在通胀压力的担忧使投资者要求更高的风险溢价，推动长期收益率上升。
特朗普经济政策对长期利率的影响
特朗普总统的经济政策，包括关税、移民和减税等，对长期利率有多方面的影响：
关税政策：特朗普计划对进口商品，特别是来自中国的商品，征收高额关税。此举可能导致进口商品价格上涨，推高通胀预期。为应对通胀风险，投资者可能要求更高的长期债券收益率，导致长期利率上升。
移民政策：特朗普主张收紧移民政策，驱赶非法移民。这可能导致劳动力供应减少，推高工资水平，进一步加剧通胀压力。为应对通胀上升，长期利率可能随之上升
减税政策：特朗普计划实施大规模减税，可能扩大财政赤字，增加政府借贷需求。政府为筹集资金，可能发行更多长期债券，增加市场供应，导致债券价格下跌，收益率上升，从而推高长期利率。
商业地产投资者应关注的要点
面对长期利率上升，地产投资者应注意以下事项：
融资成本增加：长期利率上升将提高长期贷款的融资成本，影响投资回报。需评估项目的现金流，确保能够覆盖增加的融资成本。
物业估值调整：资本化率上升可能导致物业估值下降。在进行投资决策时，应重新评估资产的内在价值，避免高估。
市场需求变化：利率上升可能抑制购房需求，利多租赁市场。需密切关注市场动态，调整投资策略。
总之，尽管美联储降息旨在刺激经济，但长期利率受多重因素影响，可能出现与预期相反的走势。地产投资者应全面评估市场环境，灵活调整策略，以应对利率变化带来的挑战。
