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第16期
吴斌
执行局副局长
三级高级法官
“吴法官，我想好了，我愿意配合法院工作，我还想参加这间房后续的竞拍……”
漫长的拉锯之后，上海一中院执行局吴斌法官再次接到了“小业主”王先生的电话。这次，对方话里话外都少了许多抵触。案外人王先生曾是这起案件执行过程中最难沟通的一位，如今王先生愿意接受法院的执行意见，让整个执行案件都有了进展。
吴法官长舒一口气，看着案桌上厚厚一沓的执行材料，回想起这起案件从终本执行到再次恢复执行，他的思绪回到了刚接到这个案子的时候……
十多年前，明睿公司因经营不善，欠银行的借款一直未能按期偿付，案件进入执行阶段。上海一中院执行局第一时间查封了明睿公司名下的18套房产，并及时拍卖了其中9套。申请人拿回了一大半的案款。而后，执行局发现剩下的9套房产均为办公用房，被执行人当初抵押给银行后又悄悄卖给了案外人“小业主”。当年这些“小业主”支付房款金额不一，有的已全额支付，有的只支付了部分房款。因“小业主”提出执行异议和执行异议之诉，涉案房产只能暂停处置。执行工作也按下了暂停键。
“小业主”们提出的执行异议、复议等均被法院驳回后，执行局再次启动执行程序。执行局发现其中3套房产的占用人为同一家服务公司，经过执行法官多次释法明理，服务公司最终搬离并向法院交还了房产。执行局也抓紧完成了3套房产的拍卖工作。
18套房产现在还剩6套需要处置。前期，执行法官多次召集申请执行人和6套房产的“小业主”进行协商沟通，双方差距较大，终未达成和解意向。执行局即对房产重新进行评估，并在现场张贴公告，督促6套房产“小业主”腾退房屋。没曾想，“小业主”集体抵触情绪愈发激烈，拒不配合。执行工作再次陷入僵局。
近期，上海一中院执行局深入推进“交叉执行”专项活动，加速推动积案化解，这起案件到了吴法官手上。
法官助理拿着执行材料交给吴法官：“这个案子不好办啊，一房二卖，案外人一直没能办理产证，但一直占用着，还将房屋进行了转租。”
吴法官回道：“转换思路，肯定能找到突破口，现在我们就研究一下执行方案……”
6套房产的占有具体情形不同，“小业主”支付情况不一，一起处置困难太大。通过对6套房产情况再次核实排摸，吴法官发现“小业主”王先生占有的这套办公用房建筑面积170多平，但是当年仅支付了32万元房款，这十多年来，房屋一直处于出租状态。王先生的租金收入已覆盖当年的购房款。对这部分租金，申请执行人表示可以不予追偿，以弥补“小业主”的损失，只希望能尽快将房产收回进行拍卖。据了解，王先生还曾作为“小业主”代表多次参与约谈，带有抵触情绪，配合意愿不高。
“房子抵押给银行在前，你虽然付过一部分房款，但是没有办理产证，你并不是真正的业主。”
“我付了钱，买了这套房子，这房子就是我的。”
每一次法官本着化解矛盾，力促和解的目标约谈双方时，双方都各持己见，未能达成一致。综合各方信息后，吴法官的脑海里有了新思路，要破这个局，就从最“硬”的骨头下手，化整为零，区分情况，一套一套地解决。
由于之前的评估已过时效，执行局重新启动该套房产估价，并送达至各方当事人手中。考虑到多次协商均无果，为了提高执行效率，法官决定直接处置这套房产。
吴法官一行人来到了王先生的这套办公用房。租赁这套房产的是一家教培机构，教培机构负责人表示，自己是和业主签订的合同，是合法租赁，合同还没到期，不能配合法院完成清场工作。法官们早已做好初次接触碰壁的准备，一次不行就再来。之后，法官们多次上门与教培机构负责人沟通，耐心向对方解释前因后果，陈述利弊，晓以利害，张贴公告。功夫不负有心人，最后教培机构打来电话反馈，他们已搬离了这套房屋。
房屋清场工作完成后，执行局开始着手准备上拍前的准备工作——组织拍辅机构上门对房屋情况进行查看，又请公证处人员到现场对室内剩余空调等物品进行公证，确保一切无误后，及时更换门锁。
一系列环环相扣的迅疾行动让王先生意识到继续抗拒已无意义，便主动联系了吴法官。现在这套办公用房已顺利上拍。吴法官说：“我们要努力维护申请执行人的权益，也要权衡好案外人的合法利益，另外五套房产的“小业主”对这套房产的处置高度关注，我们也借此机会继续努力做他们的工作，相信本案后面的执行难题也会迎刃而解。”
（以上人名公司名均为化名）
这起执行只是“交叉执行”专项活动的一个缩影。据悉，今年以来，上海一中院执行局对于长期“久执不结”的难案，将其纳入“换位执行”的内部交叉执行范围，组织执行骨干挂帅办理，通过优化执行思路，加大执行力度，打破原案未能执行的局面，让执行守护好公平正义最后一公里。
文：姚卫华 袁逸馨（实习）
值班编辑：方玥人 徐朗
