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前，《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》（以下简称《规划》）获国务院批复同意。国务院对《规划》的批复涉及六个方面，其中强调“系统优化国土空间开发保护格局”，严格开发强度管控，促进地上地下空间复合利用，有序实施城市有机更新、土地综合整治和城中村改造。
在此背景下，南方日报专访第一太平戴维斯（Savills）华南区策略顾问部负责人邓耀华，以中英城市更新系列论坛为依托，结合论坛现场重磅焕新首发的《中英城市更新白皮书》，就中英城市更新与商业创新的经验互鉴，以及深圳城市更新特点等议题展开深度交流与探讨。
邓耀华：
相比于英国的城市更新，中国的城市更新在追求效率上显得更为明显。此外，时间因素的考量在中英两国的城市更新中是个关键差异点，这可能与两国在土地使用年限上的巨大差别有关。
伦敦金丝雀码头鸟瞰图
以白皮书中英国的伦敦码头区为例，上世纪70年代末和80年代中期，英国的城市更新政策侧重于经济增长和房地产开发，利用公共资金带动私人投资，伦敦码头区就是其中的典型例子。在这里，相互联通的地铁和快速铁路交付承诺与1950-1960时期相同，既不与建设交付同步也不与商业办公楼的快速入驻需求同步。
城市更新的内在逻辑需要把时间因素考虑进去，时间是其中的重要变量。当受到时间因素限制的情况下，城市更新中的选择就会变少。以运营的思维和长期主义对待城市更新，会得到与纯粹开发思路不同的结果，运营思路需要考虑未来几十年甚至上百年的事情。
邓耀华：
正如前面所提到的，英国是一个非常典型且在城市更新领域拥有非常充分的实践的一个国度。但城市更新涉及到复杂的权益主体和多方在地的居民的利益需要考虑，在实际执行过程中，为了将决策的每一个节点都沟通得更加充分，致使项目执行周期延迟5年、10年乃至数十年的情况也屡出不穷。
相较而言，我们的国家、我们的制度，包括我们土地国有的属性，从某种程度上来说，其实是更利于我们去推动大型城市更新项目的优势条件。但恰是这些条件，也一定程度上成为了一种甜蜜的烦恼。我们有非常充足的资金参与到城市更新的项目中，因此更希望在很短的时间内看到成果。这导致部分处于高密度核心区的城市更新项目，因为时间不充分、沟通不充分，使得其中很多值得保留的东西没能被完整地保留下来。
所以，回到您最初的问题。其实，中、英两国从城市更新领域横向对比来看，各有各的优势，也各有各的烦恼。
阶段性的集中城市更新会有很强的造富效应，但容易忽视更为内在而恒久的更新要义。城市更新是个系统工程，需要时间的沉淀与检验，我们可以通过借鉴英国的一些经验，延长时间的视角，让在地居民更加充分地参与到城市更新中来。同时，城市更新中的设计、招商、运营都要有弹性，要给未来留白，才能有足够的时间和空间解决当初无法解决的问题。
邓耀华：
在国内，城市间的城市更新也并非千人一面。
以广州和深圳为例，经过改革开放后的快速发展和开发建设，广州和深圳急需城市更新来承载区域和城市配套及产业的升级，两地也成为城市更新领域代表性的城市。其中，广州注重政府的统筹规划与利益共享，而深圳则强调政府引导与土地规划的紧密结合，通过政策与市场双重驱动来推进城市更新。
正是因为深圳善于突破，能够敏锐捕捉市场的动态，敢于在政策确立初期进行突破式地创新，积极出台新政策和激励机制。我相信，未来深圳也将继续作为城市更新的排头兵，为全国各大城市提供城市更新的范例。
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邓耀华：
这个过程里，如何去定义权益主体很重要，并不是直接权益主体就等同于全部的权益主体。我们要调动好城市更新之后遗留的存量物业、原住民及其他区域内真正的利益群体，与之充分沟通，让他们能够充分地参与进来。
我们要用辩证的思想来审视城市更新。欲速则不达，表面上的‘快’可能是‘慢’，看起来的‘慢’可能反而是‘快’，有必要重新定义权益主体的范畴。仅有政府、投资方和契约主体组成的直接权益主体参与是不够的，还需要将更多的在地居民，甚至是代表性的市民群体纳入进来，做出能经得起时间考验和检验的城市更新好项目，才是对脚下土地最好的回馈。
*以上内容来源于南方日报独家专访
更多信息，请联系：
邓耀华 Andrew Deng
第一太平戴维斯华南区
策略顾问部负责人
+86755 8436 7058
+86139 2647 4954
andrew.yh.deng@savills.com.cn
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