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楼市政策
01
超预期政策将促楼市巩固筑底，此次政策出台的力度彰显了政府维稳楼市的决心。预期政策持续发力的情况下，加以宏观经济基本面的支撑，未来较短时间内楼市将会出现筑底回升。
三季度政策梳理
9月底政策密集出台，四大一线城市限购陆续松绑强势提振房地产市场未来预期。
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9.29上海楼市新政
土地市场
02
土拍规则优化推动上海土拍市场化，房企谨慎聚焦优质地块致热门地块溢价上升，土地市场两极分化，但随着新房市场的企稳回升和政策的持续引导，也将加快上海土地市场向好发展的步伐。
2024年三季度土拍情况
（第四、五批次）
截至9月30日， 2024年上海土拍市场集中供应涉宅用地共26宗，其中，Q3季度共两个批次涉宅用地集中供应：
2024年第四批次土拍结果
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2024年第五批次土拍结果
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2024年三季度土拍变化
（第四、五批次）
土拍规则变化：
自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。
整体市场
03
“沪七条”可释放前期购房资格不足的客户入场，“银十”成色尚可，尤其反映在续销项目上，存量客户积极进场。此次组合拳对于降低成本、满足置业需求、促进楼市平稳等具有积极的作用，市场信心预计筑底回稳。
2024年新房供应回归市场化
6月21日起，新房批次概念已成历史，供应取证操盘灵活性增加，回归市场化推盘。
截止9月，上海2024年前三季度新房供应市场共推出230张预售证，同比去年同期9个批次、237张预售证基本持平，推盘依旧保持“少量快跑”节奏。
2024年上海全市新房供应情况
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中环内供应明显冲高
前三季度楼盘主要集中在外环以外，但中环内项目供应量2024年明显冲高，豪宅扎堆上新。
从环线来看，新增取证主要集中于外环以外，占预售证总发布数66%。中环内的供应量仍然稀缺，但今年体量明显冲高，内环内27次、内中环23次取证，优质豪宅爆发式供应，主要集中在黄浦、静安和浦东滨江地段的核心区域。
2024年上海全市新房预证环线分布
新房认筹及开盘情况持续分化
2024年全市去化率为43%，明显下探，去化受推盘质素影响较大，各大片区持续分化。
分区域情况：各大区域热度普遍下滑，同时市郊区及板块内部分化依旧存在，市区热度领头，外围片区持续承压，多数项目在前期房源挤压下，直接平推续销，甚至出现“0认购”。
2024年上海分区域新房平均认筹率、去化率
二手市场持续承压，政策存在短效性
二手市场量跌价稳，二季度“沪九条”政策效力较短，9月二手成交量有再次低于市场荣枯线。
成交量：随着2024年上半年沪九条的推出， 2024Q2成交套数和面积都有明显回升， 其中6月受政策影响最为直接，成交套数和面积回升幅度最大，成交套数达到23461套，但7月成交套数和面积又回到4-5月的成交区间内。
整体政策效力无法延续，致使2024Q3整体成交量下滑严重，9月二手成交量又再次低于市场荣枯线15000套，市场面临极大的承压。
2022年-2024年Q3二手市场成交情况
2023年Q3-2024年Q3
上海市二手房市场成交情况
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高端公寓市场
04
当前豪宅市场竞争激烈，高端买家对核心资产的配置要求逐步提升，未来均好性项目（地段、品质、品牌、配套和服务）才能在当前市场环境下，走出“开盘即清盘的独立行情”。
均价10w+高端公寓市场情况
第三季度高端公寓供应较去年同期大幅上涨，整体延续了二季度的高供应态势，但成交同、环比均出现下滑，市场开始趋于冷静。
供求分析：2024年第三季度，高端公寓市场供应量环比虽有所下滑，但相较去年同期上涨超三成。从今年第二季度开始，市场供求关系发生转变，大量的高端项目入市，市场在短期内无法完全消化，供求关系已出现供大于求态势；
价格分析：2024年第三季度的高端公寓成交均价146517元/㎡，同比上升24%，主要受二三季度大量10万+项目供应持续放量的影响，均价有明显抬升。
2023年至今均价10万+以上
高端公寓市场供求走势
2024年Q4即将入市高端公寓
风貌别墅
05
风貌市场-整体市场情况
风貌市场-已入市项目情况
未来展望
06
楼市政策展望
全面细化支持政策：四季度行业政策将重点围绕“稳市场”、“保交房”、“去库存”等核心内容加速落实细化。
中央层面加快出台支持盘活商品房库存具体举措、对房企的融资支持，缓解企业资金压力。
地方层面增加财税补贴，放开价格管控等。房地产市场有望持续改善。
土地市场展望
2024年三季度，随着土拍规则优化的落地，或将对上海房地产市场、房价走势、住房品质等多方面产生一定影响，助推房地产市场健康稳定发展，上海土拍正进一步回归市场化。
短期来看，在政策环境持续宽松的背景下，土拍热度或将逐步提升，但房企出于谨慎考虑，仍会聚焦于优质地块，两级分化局面较难打破。
另一方面，若新房市场能够在新政利好带动下企稳回升，也将加快上海土地市场向好发展的步伐。
整体市场展望
短期内止跌维稳：政策刺激下，二手房由于现房优势或率先启动，短期有强烈购房意愿但社保年限略有不足的客户率先进场，市场逐步复苏，可迎来阶段性止跌企稳，预计10月二手回升至荣枯线以上，并向良好水位线冲刺。
市场恢复仍受诸多方面因素制约：由于影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，且置换客户成交周期需要较长时间，市场回升势头能否延续未可确定。
高端市场展望
随着供应量能的攀升以及一二手倒挂的消失，预计整体豪宅市场热度或将稳中有降，2024年四季度预计仍有3100套高端公寓即将入市，会对高端买家形成分流态势，区域间、产品间竞争也将持续加剧，只有均好性强方能实现热销。
风貌别墅展望
基于当前上海市区风貌住宅的供应与成交情况，未来市场预计将呈现以下趋势：供应过剩与同质化竞争将进一步加剧，高总价产品面临更大销售压力。然而，市区顶尖地段的风貌住宅仍将保持市场热度，成为成交亮点。项目需通过创新设计与差异化定位，提升产品竞争力，以应对未来市场的激烈竞争。
数据来源：瑞数、克尔瑞、网上房地产
由第一太平戴维斯住宅销售部整理
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