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2024年会否是转折点？
面
对全球金融、政治环境及其相应行为的复杂多变，2024年的地产行业依旧在逆境中持续演进，展现出一定的韧性与创新力。ESG理念的普及、AI技术对办公模式的革新、亚洲经济的持续潜力以及投资市场的全新动向，展现出地产行业多元且动态的一面。在此背景下，第一太平戴维斯发布的2024年度全球报告《影响力》以“转折点”为题，深度剖析行业动态，旨在为读者提供全面客观的洞察，共同探索行业发展的新路径。
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《影响力》
James Macdonald
第一太平戴维斯中国区
市场研究部负责人
生态、政治和经济环境不断变化，地产行业正处于转折点。投资者、开发商、租户需共筑可持续韧性城市。地产行业在中国韧性城市构建中作用显著，影响力增强。我们关注多样化办公模式，提升空间效率与人文关怀。第一太平戴维斯将持续为从业者和投资者提供前瞻性的房地产市场洞察，助力打造适应未来、承担社会责任的地产项目，共促中国城市韧性、包容发展。”
转折点
社会影响
ESG与韧性城市
世界城市在全球旅游和人口流动已经全面复苏，ESG问题持续获得更多关注，这也是第一太平戴维斯韧性城市指数的一部分，总共包括四大指标：经济基本面、知识经济与科技、ESG和房地产。今年指数显示城市规模和人才仍然是保持韧性的关键，但也有部分小型城市在大力培育ESG的背景下灵活取胜。
经济基本面：经济基本面凸显了东京和纽约在整体指数中的强劲表现。在外来移民和个人财富的支持下，这些城市的经济强劲多元，不断增长。新加坡和首尔GDP增长强劲，在这些传统基本面的推动下也跻身前十。而新加坡的优势与移民人数的大幅增加密不可分。
知识经济与技术：在数字时代，能够培养、吸引并留住技术人才的城市将拥有竞争优势。首尔在知识经济和科技指数方面遥遥领先，这得益于其一流的大学、深厚的国内人才储备以及从研发到生产的持续良好表现。韩国持有全球最高的人均专利数。
ESG：城市的环境、社会和治理（ESG）得分如何？这日益成为影响个人选择生活和工作地点的关键因素，并因此影响投资者的资金分配。在这项指标中，规模较小的城市大放异彩——所有排名前12位的城市人口均少于200万。其中，哥本哈根、格拉斯哥和爱丁堡等几个城市的净零排放目标比其所在国家走得更进一步。
房地产：在排名前20的城市中，房地产投资总额为2,620亿美元，与2021年的5,740亿美元相比下降了54%。在房地产指数排名前12位的城市中，有七个位于美国，反映了美国市场的持续深入发展。多伦多、巴黎、新加坡和东京的房地产排名大幅提升。
数据来源：第一太平戴维斯市场研究部
对绿色、可持续建筑的需求正在分化房地产市场，适应气候变化建造或改造的可持续建筑将成为房地产投资的新热点，ESG成为基金投资评估和资产管理流程的核心。因此，投资者必须紧跟时代趋势，灵活应对。
“社会”因素成为新内核
十年前环境问题可能处于房地产规划的边缘，而现在已成为一个核心。开发商和投资者什么时候才会正视地产的社会影响力呢？
开发商和投资者需要把社会价值贯穿项目的生命周期，项目总体上应该造福社会。
企业必须与更广泛的社区保持一致，在战略中优先考虑社会价值。
企业的关键在于通过真正参与和投资社区福利来实现社会价值，开展活动为社区提供资金，并促进居民直接、持续的参与。
转折点
AI时代
AI时代开启工作新模式
新的工作方式、科技的进步、新兴产业和地点涌现在过去十年改变了全球范围内工作的面貌。远程办公不受地域限制，即便不能到达，科技也能够帮助打开区域的人才市场。AI是未来办公场所和影响全球多元化人才聚集地的一个关键因素。
数据来源：第一太平戴维斯市场研究部
未来办公室寻找平衡
全球范围内雇员已经把灵活性融入到工作生活中。写字楼需要适应不断变化的劳动力需求以保持价值。目前的高端写字楼正向更可持续、更灵活、更多元化的建筑转变。而对等级较低的写字楼而言，按照新标准进行改造可能成本过高：在不太理想的商业地段，写字楼可能永远无法吸引到租户，因此也无法吸引到租金，也就无法证明投资的合理性。
在这种情况下，改造物业以投入新的用途显然是唯一的选择。第一太平戴维斯对全球六大写字楼市场的供需动态进行了分析，预计到2033年，每年需要对0.7%到0.9%的写字楼总存量进行重新规划改造，才能实现市场平衡。
数据来源：第一太平戴维斯市场研究部
转折点
东部崛起
全球增长重心偏向东方
2022年全球人口达到80亿，而中国人口在去年出现了60年以来首次下降，预计长期保持下降的趋势。尽管如此，中国仍有许多年轻的城市趋于活跃。数据显示，深圳和广州作为中国电子制造的中心枢纽及科技中心将成为2033年全球最年轻的城市之一。
数据来源：第一太平戴维斯市场研究部
创新和新城市的崛起
随着全球增长重心进一步从西方偏向东方，房地产对城市的影响也成倍增加。新的创新中心将成为企业成长扩张的聚集地，支撑对写字楼、制造业、物流空间以及住宅的需求。与此同时，个人财富和可支配收入的增长将为零售和休闲发展带来新机遇。
转折点
基建发展
绿色能源及绿色转型
随着政府和企业认识到对新一代面向未来的设施需求日益增长，基础设施投资在2024年迎来了转折点。这些设施包括绿色能源发电、水资源保护、公共交通网络和数字连接解决方案等。
数据来源：第一太平戴维斯市场研究部引用Realfin数据
发展中国家的机遇
基础设施的相关机遇规模巨大。在发展中国家尤其如此，即便这些国家有时缺乏日常生活和经济活动的基本必需品。这类国家的基础设施投资往往在GDP中占比较高，为投资者提供了多种进入市场的选择。
数据来源：第一太平戴维斯市场研究部引用Global Infrastructure Hub数据
转折点
投资新方向
租金板块强劲
在地缘政治、人口、气候变化和科技进步等长期趋势的支撑下，我们正处于向更高资本成本过渡的阶段。展望未来，关键的问题是：当利率回调时，市场将如何定价未来的风险溢价？
数据来源：第一太平戴维斯市场研究部引用投资INREV/ANREV意向调查
在这个新时代，商业地产将一如既往地发挥重要作用，但投资者为应对波动，正转向配置那些更符合长期结构性增长动力的板块，同时也在探索更多新兴的商业地产领域，为降低被淘汰的风险也变得更加精于运营。资产管理的要求更严格，因此也变得更加重要。办公场所、购物中心和酒店需要更新服务才能满足用户的需求，而将用户需求与可持续发展相结合尤其需要创造力。
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《影响力》
城市可持续未来始于足下，通往可持续和未来韧性的道路由创新思维和共同协作铺就。我们必须合作、创新、转型，以实现一致目标：打造能够应对未来挑战的城市环境。只要我们齐心协力，就能将这些挑战转化为机遇，使欣欣向荣的后气候变化时代成为现实。
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简可 James Macdonald
第一太平戴维斯中国区
市场研究部负责人
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james.macdonald@savills.com.cn
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