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造业在中国经济发展中承担着不可或缺的角色。工业地产作为制造业发展的重要载体，其地位举足轻重，具有巨大发展潜力。面对全球供应链“短链化、本地化”的挑战，制造业高端化、自主化势在必行。同样制造业升级正在带动工业地产快速转型，向智能化、低碳化持续发展。第一太平戴维斯（Savills）发布《中国工业地产报告》，为您解析中国工业地产的新质生产浪潮。
罗瑾
第一太平戴维斯中国区
产业及物流地产服务部负责人
投资及资本市场部负责人
中国工业正从‘制造’向‘智造’积极转型，推动了工业地产市场的加速成熟。对工业地产的智能化、低碳化、定制化需求不断涌现，围绕工业地产的产业链、供应链、生态圈逐步形成，开发、建设、运营、监管、退出机制日益完备。随着新质生产力在工业领域的持续深化，中国工业地产市场也正迈向全新发展阶段。”
宏观趋势
中国制造
持续进化
中国制造业依旧强劲
2024年政府工作任务中，强调以科技创新带动产业创新，重点产业链的优化升级成为重中之重。近五年来，高技术产品占出口总额的比重保持在30%上下，“新三样”产品（电动载人汽车、锂离子蓄电池和太阳能电池）更是带动出口突破万亿大关。在全球化背景下，中国制造业的地位愈发凸显。中国制造业增加值占全球比重约30%，连续14年位居全球首位。制造业的升级也不断夯实中国在全球工业的竞争力，全球排名仅次于德国。
数据来源：联合国工业发展组织（UNIDO），海关总署，第一太平戴维斯市场研究部
外国对华制造业投资热情不减
在劳动力和土地成本上升的背景下，加之地缘政治风险和供应链多元化的需求，一些制造业企业为减少对中国的依赖，将产能分散到其他国家和地区，以此来增强供应链的韧性。然而，中国制造业在生产效率、供应链成熟度和基础设施完善性方面的优势依然显著。2023年外资在华新设立企业数量实现了39.7%的同比增长。
中国制造业研发持续加码
中国制造业正阔步迈入以新质生产力为主导的发展新纪元，全面向数字化、智能化、绿色化方向飞跃。同样研发投入正稳步增长，涵盖从基础材料到高端装备的各个领域。在全球2,500强企业中，中国企业的研发投入仅次于美国。通过加强关键核心技术研发，提升自主创新能力，制造业正逐步摆脱对外部技术的依赖，实现高水平科技自主化。
重点产业
齐发力
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发展趋势
工业地产
生态圈
逐步形成
多元创新：工业+时代来临
工业地产开发模式不断创新，近年来涌现出以工业园区为主体，与物流、产业、资本融合打造多种组合。
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多层建设：工业上楼
工业土地资源日趋紧缺下，全国各地持续推行工业用地集约化。不仅对于存量中低效的工业用地加速改造，更是提升了对新增项目的容积率要求。整体看来，未来建设的单层厂房将越来越少。而在多层厂房中，有着“摩天工厂”之称的工业上楼也成为提升土地利用率的创新趋势。
多维度监督
近年来，政府对土地使用效率的审核和监督日益严格。不仅明确了工业用地的税收及投资门槛，更实行全生命周期监管，并加入了在绿色低碳等方面的要求。在提升土地利用效率的同时，不断朝着规范化和全面化方向发展。
多样功能：从工业园区到产业社区
新型的产业社区不仅在单一厂房的建设上更注重智慧、低碳等功能，同时也设立研发、长租公寓、餐厅、人员培训等配套设施，满足产业孵化及人员生活需求。
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多元退出：基础设施领域REITs常态化
随着国家全面推动基础设施领域REITs常态化发行，公募REITs已经逐渐与股权转让和分割销售并列成为工业投资的三大退出方式。尽管目前市场上以工业园区为底层资产的公募REITs产品数量仍较有限，但从2024年开始，已有多只公募REITs获得监管机构的受理。这些进展标志着REITs市场的快速扩容，并有助于各类投资者参与到工业资产的交易中。
重点城市
热点市场
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未来市场
展望
工厂再进化——智能化、低碳化
绿色工业园区能够实现对资源的合理配置并降低工厂碳排放。这些节能特性在提升入驻率的同时，可进一步提升租金溢价。长远看来，基于智能工厂对物联网、云计算、人工智能等技术的广泛运用，其将在企业控制成本、加快决策速度、提升生产效率等方面起到关键性作用。
制造业走出去——企业海外建厂
为更好提升全球产品竞争力，一些行业领先企业率先布局发展海外市场，并通过在当地设立研发、生产及销售分支，进行产业链的高度整合。同样也希望能规避部分地区的地缘风险与贸易壁垒，控制生产成本，寻求海外需求空缺的市场，合力分配全球产能。
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罗瑾 Louisa Luo
第一太平戴维斯中国区
投资及资本市场部负责人
产业及物流地产服务部负责人
+8621 6391 6688
Louisa.luo@savills.com.cn
简可 James Macdonald
第一太平戴维斯中国区
市场研究部负责人
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James.macdonald@savills.com.cn
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