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海市委书记陈吉宁围绕贯彻落实党的二十届三中全会和十二届市委五次全会精神，就加快推进“两旧”改造、推动城市更新迈出新步伐以及深入推进为基层减负等开展专题调研。其中强调，城市更新事关民生、事关发展，要进一步增强紧迫感和责任感，紧紧围绕城市总体规划，着眼提升城市功能，坚持整体推进，做足做细工作，以“再难也要想办法解决”的韧劲，加快探索走出更可持续的城市更新路子。
作为城市更新领域的领军人物，第一太平戴维斯（Savills）中国区策略顾问部负责人朱锋受上海人民广播电台邀请，做客话匣子视频号节目直播，与第一财经广播主持人韩欣、上海人民广播电台记者俞承璋在具有城市更新代表意义的百年愚园路上的洋房直播间里畅谈上海城市更新的演变进程和未来机遇。
城市新脉络
历史底蕴，精细管理，可持续发展
朱锋：
城市更新，广义上指的是自改革开放以来，我国城市发展的一个转变过程，从过去三十多年的大规模新城建设和改造，转向更加注重城市结构和文化的持续发展。今天讨论的更倾向于狭义的城市更新，即自2022年国家战略起，强调对城市肌理、人文文化和历史底蕴的保留，其核心价值体现在以下几个方面：
从追求快速发展和大规模新建转向精细化发展。这种发展逻辑更加注重质量和可持续性，而不是简单的数量增长。
城市更新项目必须具有明确的商业、人文和历史价值。例如，愚园路的更新就是一个典型案例，它位于城市核心区域，其更新项目不仅提升了商业价值，也保留了深厚的人文历史底蕴。
城市更新应在现有基础上进行，以上海为例，2007年上海市政府颁布《关于本市风貌保护道路（街巷）规划管理的若干意见》，确定64条“永不拓宽”道路，以保留城市的独特面貌。这样的策略有助于避免全国城市面貌“千城一律”，保持每个城市的特色。
此外，在城市更新方面，我认为更应注重城市发展的颗粒度，追求更加精致和精细化的进程。相较于简单的大规模拆建，城市更新应更巧妙地体现其价值。我们应当放慢步伐，重新审视城市发展的脉络，深入理解每一条街道、每一个区域对整个城市板块价值贡献。
上海新天地是城市更新的成功案例。该项目将传统的石库门里弄住宅转变为集时尚、餐饮、娱乐于一体的综合性商业区，同时保留了原有建筑的历史风貌和社区文化，成为了上海的城市名片和标杆项目。
旧厂焕活新样例
武夷WYSH翡悦里的更新之路
朱锋：
在既有建筑的载体空间的肌理下慢慢渗透到街区，这个项目不仅为武夷路乃至整个板块的城市更新增添了价值，而且其影响力逐渐渗透到周边街区。我认为，这样的作品逐渐打磨成精品，是城市更新中非常有趣的一面。我们将既有建筑逐步转变为精品，这是一个令人骄傲的过程。
自2019年起，我们便有幸参与了由嘉华集团收购的该地块项目，这是一个极好的机遇。长宁区从最初的乡村风貌，到如今成为城市核心地段、潮流聚集地、商业与社交活动场景的集聚地，这一转变具有深远的意义。在这过程中，我们发现两个比较突出的挑战难点：
建筑内容与现有运营内容之间的匹配度问题。如何处理原飞乐厂的厂址和办公楼，以及如何规划这一地块。由于项目的地理位置特殊，位于昭化路至武夷路的狭长过渡地带，占地面积小，容积率却很高，周围有不少公共设施，如皮肤科医院、园区。
既有建筑空间中实现适配，以及如何确保项目的可到达性和通达性。考察初期，楼内走廊仅一米八宽，如何在这样狭窄的空间中创造吸引人的入口，并引导人们进入内部，发现其中的美丽场景，这是一项艰巨任务。
武夷WYSH翡悦里由原飞乐厂房更新而来，围绕“无界社区”的创新概念，全面贯通武夷路和昭化路两个街区，以全开放的模式，向市民展现一个全新的街区生活方式和工作形态。
经过与业主和设计师的紧密合作，五年后的今天，项目更新取得了显著成效。设计师将项目全新规划高度还原，对原建筑载体的利用也成为了板块内的网红打卡点。此外，在招商过程中，我们与业主保持紧密沟通，引入了众多知名餐饮和社交场景，还预留了一个约800平米的高挑空活动空间。不仅响应区域对产业配合的要求，更促进了设计与产业的融合，扩大项目影响力，赋能整个板块价值提升。
城更资金挑战
平衡社会资本回报与城市发展策略
朱锋：
难点一：不仅是上海，包括北京、广州、深圳等一线城市，以及许多大型二线城市和三线城市，都不可避免地面临一个资金问题。因为城市更新总是发生在具有核心价值的区域或板块。尽管我们现在可能处于一个发展的黄金时期，但原住民的安置问题，以及动拆迁的成本，随着市场变化而不断上升。显然，土地储备的成本有时可能超过市场价值转换的收益，导致一些投机行为。这个问题可能会让一部分社会资本望而却步。毕竟，社会资本的回报率至少要达到8%，甚至10%或12%，否则投资者不会愿意投入。这与宏观发展策略存在一定的冲突，这也是我们最近在多个项目上遇到的难题之一。
难点二：2021年6月，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金，一方面对上海城市更新起到明显推动作用，另一方面也成为其他城市和地区在城市更新方面筹措资金的新样本。希望借此可以撬动一级开发，再引入二级投资主体的社会资本来平衡资金问题。此外，还有政策条例的突破问题，包括容积率的调整、绿化率的要求等。老建筑和稀有建筑的贴线率、密度问题，当用新的标准去衡量时，必然会出现矛盾。
因此，除了上海还有许多城市都在研究和探索这些问题，未来试图寻求一些灵活变通的解决方案。
低碳时代城更新策略
可持续赋能城市更新
朱锋：
在城市更新项目中，不可避免地要面对如何处理旧材料和环境可持续性的问题。在进行拆除和改造的同时，关键是需要思考如何保留和改造。利用现代技术和智能化手段，我们可以解决一些技术难题，同时也要关注如何减少浪费。
以新天地时尚二期改造为例，我们采取了将原有材料打碎后重新利用的做法，这不仅节省了材料，还减少了对环境的影响。例如，将原有的铝石栏杆和铁丝栏杆重新造型继续使用，类似可持续更新策略行之有效。
上海国际航运金融大厦在保留了诺富特酒店基础上，增加了零售商业——福山荟，形成多元化、多触点发展，使项目更好地融入周边社区，推动整个商业环境的优化和更新。这一举措也使其成为上海商业升级更新具有重要的代表意义和参考价值的商业项目。
还有陆家嘴板块的国际航运金融大厦，我们也采取了类似的策略，强调不进行大规模拆除，而是最大化地利用现有价值。我们保留了三十年前的球顶和大型玻璃橱窗，同时在改造中使用了优质材料，并对日照造成的影响进行了精准研究，以减少能源浪费。
此外，我们还在许多项目中进行了一些消费者不易察觉的“深层”改造，比如楼宇的环保认证，以及设施设备的更新，这些都是城市更新中对环保和双碳目标的重要回应。
未来主流趋势
朱锋：
城市更新作为城市发展的重要方向，其价值在于调整发展节奏，以适应城市空间载体需求和提升服务水平。当前，随着产业和载体的快速发展，我们面临了供过于求的现象，这是不可回避的问题。在这样的背景下，存量改造和城市更新显得尤为重要，因为持续的新增供应若无法匹配去化率，将对城市发展产生不利影响。
国家战略已明确指出，城市更新是房地产及相关行业发展的重要切入点。经过二三十年的快速发展，我们现在需要放缓步伐，反思并优化过去较为粗放的发展模式。特别是市中心优质资源的利用，需要我们思考如何发挥其社会和经济效益。
城市更新也可以念为更（gèng）新，更新是一个持续进行的动作，所以城市更新也是一个持续变化和更新的过程。这一点从伦敦等国际大都市的发展历程中可见一斑。因此无论是上海还是其他二三线城市，都应将城市更新作为核心发展战略，进行长远规划和部署。无论是国央企还是房地产企业，都应重视并积极参与城市更新项目，这是未来十年甚至二十年的主流趋势。
我们公司在城市更新领域已经耕耘了十年，但从狭义的城市更新角度来看，近几年我们发现从战略层面越来越受到重视。这些项目之所以有趣，在于它们不仅仅是拆除重建，而是保留了原有的元素，这些元素往往因为当年的规划而独具特色，使得最终的作品与众不同。这种保留与改造的过程虽然更具挑战性，但往往更加有趣，因为它们承载了历史和文化的痕迹。我们的业务中有大约五到六成与城市更新相关，因此，无论是行业还是企业，我相信城市更新都是一个值得涉足和发展的重要领域。
聚焦非标准商业空间的创新更新策略与高效处置模式，探索其在城市经济新生态中的独特价值与转型路径。
更多信息，请联系：
朱锋 Nicky Zhu
第一太平戴维斯中国区
策略顾问部负责人
+8621 6391 6688
nicky.zhu@savills.com.cn
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