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影响楼市未来走势的因素很多，也很复杂。但这并不意味着楼市的走势无规律可循，影响市场走势是供需关系，那么影响楼市供需关系的是什么因素？
循着这个思路去挖掘，还是能够了解未来楼市的大趋势。
从供应层面来看，目前国内城镇居民人均居住面积已经超过了40平方米。从整体市场来看，我们的住房供应已经算是比较充足了。而在一些中小城市确实供应远大于需求。
目前仍然有大量的房子在建设，意味着未来的住房供应会进一步增加。同时，也能看到我们目前的建房子的能力在世界上称第二，没人敢称第一，建房子的能力是一流的。所以只要有需要，房子很快就能建出来。同时高容积率也解决了土地相对稀缺的问题。
总之，未来住房供应层面问题是不大的。那么未来楼市真正的走势是要看需求层面了，而需求层面最重要的因素又是人口。
但我们的人口发展特征正在经历重大的变化。老龄化和总人口负增长正在同时进行。
据最新的一份报告预计，中国将在2030年前后进入超级老龄化社会，65岁及以上老年人口占比超20%，达到2.6亿；到2060年，占比将增至37.4%。
总人口也在2022年进入了负增长，当年减少了85万人，基本上是一个县城的人数；2023年减少的幅度进一步扩大，减少了208万人，基本上是一个中型城市的人口。前几天2024年的人口数据也已经公布了，继续延续负增长的态势，减少了139万人。虽然出生人口较上年有所增加，但是总体人口难改变继续减少的态势。
而实际上其他国家和地区的人口发展经验也已经显示，人口一旦进入负增长，在短时间是很难逆转的。
人口老龄化及总人口的负增长，将会使得未来的住房需求不断缩减。而在供应充足的情况下，需求的萎缩无疑对市场是非常不利的，因此这个因素也被称为未来楼市最大的利空。
好在目前我们已经开始出台一些支持措施来应对人口变迁带来的挑战，凡事预则立，实际情况可能会比预期的要好一些。而这里还是要强调一下，少数几个超级大城市的楼市受此影响会比较小。
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