前言
2012，壬辰龙年。温州房价大跌，地产惨淡开局，一时房地产拐点论甚嚣尘上。西岐在回顾全球房地产百年周期后，沿着《重读地产之一：既患寡，也患不均》中创设的公平与效率双重研究框架，给出了行业2012-2020年维持增长的判断；
2024，甲辰龙年。北京限购松动，地产久旱逢霖，一时房地产拐点论卷土重来。西岐在探索中国房地产深层逻辑后，根据《重读地产之一：既患寡，也患不均》中创设的公平与效率双重研究框架，提出了行业蜕变之旅已然过半的猜想。
中国的地产周期，起于1994年。那一年，宝总与汪小姐在东方明珠的烟花中错过，却在浦东川沙的土改中逆袭；那一年，地方与中央在新一轮税制改革中分道，却在中国房改的新政中扬镳。若说欧美现代化的第一桶金或许包含着殖民地的血泪，那么中国城镇化的原始积累可能印刻着房地产的勋章。过去三十年，土地在某种意义上成为地方的信用锚，既掀起了土地财政的多米骨牌，奠定了地产基建的支柱地位，又助推了居民财富的快速积累，压制了外汇通胀的货币效应。
总有人说，十次危机，九次地产；然纵观全球，十次崛起，亦九次地产。房地产的重要性固然毋庸置疑，但行业的属性却因国而异。欧美政府通过抵押税收发行政府债券，购房本质上是获取类似城市公共服务的年费会员卡；中国政府通过出让土地获得融资收益，购房本质上是获取类似城市公共服务的终身免费卡。因此，欧美房地产的估值体系与债券收益一脉相承，表现在上百年间房价与通胀的休戚与共；中国房地产的估值体系与股权投资如出一辙，表现在三十年间房价与经济的一荣俱荣。
三十年河东，三十年河西。《重读地产之一：既患寡，也患不均》在十二年前明确给出2020年这个增长终点，逻辑在于房地产面临消费与投资双重拐点：从消费属性来看，中国的城镇化、人口红利、人均套数和购买能力面临拐点；从投资属性来看，中国的财富分配、经济周期、政策态度和货币环境面临约束。在经历了三十年的繁花似锦后，地产在上一个龙年的温州旧梦，似乎正全方位在华夏大地续演，以致于习惯了房价只涨不跌的国人，在过去三年见证了三十年不遇的行业剧变。
穷则变，变则通，通则久。在全球百年变局之下，房地产的旧模式显然不能承受产业之轻，新模式的华丽转身正渐行渐近。或许凤凰涅槃后的行业有望在新加坡和香港模式中找到一种平衡——既满足人民日益的美好住宅需求，又符合共同富裕的社会主义本质。展望未来三十年，房地产或许既非过往的成长股投资，亦非欧美的债券性投资，而是兼具了成长性与稳定性的白马股投资——成长性来自中国经济的可观潜力、中国货币的全球地位和人均住宅的产能匹配；稳定性来自中华文化的恒产恒心、共同富裕的财富平衡和高质发展的预期转变。
世人偏爱凤凰涅槃的美丽，却低估凤凰浴火的痛苦。地产的蜕变，不是非生即死的产业，不是非白即黑的政策，而是一个基于灰度思考的新格局。透过灰色的视角冷眼旁观，2020年的三道红线与2022年的三支箭一脉相承，2021年首都的限购加码与2024年北京的限购放松殊道同归。其实在中国的地产舞台上，政策的初衷从未改变，改变的不过是市场的预期。人性总是高估事件的短期冲击，却低估事件的长期影响。三道红线如是，三支箭亦如是。或许在短暂的喧闹之后，我们不得不面对行业未解的困顿；或许在理性的回归之后，我们也应该相信行业高质量发展的绚丽曙光。
房地产周期的消失将近三年，行业的蜕变之旅或已过半。单就地产论地产，短期的阵痛是长期的美好；跳出地产论地产，行业的蜕变只是一个缩影，其背后是中国经济的凤凰涅槃。在这场关乎中华民族伟大复兴的世纪蜕变中，信用的锚可能正在从土地向新质转变，财富的锚可能正从传统地产向资本市场转变，而汇率的锚可能正在从美元向黄金转变。这场源自地产而又不止于地产的高质量蜕变，不仅是宏观与产业的趋势共振，更是中国经济筚路蓝缕的又一场世纪工程。
为帮助读者理解中国房地产、制造、能源等世纪工程的逻辑和定力，本期西岐书屋推荐张国宝的《筚路蓝缕》，探讨我国在集中力量办大事过程中，涌现的那种“不唯书只唯实”的实干逻辑和“何以中国”的战略定力。
导读
《筚路蓝缕》的作者曾任国家发展和改革委员会副主任，国家能源局局长，80年代初进入国家计划委员会工作，工作生涯恰为中国改革开放40多年来走过的路程。全书讲述了作者亲历的青藏铁路、西气东输、西电东送、洋山港等重大工程项目的争论、比较、决策和实施过程。总结改革发展的世纪工程成果，不外乎三点原因：
1）保持战略定力。无论是完善能源、交通等新老基建基础设施，还是平衡区域之间发展，都是困难重重的工程，一旦下决心必须坚定走下去；
2）敢于前瞻布局。中国政府擅长未雨绸缪，前瞻把握产业规律，开辟新兴赛道、推动产业转型升级构筑新型竞争优势；
3）发挥体制优势。依托于中国的体制优势，在战略和技术成熟后，快速规模化、产业化布局，集中力量办大事。
众所周知，重大项目的动议到落地的历程曲折，从国情出发，讲究程序，权衡取舍。本书在能源、电力与新能源、交通运输、工业装备、民生，五个方面列举了众多案例，我们选取三个案例分享，帮助读者了解历史的细节与简单的深奥。
2
西电东送工程的来龙去脉
中国电力需求和资源分布在地理上存在较大差异。改革开放后，广东的经济总量从此前辽宁的80%，跃居东三省的1倍有余，1991-1995年八五期间广东电力需求年均增长18.2%，同时承担向港澳和湖南南部供应电力的任务，90年代省内发电机组不断新增仍供不应求。2000年广东省向中央申请批准1000万千瓦发电机组。
深思熟虑后，决策者要求云贵输送的落地电价要比广东本地燃煤发电的平均上网电价低2-3分钱，“这样广东省就没有理由不要西电”。在这个过程平衡各方利益，统筹开工多个电厂项目与输电工程建设，穿插着三广线（三峡-广东）与三常线（三峡-常州）捆在一起与ABB公司谈判，增加谈判筹码，引进吸收技术，为后来的特高压直流技术奠定基础。最终，广东满足了日益增长的电力需求，电力成为云贵的支柱产业，一举多赢，成为电力发展是中重要篇章。
2
中俄原油管道的漫长谈判
3
高端制造的积沙成塔
中国工业建设用60年时间走过发达国家200年历程，经历了三个重要阶段：第一阶段，通过苏联援建的156个项目，摆脱一穷二白，建立工业基础；第二阶段，始于1964年的"三线”建设优化工业布局，极大发挥了自力更生、艰苦奋斗的精神；第三阶段，改革开放通过大规模技术引进，缩小与国际工业水平差距，逐步跻身制造大国。
在二十大吹响高质量发展的号角后，某些国家技术禁运和贸易壁垒仍在强化，“万山不许一溪奔”的压力始终挥之不去。在新质生产力的发展途中，在房地产高质量发展的路上，中国经济的机遇与挑战并存。我们可以为此保持乐观，因为中国拥有前瞻的布局与足够的定力。
部分转述《筚路蓝缕——世纪工程决策建设记述》，不用于商业目的。
尾记
当国企改革与住房改革在1998年擦肩而过时，或许人们并未意识到，一场始于地产而终于地产的城镇化大戏才刚刚开始；当地产蜕变与新质生产在2024年擦肩而过时，或许人们应该想到，一场筚路蓝缕的世纪工程已悄然启航；
誉满天下，诽满天下；人类如是，地产亦如是。昔日王谢堂前燕，今朝寻常百姓家。或许对于市场期盼的核心地段，不松才是一种真正的松动，因为人总是活在过去与未来的预期之下。尤记得，那年房改——
时代消得地产香，当时只道是寻常。
2024年1月23日《繁花，正含苞待放——写在大盘跌破2800之际》 核心词：含苞待放——市场反转即将到来 2024年2月18日《褪去量化面纱，小盘股能否在龙年容光焕发？》 核心词：容光焕发——小盘有望强势反弹 2024年3月30日《第二战场的开辟：黄金的诺曼底登陆》 核心词：第二战场——新质和黄金双主线交织 2024年4月13日《周期投资的真实奥义——写在金价2400之际》 核心词：审时度势——重视周期股的投资机会
