法藏讲寺地块
10月28日时，上海市黄浦区自然规划和资源局公布了新天地顶流翠6南侧法藏讲寺地块的实施主题候选人评分结果。虽然官方尚未披露这位“幸运儿”是谁，但近期艳姐获悉，该候选人或是：法藏讲寺地块对应的是黄浦区96、97街坊，也曾是盛传已久的翠7所在地块，起拍价就达到了87.36亿元。根据18分的价格标得分，地块相较底价上浮了2-3亿，也就是说成交价应该在90亿左右，成交楼板价还不到12万元/㎡。这个在新天地风靡了20多年的顶豪，大家预期中还能继续在新房市场风光许久的顶流，如今也要暂时按下暂停键。这块地，自开启遴选以来就讨论声极大，除了新天地和翠湖天地自带的流量，也因为这是：而这一次，作为外资的新加坡丰隆集团成为了最终的大赢家！新加坡丰隆集团主席郭令明，曾在2004的福布斯东南亚富豪名单上，以28亿美元的个人资产成为新加坡首富。9月5日时，福布斯2024年新加坡富豪榜出炉，郭令明及家族排名第四，身家上涨至115亿美元，折合约人民币815亿元。![]()
可能这两年大家对新加坡丰隆集团有些陌生，这家世界500强企业也曾一度是行业的头条新闻拥有者，旗下拥有地产平台城市发展有限公司——也就是我们常说的CDL。新天地寸土寸金，此前占地仅约0.5平方公里，自诞生以来就火热得让无数开发商眼馋不已，但可惜，一直以来，除了少数的几家房企——如瑞安、如中海，想跟新天地搭点边都难。就像我们前面说的，这次的法藏讲寺地块，是新天地的宅地有史以来第一次走公开市场出让的路子。而在此之前，瑞安也好，中海也罢，都是靠土地批租或是毛地出让拿到的地。瑞安自不必多说，商圈界的顶流新天地和顶豪界的顶流翠湖天地，本就是缘起于1996年瑞安拿下的太平桥地区重建项目开发权。实景图
至于中海，顺昌玖里和恒昌玖里虽然是2020年其和黄浦区签订的590亿旧改计划中才敲定拿下的，但事实上，早在2003年，中海就和当时的卢湾区签订了65街坊以及67-71街坊的出让合同，甚至还是毛地出让。只是除了后来建成了中海国际中心与中海环宇荟的65街坊，其余5幅地因为诸多原因，停摆至2020年才有了下文。![]()
不过最终这块肥肉中海也没能独自吃下，前两年在全行业拉响危机警报时，中海选择了将67、68、71街坊地块转让给了由黄浦国资委全资控股的永业集团，仅留下了这三块地2%的股权以及69&70街坊的98%股权，留下的这两块地也就是现在的顺昌玖里和恒昌玖里。![]()
顺昌玖里和恒昌玖里旁边，就是同属中海的庞大建筑群中海建国里，和翠湖四期、五期、六期，共同将这次的法藏讲寺地块——即096-2、097-4地块包围在了其中。![]()
如今，翠湖7期意外泡汤，对于从中杀出的新加坡丰隆集团来说，也是一个抓住新天地泼天富贵的好机会。论商业地位，在亟待进一步更新城市界面的黄浦，新天地是最早迈上城市更新步伐的板块，而从新天地商圈20多年前出世至今，都一直是国内最成功的城市更新巨作，没有之一。大家都在争着做“下一个新天地”、“xx版新天地”，却都只能望其项背。如今，论住宅地位，新天地商圈成功后带来的蝴蝶效应，也早已让以翠湖天地为首的一众项目成为了顶豪界的领头羊。今年一个翠6、一个中海顺昌玖里，更是带领着上海新房住宅，在高层端突破了20万/㎡，在风貌别墅端也推动至了29.8万/㎡的天花板。因此这里也是烫金的黄浦区在当下发展最成熟的板块，也是将顶级商圈、顶级豪宅和顶级圈层“人设”立得最足的板块，亿级房产无数。所以无论是哪家房企，只要在这里拿到了地，就算是成功了一大半。虽然按如今的规划，新天地版图还在外扩，计划通过“东进南拓”向“大新天地”发展，从如今的0.5平方公里扩容到1.2平方公里，但是正新天地板块的地位永远无法取代。新天地扩容前版图，图源John帮买房，地产人言微调含着金汤匙出身的法藏讲寺地块，位于黄浦区中部、淮海中路街道东侧，靠近老西门街道和豫园街道，紧靠地铁 8、10 号线老西门站。![]()
作为新天地首宗公开出让的带住宅的用地，地上总建面约为7.6万方，涵盖了5.87万方的住宅以及1.45万方的商业、2800平的社区级公共设施及供应设施。值得注意的是，未来这约5.87万方的住宅组成还是有颇多看点的：其一，作为毗邻法藏讲寺的旧改地块，96街坊和97街坊也涉及了比较繁重的风貌保护保留任务，其中的历史建筑种类非常丰富，有石库门里弄、广式里弄、里弄门面房以及少量的独立住宅和合院建筑，所以未来这里的风貌别墅也将有稀缺的独栋别墅。其二，因为步行至太平湖公园仅需200米左右，而按这里高层住宅135米的建筑高度看，比100米高的翠湖五集高出不少，所以部分高区户型还能看到太平湖的景观。而按7.6万方的总建面算，这里的起拍楼板价仅在11.8万元/㎡，站在新天地的维度来说，完全不算贵。不过，对比前段时间刚确认了实施主体的老城厢福佑南地块包来说，这里的价值就更加凸显了几分。二者体量大差不差，都是住宅、商业、社区级公共设施（及供应设施）混合用地，业态的占比、体量也相差无几，但是福佑南的起拍楼板价才8.8万元/㎡，比之法藏讲寺地块每平米足足少了3万元。差不多时间出让，同为黄浦，又是紧邻板块，老城厢还更接近外滩，但是不难发现，二者出让时的心理预期显然就已经有了较大的偏差。另一个数据也能说明很多问题：今年绿城拿下的全国单价地王项目——徐滨小米地块，作为一宗纯宅地，起拍楼板价实则才10.08万/㎡。而法藏讲寺地块，作为一宗商住混合用地，起拍价还要比小米地王高出1.72万元/㎡。有人做过测算，如果法藏讲寺的商业楼板价按6万元/㎡来算，那么住宅部分的起拍楼板价也要13.23万元/㎡，而小米地王30%的溢价封顶，成交楼板价也不过13.1万元/㎡。当然，还是那句话，即便起拍价就已经遥遥领先于其他板块，但这毕竟是新天地。毕竟按遴选评分标准，只要溢价大于等于4亿元，就可以在价格分上拿到满分，算下来最高溢价率都还不到5%。![]()
加上这块地既无中小套户型要求，也无自持要求，5%的保障房也是将配建在地块之外——申贝地块的新建公共租赁住房项目中。前段时间的福佑南地块，5%的保障房也是统一配建在申贝地块中。基于这样的属性，法藏讲寺地块甚至可以充分效仿套均1.1亿的翠6，放开了做大户型来保证圈层的纯粹性，虽然热度不一定比得上翠6，但好歹是翠6的邻居。因此，即便法藏讲寺地块是保护更新总规模在3.32 万方的风貌地块，整体开发难度亦不容小觑，但是依旧是块香馍馍。向下滑动查看更多
而在新天地这样的地方，有前人的成功案例在，要超越固然难矣，但是只要在已有的基础上，做到小有出彩，基本都是稳赢的结局。居住方面，依托于新天地区域现有高品质住宅社区基础，融合协调地块风貌肌理特色，居住产品有明晰的定位，打造多样化高品质住宅产品。商业方面，应结合淮海路-新天地功能组团及复兴路沿线的功能复合和能级提升需求，丰富产品类型，依托地块周边新天地、一大会址等重要节点，适当植入高端酒店、社区商业等多类型商业功能，完善区域商业配套。沿街商业设施应主要沿吉安路两侧及法藏讲寺寺前公共空间沿线设置。
简单来说，底子都是极好的，路也给你铺好了，将一些该做的事做到位，其他的核心就是在现有基础上做一些补充完善润色的工作，当然还是要尽量能够实现锦上添花，所以评分标准中技术标就占了50分。而法藏讲寺地块虽然走了公开遴选出让的路子，评分表中涉及的内容也并非全是必须要满足的条件，但显然，黄浦区想要为法藏讲寺寻找的最中意的实施主体，大致可以按着评分表的满分标准去看——尤其是商务标部分。这里最需要划重点的是对区域功能实现度的承诺，可以看出一些倾向。一要相关年度进出口和国际业务额年均不低于200亿美元；二要承诺在黄浦区注册并于 2025 年底前引入不少于等值人民币 50 亿元的外资；虽然并未明说酒店是必要条件，但是各个文件中都在反复提及酒店的引入，评分说明中甚至还贴心地给了酒店的参考网址。![]()
不难看出对于高端酒店的引入诉求还是相当明显的，大概率也是为了给新天地做进一步补强去的。因此酒店业务的承诺，或许也是能否顺利夺标的一大关键。综合看下来，大家应该也发现了，因为还有着外资的要求、又要有足够的风貌保护开发经验，够格的还能拥有较强竞争力的开发商本就屈指可数。
因此，被度娘贴上了“新加坡房地产和酒店业投资发展商和标杆企业”标签、又有着贸易业务、此前在国内投资力度也非常生猛的新加坡丰隆集团，本就是其中呼声较高的一家。最终从中顺利杀出，也不算太意外。
新加坡丰隆集团历史相当悠久，1963年就已成立，迄今已有超60年历史，今年已经82岁高龄的郭令明是第二任掌门人。丰隆集团旗下的上市公司就有足足13家，业务更是遍布全球，在上海的地产投资就包含了商住办等多种业态，做过别墅、开过酒店、搞过办公……在新加坡更是做过非常多的豪宅标杆，确实也是比较适合法藏讲寺地块的开发商，或许也能给我们带来不一样的惊喜。回忆前些年，丰隆集团在国内饱受关注的点就是：在2020年4月时，旗下的CDL以43.9亿元人民币收下协信远创51.01%股权成为其最大股东，不到一年，又以1美元抛售其全部股份。
当年的地产行业还远没到今天这个局面，收购协信远创甚至还是CDL在中国最大的单笔投资，掌舵这家企业的新加坡首富郭氏家族也一度坚信这是一笔划算的买卖，也曾试图以此为契机在中国大干一场。这笔曾被视为“抄底”入场的投资，在后来不仅险些将CDL自身拖入了泥沼，在收购后就首次面临了全年亏损，甚至还激化了CDL内部的矛盾。当初为了驰援老朋友吴旭，主导收购协信的郭令明之子郭益智，也一度因此面临了非常尴尬的局面，所以入主一年就选择了快刀斩乱麻。在和协信决裂分手后，CDL也好、丰隆集团也罢，在国内都没有太多新的声音，不过毕竟是老牌的豪门企业，在这些年休养生息后，丰隆集团又宣告卷土重来了。这一次，丰隆集团的步子迈得很稳妥，选择了直接投资不会欺骗人的最佳地段。这家新加坡地产巨头，这次是真的要在中国大干一场了！
我们建立了购房者讨论群
👇
![]()
本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系1.投稿、约稿、商务合作及建议
欢迎扫描下方二维码，添加艳姐微信
必须备注“公司+职务+姓名”否则不予通过
👇
![]()
2.加入粉丝群
我们建立了“地产人言交流群”
备注“公司+职务+姓名”
编辑拉您入群
👇
![]()
