上海史上最大规模旧改成功，徐汇滨江有望诞生中国新地王！
楼市
2024-10-23 18:19
上海
2024年10月18日，上海历史上单地块一次性征收体量最大项目东安一、二村片区旧城区改建项目举行了集中搬迁。该旧改于10月14日启动正式签约，仅5天就实现99.95%的高比例生效。东安一、二村位于枫林街道，东至枫林国际、徐汇牙防所，南至中山南二路，西至东安四村小区，北至零陵路，占地面积约18.65万平方米，总建筑面积约31.21万平方米。共涉及居住房屋6057证，在册户籍人员约15000人。以99.95%签约比例来看，6057证仅3证未完成签约，这是一个相当炸裂的数字。
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东安一、二村始建于上世纪五六十年代，后于上世纪90年代陆续进行改建加层，部分售后公房（原始成套房屋）则建于上世纪80年代。经过60多年风雨洗礼，居民陆续面临居住空间狭窄、房屋老化严重、厨卫设施简陋、安全隐患等问题。东安新村作为村房，其实动迁难度很大，炸裂数字背后离不开这次东安拆迁给足的诚意，以在东安资产比较多的某位大佬的动迁款数字来看：9套共560平方米不到房子分了约8200万，每平方米约给了14.6万元。![]()
以大佬的单价作为参考，用31.21万平方米计算，总补偿金额可能会达到约450亿（楼典估算，实际数字以审计报告为准）。这个数字其实相当可怕，相当于6000户，每户收到了约750万，极大增长了徐汇的房屋购买力。再加上一些非居民用房、房屋拆除成本、利息成本，整个东安一、二村的征收成本可能会达到500亿。因为开发成本较高，早在上个月，东安新村的拆房招标就已经启动，施工工期仅120天，考虑到目前仅有3户未签约，意味着后续开发会马不停蹄跟上。
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此前，徐汇滨江已经分别拿下了整个中国大陆的单价和总价地王纪录：考虑到高昂的土地征收成本，东安新村的后续开发有望再为徐汇滨江拿下新的世界总价地王纪录，超越恒基兆业508亿港元夺下的香港中环新海滨3号地块。东安新村比邻西岸金融城，两个看似天差地别的区域，其实仅仅相隔一个内环高架，具有合并开发的潜力，可以通过空中连廊与地下通道完全联通，全部完成更新后，将极大扩容西岸金融城的开发能级。
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图源：楼典
去年，徐汇区在香港举行的招商大会，将东安一村、二村所在地块列入推介之中，两幅举行的地块以住宅开发为主，将会极大提升西岸的豪宅开发体量。
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在此前进行的徐汇区枫林-01更新单元实施规划方案中，将东安新村定位为——上海东安国际医创城，形成“一廊三带五组团”总体空间结构。通过“再交互、再缝合、再激活”的更新策略，加强东安片区与周边片区的功能互动，空间联系以及风貌协同,为引入国际先端医学创新产业以实现与大院大所医学研究的高效率转化提供建筑空间载体。
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从实际需求来看，东安新村北侧与上海众多顶级医疗资源接壤，南侧与西岸金融城接壤，定位于国际医创社区的确是最优解，也有大量的实际需求。
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从之前城市规划展览馆的模型来看，东安一、二村地块未来的开发会有一大部分的住宅规模，用来平衡高昂的开发成本；同时，与区域共振的医疗城业态能为西岸带来更多的高端的医药、医疗研发资源，总投资额不会低于香港置地的西岸金融城地块，成为上海又一个世界级滨水综合体地标，其中大量的新增住宅供应，将会为西岸吸引更多的高净值人群入驻，极大扩充西岸的豪宅版图。徐汇通过自身较高的效率与炸裂执行力，成功改善1.5万居民生活，又为城市的发展提供了宝贵的土地空间，既有脚踏实地的努力，也有仰望星空的愿景，供需两旺之下，达到了城市让生活更美好的良性循环。
随着东安一、二村搬迁、拆房马不停蹄的进行，相信这幅预定的中国新地王，不会让市场等待太久。
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