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融创外滩壹号院二期第三批次开盘58.82亿再次日光！
要知道外滩壹号院二期从今年4月入市迄今仅有短短6个月，如今已经实现三开三罄顺利清盘。1、2024年上海第二个单盘销售突破200亿的项目出炉！据克而瑞统计，今年前9月时，融创外滩壹号院二期的单盘成交额就已经位列第二。![]()
参考如今上海楼市的格局和各个豪宅大盘的推盘节奏，外滩壹号院二期大概率将提前预定今年的单盘年度销售亚军。2、2024年上海第一个高层住宅端销售额突破200亿的项目出炉！虽然外滩壹号院二期是今年上海第二个突破200亿的项目，但是严格意义上来说，今年在高层住宅端销售额突破200亿的项目，外滩壹号院二期是第一个，大概率也会是唯一一个，基本提前预定： 回想当年外滩壹号院一期作为上海百亿销冠盘的无限风光，时隔多年，融创携二期归来，仍是王者！要知道，二期推出的472套房源，算下来套均也要半亿级别，却被富人们排着队疯抢。最终不止是三开三罄，还是次次日光清盘！真正的开盘高效率100%去化。可以说，这个项目给寒意依旧未驱散的楼市和行业，也燃起了一把雄雄烈火！当然这215亿，相信大家都有很多疑问：融创到底是怎么做到的？01
地段天赋加持
无惧市场分化才能脱颖而出
看到外滩壹号院二期热卖，很多人都会陷入一个误区，认为这是融创撞到了“大运”，踩到了上海的豪宅市场大热的这一波风口。毕竟过去这段时间，上海豪宅市场实在是赚足了风头，即便是其他一线城市，都望尘莫及。这两天，艳姐恰好看到了克而瑞统计的一份数据，今年前9月一线城市3000-5000万、5000万-1亿、1亿以上三个总价段的豪宅成交套数，上海分别达到了其他三个城市总和的：豪宅市场还在持续受高净值客户的追捧，而上海更是成为了富豪们的第一选择。不可否认的是，作为均价17万左右的黄浦顶豪项目，外滩壹号院二期215亿成绩单，确实可以说是上海惊人顶级购买力的再一次有力印证。
但是一片狂欢声中，上海豪宅市场真的有好得那么圆满吗？
实则不然，市场终究是有限的，分化也早已悄悄发生。
尤其是下半年以来，即便上海豪宅整体表现依旧领先，但是想要卖得好也并不那么容易了。今年上半年时，上海一共推出了1800+套备案均价15万/㎡以上的豪宅房源，总认筹率大概是200%；而下半年至今，推出的800+套房源，认筹率已经只有130%，大幅下滑了70%。看整体的开盘当日去化率，上半年还有92%，下半年以来，却下滑到了54%。这两个数据之所以双双下滑，一方面是因为经过半年的热卖，购买力已经被消耗掉了一部分，市场预期也有所减弱；另一方面就是因为出现了比较明显的两极分化，大量的客群都被其中的优质项目给吸走了。尤其是备案均价破了纪录的翠6，以及下半年分了两批次入市的外滩壹号院二期。前者在如今的顶流板块黄浦新天地，后者在热度一直不低、且在新天地、豫园等高能级配套辐射圈内的黄浦外滩南，坐享黄浦江、陆家嘴、老城厢、南浦大桥四重城景。即便是在大热的市场下，更优质地段的项目，依旧更受追捧。而当供应井喷、选择更多样化后，倾向于发展更好、前景更优的地段几乎也是必然的结果。这种情况下，在上海核心黄浦区还有超1000亿优质货值储备的融创，先天的优势就更大了。外滩壹号院二期还有17套别墅预计将在明年入市，三期也预计在2026年入市；此外，新湖、融创、中信在上海黄浦核心区域还打造了另一个壹号院，位置就在新天地和外滩之间的老城厢，同样计划在明年入市。虽然好的市场中也会有优劣之分，但是参考今年的市场表现，核心中的核心地段，却大概率能够无惧于市场分化，这是自带的“天赋”，也是所有市场环境比拼中，相当关键的要素。02
行业内功沉淀
目前来说，地段天赋在外滩壹号院二期这一次热卖中，还是起到了比较关键的助推作用。但是如果仅仅只是如此，即便是大好的市场，也依旧是远远不够的。举个简单的例子，很多内环内的项目整体的销售额看着不错，地段也有优势，但是迟迟没法清盘，总价较低的小户型卖得飞快，总价较高的大户型却意外地滞销了，并且这还并非是个例。纵观下来，这样的项目多少在规划设计等层面存在着些许硬伤。而过去这段时间里，上海豪宅市场的进一步分化，类似的项目其实也陷入了更尴尬的境地。简单来说，有好地段固然重要，但只是基本门槛。尤其是3000万以上量级的高端客群，对品质、品位的追求更好，总价段越高，要求就越高。至于能否满足这样的需求，核心取决于操盘的企业在行业的内功沉淀。综合能力越高的企业，更能明白客户的真实需求、更懂得放大优势，这样做出来的项目，即便抛开大市场和地段看，也能依旧不失为一个佳作，背后的热度才是更“实在”的。而王者归来的外滩壹号院，可以说是融创给行业提供的一个很好的学习案例。艳姐细品这个项目，发现从产品到服务到圈层到兑现，都相当值得品味。今年看到外滩壹号院二期的产品面貌时，艳姐是颇为震惊的。惊讶于，不管市场好坏，不管何等境况，融创都一直能坚持精研做产品。这是外滩壹号院一期的外立面，走的是和外滩同频共振的思路，全进口的沙特宝金石和全干挂石材立面，传承了外滩经典的ART
DECO风格，相当恢弘气派。![]()
到了二期，却是做了极大的风格转变，运用大面积的超白玻、约270°全景落地窗……进阶为了更具国际审美的天际钻幕立面。为什么会有这样的变化呢？除了更符合当下市场的审美需求和豪宅调性，也因为：最高140米高的二期，承担起了构筑外滩新一代城市天际线的使命，所以在外立面的设计上，更加追求与城市界面更好的融入。与此同时，融创还追求了进一步的内外兼修，比如用了大量的创新技术手段，是上海少有的高层近零能耗住宅，室内甚至还能做到几乎没有承重墙……所以住在外滩壹号院二期享受到的是非常开阔自由的空间，搭配上三面采光的落地窗更能拥有IMAX的无边际视野。![]()
这里还有一个小细节，所有的边套户型都用上了成本不菲的电动气动窗，只要按下边上的按钮，窗户就可以像这样自动打开，业主就可以轻松地呼吸到清新的空气。电动气动窗解读视频 原T2/T4边套现全部配置
发现没有？每一个点都可以说是环环相扣，落地考量相当细致到位。实话说，当下超高层豪宅这么多，即便只是走和别人一样的路子，也无伤大雅，但是融创却显然是下了苦功夫，去解决了很多普遍存在于的超高层中的小缺憾。也因为这种本可以不做但依旧尽力去做的产品精研态度，才更让人为之动容。前段时间，艳姐去融创外滩壹号院踩盘时，听说了一个小故事：有融创外滩壹号院一期的业主，在二期的前两批次中，都分别复购了一套房。初次听闻时，艳姐还是颇感意外的，因为这并不符合常规的购房投资以及置业的逻辑。能够有实力在前两批次复购两套房的业主，自然是可以一次性轻松掏出上亿购房款的顶级富豪，有这样的购买力，大可以新天地顶流搏一搏，但是这位业主不仅选择了复购，还复购了两套，就相当不寻常了。这背后最大的动因是什么呢？答案大家估计都会很意外：外滩壹号院的物业是由融创服务提供的，对服务的执著和融创对产品的执著可以说是一脉相承。在其他项目物业还在努力不拖后腿的情况下，外滩壹号院的物业，却是呈现出了完全相反的状态和堪称“逆天”的赋能效果。据说，此前还有一期的老业主，在置换了上海热度更高的顶豪后，因为习惯不了新的物业，又打了个回马枪，回到了外滩壹号院租房子自住。艳姐前段时间机缘巧合下再次去一期逛过一圈后，也大概明白了这些故事是怎么发生的。走在一期中，路上随处可见管家和业主互相之间打招呼，并且大多都能准确呼唤出对方的姓名。②大多数的服务都是脱离了合同约束的“主动行为”，还由此衍生出了一些标准化的配置动作。比如那些在小区中步履匆匆的管家，不少都是在给业主送新鲜收到的快递、外卖的路上。艳姐在很多年前就去一期踩过多次盘，这次再去感受最深的是，这个项目似乎是在逆生长，风采更胜当年。![]()
外滩壹号院一期实景图
去的那天恰逢一期刚做完定期的养护，路边的每一颗鹅卵石都被精心擦拭过，亮到发光。一个越住越新的项目，自然让人倾心。艳姐在踩盘时重点去看了下会所，和很多前期拿会所作噱头、后期却往往因运营不佳而废弃的项目不同的是，一期的会所运营得极好，并且时不时就能看到业主在其间进出使用。![]()
如此硬核的服务，了解并深度体验过的人，难免要更“疯狂”一些。毕竟，二期的服务还将是一期的plus版，艳姐听说除了上述这些动作都会延续，物业也自发做了很多准备和赋能。今年上海15w+豪宅项目的开发商中，过去经验最足、最受上海豪宅市场认可的，除了瑞安，就是融创。而翠6也好、外滩壹号院二期也罢，都是有诸多翠湖系和壹号院系前辈们在前面探过路的。这两个项目的内核成功逻辑也有很多相似之处，都是基于好市场好地段，凭借着对高端圈层纯粹性的坚守，实现了两大顶级产品IP的成功延续。外滩壹号院二期虽不似翠6套均过亿的规划如此大胆，但整体社区也都是以半亿套均标准规划，是今年极少数守住了社区圈层纯粹性的豪宅之一。很多豪宅项目部分户型出现了尴尬的滞销，有很大一部分原因就在于圈层太不纯粹，一千万和一个亿的客群都想抓，结果就是被亿级的大客户狠心抛弃了。因为数座壹号院的经验沉淀，融创对高端客群的深度认知有一个非常扎实的建立过程，所以到今天，融创才会这么有信心，直奔做半亿级圈层。而为了匹配这个半亿级的圈层，融创也是为二期投入了更多力量，未来不止有2000平的高端会所，更是会有很多独特、自发的圈层服务动作。比如在豪宅遍地跑的上海，也极少见的代客泊车服务，将出现在二期中，因为会专设一个代客泊车岗，所以未来业主有急事的时候也压根不用操心停车问题。再比如还会配备专门的司机休息室，就连宠物都有专属的服务……每一重都是对半亿级圈层体验感的再加码。融创在上海有过很多壹号院，从最早的滨江壹号院开始，得到的赞誉一直都相当多，非常重要的一点原因就是：
融创在打造产品之初，就只做自己能做到的事。
这句话的意思是，融创在产品上所有的动作，都一定是在确保能落地、并且是完美落地的前提下，才会去做。
正是因为这种坚持才造就了融创一直以来在高端市场的产品口碑。这次外滩壹号院二期，融创也基本都是埋头苦干、闷声干大事，尤其是在如今严格的风控下，虽然发声不多，但是据艳姐所知，只要是出街的效果图，都做得相当标准。上海的第一座壹号院——滨江壹号院全面交付一周年时，艳姐就曾去实地探访过，光是一个户外泳池，都做出了效果图都完全无法比拟的惊艳实景，这么多年过去，艳姐还没在上海见到过超越版。
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滨江壹号院实景图
可以说每一座壹号院实景落地后，都在让后面的壹号院变得更加兑现“可期”，相信外滩壹号院二期的业主们跟艳姐一样，已经在期待未来的实景兑现了。据艳姐所知，虽然这些年行业和融创都发生了诸多变化，但是上海这几座壹号院的团队一直都还是相对稳定的。
也因此这一群人，对上海的客群、上海的豪宅市场，都相当了解，也一直走在时代前沿，快速感知市场风向甚至是时常做到引领变革，也很好地让外滩壹号院实现了一次真正意义上的王者归来。
前些年，艳姐也曾多次参访过上海的几座壹号院，看到如今外滩壹号院二期的表现：
很难得也很庆幸，融创，依旧非常珍惜壹号院这个品牌。
而融创的真心，早就自述了一遍又一遍：
结语
作为融创和中信强强联合打造的重点项目，外滩壹号院二期三开三罄、215亿成交额的实现，意义也相当重大，可以说是打出了央地合作的新样板。事实上，艳姐跟很多同行交流过，即便大家都知道地段好市场好、也有壹号院的品牌，但直到今年一批次入市之前，很多人都还在对这个项目持观望态度，最终热度却远远超出了预期，全国各地的同行也争相跑去学习了一番，大家都是从惊讶到惊喜再到叹服。这让我们看到了本身拥有良好底子的项目，在强有力的资金支持下、深厚的股东背景下、开发商的诚意操盘下，依旧可以走出独立行情、甚至是走在大市场前列。
尤其如今4万亿和五部门组合拳等政策的重磅出炉，也是给整个行业和市场都提供了更多的信心。在行业和大市场那么艰难的情况下，融创外滩壹号院二期都顺利走过来了，接下来，随着市场逐渐止跌回稳，有了这个央地合作的新样板在前，类似的项目，也可以减去很多忧虑。对于融创来说，上海两座后续的壹号院也都已经拥有了非常好的牌面。
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品鉴融创外滩壹号院二期、上海壹号院
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