今年上海的豪宅究竟有多火？可以说只要被打上“豪宅”的标签，那么基本上就会引爆楼市！均价约21万/㎡的翠湖天地·六和不到1小时清盘，销售额近120亿；均价约17.2万/㎡的中海·顺昌玖里开盘4小时日光，销售额197亿；均价约17万/㎡的融创外滩壹号院二期两开两罄，销售额超156亿；均价约14.2万/㎡的中海领邸·玖序三开三罄，销售额超130亿。克而瑞的数据，前9个月，总价3000万元以上一手豪宅成交了1817套，是去年全年的1.9倍；单价15万+/㎡豪宅成交超2000套，是去年全年的5.5倍。一时间，上海城央豪宅，成为全国的风向标和市场的抢手货。在豪宅热销的当口，艳姐注意到一个走出“独立行情”的城央豪宅：更尴尬的是，它的二手房价竟然跌破了新房“发行价”：露香园一期近期成交了一套二手房，均价约13.4万/㎡，价格回到了3年前。要知道目前露香园在售新房均价约16.3万/㎡，已经出现价格正挂。不过露香园似乎并未受到价格正挂的影响，因为它接下来要加推了，也就是露香园·天誉。我们相信，以上海城投的高端产品缔造能力，特别是在近期新政的加持下，多重压力之下的露香园·天誉，这次大概率会打赢这场“翻身仗”。时间回到2021年，当年1月，上海城投控股联合上海建工以176亿低价拿下豫园钻石级地块，也就是露香园二期。计容建面约20万㎡，涵盖商品住宅、商业、保障房等业态，其中商品住宅面积约14万㎡，扣除保障房后，楼面价约9.7万/㎡。2022年8月，上海城投控股又以约11.54亿收购上海建工持有的露香园15.3%股权，实现100%持股。这个计划总投资约217亿的重磅项目，在错过了大好行情后，终于在拿地3年后入市。今年初，露香园二期首发项目露香园·云宸，还未开盘就已经引爆市场：黄浦钻石级地段、价格倒挂、老城厢风貌豪宅、豫园正对面……如此多的标签，随便哪一个拿出来似乎都是火爆魔都楼市的存在。但是结果比较扎心，从2月25日认购开始，画风突变，“爆冷”成了露香园·云宸身上最刺眼的标签，一直到认购结束都没有触发积分。
2月29日认购结束，均价约16.3万/㎡的露香园·云宸，262套房源有效认筹280组，认筹率105%，这一结果可谓是大跌眼镜。但故事到这里还没结束，3月17日项目开盘，开盘当天去化率约73%。目前的市场行情下，73%的去化率看上去还不错，但横向对比同期上市的“竞品”，露香园·云宸的这个成绩属实让人意外。像均价约16.3万/㎡，黄浦外滩板块的绿城外滩兰庭二期，2月29日开启认筹，166套房源吸引了约448组认筹，认筹率270%并触发积分。3月20日项目开盘当天日光。还有均价约17.2万/㎡，黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里，3月19日开启认筹，512套房源认筹738组，认筹率144%，创造了黄浦区豪宅认购数的新高。3月28日开盘当天销售额196.5亿，几乎日光。与其他豪宅的日光不同，露香园·云宸似乎走出了“独立行情”：开盘7个月依然在售。网上房地产的信息显示，截至目前，露香园·云宸262套房源还有9套在售。另外艳姐也注意到，除了9套在售商品住宅外，露香园前期推出的车位目前也还有约400个在售，单价在45万~133.7万左右。今年上海豪宅供应量井喷，单价超10万的新盘超50个，预计供应套数超10000套。另一个层面，与中海、绿城、融创、瑞安等豪宅高端玩家相比，上海城投控股显然并不具备显著优势，自然也会分流掉不少高端客户。前有豪宅井喷供应，后有竞品同台竞技，艳姐觉得，磨了3年才上市的露香园，眼下似乎有些“生不逢时”。艳姐在前面提到，露香园二期计容建筑面积约20万㎡，在城央核心位置，这样的体量显然不是一般的房企能拿得到的。地段上看，整个露香园项目西邻新天地、东接豫园老城厢，处在新天地到豫园整个商业轴线的中心位置，这是上海的顶流地段。先来看露香园一期高层住宅，从整体格调和风格看还是比较高端的。大面积干挂石材，棱角分明、非常挺拔，第一观感就有一种外滩建筑群的恢弘气势。不止立面，社区道路、公区等部位也都用了大面积石材，整个社区“含石量”非常高。这是当年豪宅的标配。不过整个社区被一条开放式商业街区分割成南北两个独立组团，每四幢楼的二层室外部分以廊相通，形成围合式的花园平台，并设置了健身房、宴会厅等泛会所功能。要知道这是个10年前的产品，2013年开盘时，一周之内去化率就达到了50%，成为了当时的当红豪宅。所以到今年二期上市时，市场也是非常期待上海城投控股能给到市场怎样的惊喜。布局上，整个二期被分割成6个子地块组团，覆盖了高层住宅、风貌别墅、商业、保障房等，业态还是蛮复杂的，十分考验开发商的操盘能力。年初，由B地块、D1地块组成的露香园·云宸揭开了序幕，风格上较一期有明显进化，融入了前沿设计美学的立面，社区内还营造了江南园林式景观，看上去非常时尚、摩登，又融合了东方意境。立面上，石材和景观窗，在竖向和横向香槟金金属线条的勾勒下，如同一幅油画框，在阳光的映射下，整个建筑会幻化出一份艺术的光影，自然地与豫园的天际线融为一体。景观的设计非常有巧思，据说灵感来自于老城厢的露香池，通过复刻露香池八景，在有限的空间内营造出亭台楼榭的江南园林的中式雅风。地下车库也有十足的豪宅质感，D1地块中，古铜不锈钢吊顶、透光云石中央景墙，在泛光灯带的烘托下，营造出一种精致光感的氛围，地面也做了豪宅专属的环氧魔石拼花处理，归家的仪式感打磨的非常出挑。仅仅从这些外在的颜值，相信你能感受到露香园·云宸雅奢的豪宅质感。不过这次加推的露香园·天誉，是让这种雅奢的质感更上一个台阶。露香园·天誉位于二期地块的东北侧，中高区的东向景观视野尤为突出，黄浦江、外滩、陆家嘴、豫园等城市地标一览无余。立面的处理上，以金属线条轻盈勾勒出挺拔的质感，结合大面积玻璃景观窗，呈现出如钻璀璨的立面艺术美感。公区的营造上也流露出高阶的艺术气息，石材、金属、壁灯的组合，在每一处空间内呈现出不同的艺术美学，就像是一座私人艺术馆，充满高级的定制感。户型上，建面约350-900㎡的大平层也让艳姐印象深刻，以建面约491㎡户型为例，约100㎡的一体化客餐厅+270°转角落地窗+可以做”跑道“的超宽尺度花园阳台，几乎可以承载你对未来生活的所有想象。像室内设计是由国际知名的梁志天团队操刀，代表作有深圳湾1号、上海古北壹号、伦敦香格里拉大酒店等；会所设计由HWCD完成，代表作有伦敦塔桥一号、上海汤臣一品，以及武汉、成都、上海等地热卖的艺术豪宅宸嘉·嘉佰道。看到这里，从露香园一期，到二期的露香园·云宸，再到露香园·天誉，能明显感受到露香园的产品力在持续向上进阶，作为一家地方城投类房企，这样的作品打磨能力还是蛮让艳姐意外的。不过，艳姐也观察到，露香园二期被道路分割的七零八落，像露香园·云宸的2个高层住宅组团，就分别由3栋楼、2栋楼组合而成，这次加推的露香园·天誉也是由2栋楼围合而成。在住宅的底层和沿街区域布局了商业或配套设施。这样的布局，会所、景观的设计，甚至圈层的纯粹性十分有挑战性。特别是在二手房“跌破发行价”后，露香园·天誉想打赢“翻身仗”，其实还是有一定压力的。露香园的操盘方是上海城投控股，后者是上海城投旗下上市企业。上海城投为上海国资委全资持有，旗下拥有多个子集团和上市公司，实力毋庸置疑：6家子集团：城投公路、城投水务、城投环境、城投资产、上海中心、城投兴港；多家专业机构：城投老港、城投研究总院、城投财务公司、城投环保金服公司等。上海城投曾完成了上海中心大厦、长江隧桥、青草沙水源地等近300项市重大工程的投资建设任务；运营了上海73%的收费高速公路；93%的原水供应能力；75%的自来水生产、污水处理能力；去年末的总资产超8000亿，资产负债率仅有53%。作为上海城投的地产旗舰平台，上海城投控股有一个大多数房企都很难具备的能力：像总用地面积超14000亩的杨浦新江湾城、超200亩的黄浦露香园，都是由上海城投主导，上海城投控股落地开发的，而这些，并不能轻易被其他房企复制。有了上海城投的实力背书，上海城投控股在上海旧改市场所向披靡，手握多个王炸项目，这些王炸项目对后者的业绩也起到了“定海神针”的作用，特别是露香园项目。
从收入端来看，2021年凭借一期项目结转的55.29亿，贡献了63%的结转收入；2022年、2023年露香园二期还未上市，两年结转收入分别下滑到13亿、3.4亿，分别贡献了17%、30%左右的结转收入。
同期上海城投控股的结转收入分别为87.51亿、74.94亿、11.46亿，起伏非常大。
而到了今年上半年，上海城投控股的结转收入更是下滑到3亿，并出现上市31年来的首次亏损：
归母净利润为-1.02亿，同比下滑136%。
不过随着露香园二期的去化，上海城投控股的营收和利润或许会有明显改善。
显然，上海城央优质旧改项目，在上海城投控股的业绩表现中起到了决定性作用。
而优质旧改项目的获取能力，也是上海城投控股的第一张底牌。
在行业上行期，房企躺赚是共性，但行业下行，多元业务才是穿越周期的关键，这一点已经在华润置地、龙湖、新城控股等房企身上得到了验证。
艳姐也注意到，在地产开发业务之外，上海城投控股也在发力布局资产运营和金融投资业务。
像资产运营板块，它们在5年前就推出了“城投宽庭”的租赁住宅品牌。到去年底，持有运营超17000套租赁住房资产，建筑面积近100万㎡，像中国商飞、吉祥航空等都是它们的客户。
像金融投资板块，它们投资了证券、私募、银行等标的，像西部证券、广州银行等，至上半年末，它们持有的已上市证券市值约38.18亿。此外，上海城投控股还在培育物业管理业务，来整合盘活旗下包括社区商业在内的经营性租赁资产。地产+运营+金融的转型，也是上海城投控股的第二张底牌。在去年上海城投控股的工作会议上，上海城投控股董事长张辰就对转型发展提出要求，“把开发、运营、金融全生命周期的思路贯穿到各项工作中；谋划业务发展；提升管理能级。”目前城投宽庭多个项目出租率稳定在90%以上，年初还成功募集30.5亿的保租房公募REITs；上半年收到已上市证券分红约0.49亿，仅持有10.26%股份的西部证券，上半年就贡献了7867万的净利润。
艳姐觉得，即使放眼全国城投类企业，上海城投控股的转型速度和成效也是能排在前列的。看完露香园云宸、露香园·天誉，艳姐对上海城投控股的产品打磨能力还是毫不怀疑的。夹击之下，压力固然不轻，但只要价格合适，总归会有不俗的成绩。就在前几天，上海城投控股又通过遴选，以70.8亿拿下黄浦豫园和小东门6宗商住地块，规划建面约7.92万㎡，其中住宅建面约6.61万㎡。保守估计，两个项目的总货值超400亿，更何况还都是在上海黄浦区的核心地段。这次上海城投控股又会给上海带来哪些惊喜？我们拭目以待！![]()
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