2025年的乙巳木蛇年，将笼罩在不安与不确定性之中。只要做好充分准备，不盲目跟风，按自己的经济能力买房，并时刻保持警惕，即便市场和命理预测不佳，你依然能在这充满不确定性的市场中稳步前进。
国家发展部长李智陞在2025年建筑业与房地产前景研讨会上致开幕词时说，虽然转售组屋和私宅房价过去几年不断攀升，但相信不会无止境上涨，并提醒买家要谨慎。（海峡时报）
“你觉得下来楼市会继续升吗？政府会不会推出降温措施？这时候买房是不是好时机？”
送走了龙年，迎来了蛇年。在这新旧交替的时候，我却不觉得农历新年期间有闲着休息的时候。
这整个星期，忙着办年货、大扫除、然后到亲戚朋友家拜年。一些知道我是写房地产新闻专线的记者，见面谈话时总是会问我对楼市走势观点。
自今年初以来，楼市延续去年的火热状态，农历新年开盘前的两个私宅项目——大巴窑的艺景峰（The Orie）和靠近东海岸上段的Bagnall Haus，取得不俗销售成绩。一些发展商的销售活动也没因农历新年而暂停，佳节期间照常开放新私宅销售展厅。
农历新年后会有更多新项目推出，包括超过1100个单位的霸级项目Parktown Residence、淡滨尼的执行共管公寓（EC）晶莹轩（Aurelle of Tampines）和黄金坊重新发展的项目Aurea，都是颇具看头的新项目。许多分析师预测，今年新私宅销量预料优于去年，可达8000个至9000个单位。
投行八年前预测
房价2030年翻倍
说到预测未来，我脑海不自禁地会想到约八年前投资银行摩根士丹利（Morgan Stanley）一份报告的“神算”。
时间拨回到2017年4月，当时私宅价格从2013年第三季以来，已经连续下跌14个季度，楼市买气疲弱，不少项目滞销，发展商得绞尽脑汁想着各种促销方式。摩根士丹利此时却在一份报告中预测，楼市已然触底，新加坡房价即将转跌为升，到了2030年更会增加一倍，相当于每年涨幅5％至6％。
报告说，与预期人口老龄化的房地产市场熊市不同，单身者和高技能外籍工人将推动家庭组建加快增长。此外，新加坡从2016年至2030年的经济增长将达到约3％，超过其他发达经济体。“鉴于经济状况变化对房地产市场有直接影响，宏观经济前景改善将支持新加坡房地产市场的复苏。”
当时读到这报告，我还真有几分傻眼，心想：房价能止跌回升，发展商应该都满足了，谁敢希冀每年调高房价5％至6％，在13年后让房价涨一倍。与一些分析师谈起，他们也认为报告预测大胆，甚至有点耸动，有吸引眼球的“标题党”报告之嫌。
想不到几个月之后，楼市风向大转，先是一波接一波的集体出售热潮，跟着是本地姜与过江龙发展商高价抢地“热情如火”，地价屡屡创新高，房价也随之急速飙涨。
政府后来虽重拳推出降温措施，以确保房价的涨势不会失控。偏偏楼市又碰上前所未有的冠病疫情，私宅供应情况严重失衡，又造成另一波房价飙升，而且涨势更迅猛。
现在看来，摩根史丹利当年的“房价2030年将翻倍”的预测还真可谓“神算”，甚至无须等到2030年就已达到预测目标。例如以EC价格来看，博纳产业数据显示，2017年的新EC每平方英尺中位数售价为798元，去年11月开卖的翠怡园（Novo Place），平均销售尺价达却达1654元，增幅超过一倍。
大选临近或出台降温措施
但俗话说，有起必有落。持续了多年的楼市牛市今年会否转熊？政府又是否会让价格持续上扬的私宅市场“回到现实”呢？
上月，摩根士丹利分析师再做出“神算”，预测新加坡房地产价格近期急剧飙升，部分由投机性购房推动。这可能促使政府出台更多降温措施，包括可能推出涉及提高卖方印花税的措施。
事实上，政府是否会推出降温措施，已成了房地产界、银行研究机构和媒体关注的课题。
这边厢，一些研究机构如花旗银行和巴克莱银行等警告，如果楼市继续火热，政府有可能出台新调控措施。特别是大选跫音越来越近，住房负担等问题预料将成为大选的重要议题之一。
那边厢，一些房地产公司却认为这些预测“失算”，因为当前楼市虽火热，却未构成无法控制的熊熊大火。楼市也未出现泡沫迹象。ERA产业还建议政府“撤辣”，考虑放宽一些买房限制，如允许那些没有打算持有两个房地产的买家豁免缴交额外买方印花税（ABSD）。
有趣的是，很多房地产经纪也如今也处于既兴奋又害怕的矛盾心态，私宅大卖他们既开心，却又担心项目卖得太好会引起政府关注，随时出手介入。
如果用人工智能推算，利用ChatGPT和深度求索（DeepSeek）预测，前者说，随着全国大选临近，政府可能会采取行动控制房价上涨；后者说，2025年潜在房地产政策将延续新加坡“渐进式调控”，以税收、贷款限制和供给管理为主要工具。
至于政府呢？它又是怎么盘算呢？
国家发展部长李智陞上周在2025年建筑业与房地产前景研讨会上致开幕词时也说，虽然转售组屋和私宅房价过去几年不断攀升，但相信不会无止境上涨，并提醒买家要谨慎。因为新加坡的经济前景仍存不确定性，国内房贷利率仍偏高，而地缘政治等或继续影响全球经济。
由此可见，政府在考量房地产政策时，关注的不单是几个项目或几个月的销售数据，还会探讨新加坡经济增长前景和外部局势影响等因素。
每逢蛇年楼市风向大变？
新加坡金融管理局上星期发布货币政策声明中指出，新加坡去年下半年的经济增长优于预期，但预计今年会放缓。它说，自去年10月份发布政策声明以来，全球经济的不确定性已经上升，主要反映贸易政策可能带来的摩擦增加。
这意味着，2025年的乙巳木蛇年，将笼罩在不安与不确定性之中。
从历史走势来看，每次的蛇年仿佛也是楼市风向大变的一年——从原本的火热，忽然转为疲弱。
2013年水蛇年，政府出台总偿债率（TDSR）框架，私宅价格从2013年第三季的高点开始下跌。
2001年金蛇年，网络热潮泡沫化之后，私宅价格很长一段时间处于停滞状态，直到2006年才恢复起色。
不过1989年土蛇年，建屋发展局允许永久居民拥有组屋，之后又推出资产增值计划，当时的房价是扶摇直上的。
华人的生肖学或许有其奥妙之处，但没有像研究机构、房地产分析师和人工智能有什么经济逻辑或市场根据，预测也很少会准，大家故且听之，参考就好，无须太认真。
毕竟，神算也好，失算被打脸也好，最终买房决定还是你说了算。
只要做好充份准备，不做盲目跟风的投资，按自己的经济能力买房，并时刻保持警惕，即便市场和命理预测不佳，你无须杯弓蛇影，依然能在这充满不确定性的市场中稳步前进。
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文：周文龙
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