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450万、9%、231天！这三个数字揭开了二手豪宅的真面目！

楼市 2024-11-14 11:04 上海

最近上海新房豪宅可谓一片热闹。

中海领邸玖章认购数居然高达1550组，差点让小行家惊掉了下巴。

保利世博天悦两套最高价的顶复据传售出，总价要用小目标来计。

市场上各种捷报频传，欣欣向荣。而在与之相对应的，二手豪宅房东的日子并不好过！

01

行家买房

平均降价约450万元

九折卖房！

早在上半年，我们就写过一篇关于二手豪宅的文章。

当时我们内部的观点是有争论的。部分同事认为，楼市资金会不断向豪宅集中，二手豪宅的价格应该是稳中向好。

但从11月的视角再往回看，预计的上涨并没有出现。

由于单套豪宅一房一价的差距过大，所以我们换了一个分析角度：

统计了总价在今年下半年（即6月1日后），总价在3000万以上的，在链家成交房源。并且计算（最终）挂牌价和成交价的差距。

*以上信息均不包含别墅业态

数据截止于2024年11月9日

关于做低规避税费的问题，不在我们本次的讨论范围内。

如今想要顺利售出一套二手豪宅，房东简直是要经历时间和金钱上的双重折磨——

金钱上，每套房源平均自降价格约450万，平均降幅约9%。相当于让步掉了一套五大新城的次新房。

时间上，每套房源平均成交时长约231天，这还不算重新上架下架“骗”推荐的操作。一两个月都不见得能见到一个能谈的买家。

更关键的是，这种情况并没有随着931新政的推行而有所改善，降价的幅度一点也不比新政前要少。

即使你贵为豪宅，也逃不过以价换量的命运。

02

行家买房

掌握珍惜资源

对豪宅也是硬道理

再深入分析一下成交情况。

由于挂牌存在之前提到的反复上架的可能性，实际的成交时间无法确认。我们暂且不论。

如果以9%的平均降价幅度作为分界线，可以分析一下哪些房源受冲击较大，哪些房源又能稳坐钓鱼台。

不利方面，我们归位两类：

第一大类是“硬伤房”

比如打了九折，自刀1000万的云锦东方，从链家的信息看这是一套共有产权。

信息来源：链家

降幅12%的财富海景花园，房龄老而且还是板塔结合，基本是在全面走下坡路，负面Buff算是叠满了。

信息来源：链家

又比如降幅在9%的融创滨江壹号院，这套房源为了最大化主卧的江景，而设计出怪异的“舌头户型”。这在喜欢中正户型的文化背景下，实在有些一言难尽。

信息来源：链家

第二大类是“新房冲击”

最惨的是凯德茂名公馆。同样的户型，前一套在23年挂了5800万的价格成交，结果今年新房入市，直接给干掉17%，真的是欲哭无泪。

信息来源：链家

其它受到新房间接冲击的，是建面在180平左右的中等大小户型。理由在之前的文章讲过，现在的豪宅拉开价差的定价方式，让这些小户型的价格显更“亲民”，卷疯了一众二手房东。

至于降价幅度相对较小的房源，我们总结下来，大多数是掌握“稀缺资源”。

例如中粮天悦壹号，一套降幅6%一套降幅8%，因为它位于苏河湾片区，距离苏州河直线仅有约150米的距离，可谓真正的一线景观房。

海珀旭辉、滨江凯旋门等江景房基本都是如此。

信息来源：百度地图

又或者是自成IP的翠湖系列，不仅占位新天地，产品质量也十分过硬。

至于其它平台7折成交的翠湖天地四期，是因为它的挂牌价接近30万，实在太过离谱。实际成交的21万也只能说相对偏低。

信息来源：链家

03

行家买房

坚持一下

曙光就在不远处

二手豪宅房东倒也不用太过紧张，虽然距离调整结束还远，但至少有两个好消息。

其一是上海的有钱人，都在加注优质房产。

如下图所示，均价在10万+的高单价房源，网签数量都在稳步上升。

至少在高端豪宅的领域里，不用担心像刚需所面临的购买力枯竭。

其二是未来的供应量即将缩小。

我们说的是风貌别墅。网传由于各种各样的原因，未来风貌别墅土地的规划将被叫停。

虽说没有得到官方证实，但从实际来看，除了极个别城央项目，这些风貌的去化都比较一般。暂时停一停的可能性相对较高。

这点对于市区大平层的二手房东来说，是显而易见的利好。

当然，如果想要购买新房，我们也准备了总价3000万以上的新房盘点，各位购房者可以提前准备起来了。

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HANG JIA MAI FANG

免责声明：本文仅代表笔者个人观点，仅供参考，文章所涉及规划以官方公示为准，涉及楼盘信息以开发商公示为准。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIzNzU3OTY5NA==&mid=2247907537&idx=1&sn=eb5bf846641bc0052b28576b7dbdedad

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