楼市托底政策，已经进入密集释放的时期。
11.13，又一重磅利好落地，把大家的情绪价值直接拉满——
这意味着，家庭二套3%的契税，马上可以省2%。1000万的房子，就是省下20万；
哪怕是首套改善住宅，也能省0.5%。1000万的房子，也能省5万；
如果再取消非普宅的增值税，省下的钱，就更多了。
且，不管你是买新房，还是卖二手房，都能省下不少钱。对于买、卖双方来说，都是一个大大的利好。
这无疑是给上海的楼市添了一把火！
不过，利好扎堆，楼市止跌了吗？
究竟“猛药”要砸到什么时候，才会出现真正的好转？
01
行 家 买 房
现在的楼市到底是什么情况？
我们先从宏观数据表现来看——
929新政后，上海10月份的成交数据颇为亮眼：
新房市场成交5709套，环比上月增长约35.73%；
二手房市场成交24376套，环比上月增长约53%。
11月热度继续，截止11月13日，上海二手房成交量11325套，日均就是871套！
按照日成交871套推算，整个11月份二手房成交量保守估计也会超过荣枯线1.8万套，达到2.6万套！
或许很多人会问：会不会像517新政一样，冲高回落呢？
其实重要的不是“会不会回落”，而是“高高低低”之后是向上拉升的成交量上涨，还是向下探底的成交量下跌！
看图，很明显，从周成交趋势看，上海楼市明显是震荡上扬，成交量上涨的。
再来看看年度成交数据，2022年上海二手房成交15.8万套、2023年二手房成交17.9万套。
而截止2024年10月份上海二手房成交量已经达到18.5万套。
也就是说，不用等2024年结束，上海楼市的成交量已经创近三年新高！
所以，从年度成交趋势看，上海楼市行情也是震荡上扬的!
换句话说，上海楼市正在触底反弹，成交量不断攀升！
再从微观市场来说——
性价比高的房源，真的快卖没了。
例如，大虹桥的徐泾板块，万科天空之城，中建锦绣天地；以及三林的好几个次新小区，像商品房的金谊河畔，动迁房的三林新村、杉林新月。
之前好多的低总价房源，都卖的超级快。
还有像浦西大虹桥前湾板块，一些性价比高的房源，一个周末卖了7套，惊呆我的下巴。
再比如，10月份宝华海尚郡领成交一套162平，带车位1520万；现在有两套同户型挂牌，一套1690万，一套1780万，现在买不可能低于1600万（带车位）。
大华斐勒公园10月成交两套洋房，2250万、2380万；目前就一套在售，挂牌2550万。基本不可能谈到2500万以下。
大华18街区成交一套125平，带车位1025万，现在同户型挂牌1100万。
万科海上传奇三期115平三房，10月份只有2套挂牌。一套带车位卖了1166万，另一套房东下架不卖了。
不管你信或不信，现实就是这么的残忍，全面普涨的时代没有了，但核心城市的房价仍然会攀升！
02
行 家 买 房
什么时候才能真正开启正循环？
一个普遍认同的观点是：经济的复苏与普通人收入预期的提升，是推动楼市需求增长的关键所在。
如今，政策全面转向已逾一月，国内经济究竟呈现何种态势？
10月的官方数据为我们提供了一个审视现状的重要视角：
首先，一个令人振奋的现象是M1的回升。
在10月份，M1由上月的-7.4%攀升至-6.1%，这一变化使得M1与M2之间的差值缩小至-13.6%，相较于9月的-14.2%有了明显的改善。
在传统经济周期的分析框架中，M1增速是一个至关重要的指标，它往往与房地产销售的兴衰息息相关。
通常而言，在M1拐点得以确认后的数月内，PPI、房地产投资以及房企购地等关键指标也会相继出现拐点。
而M1与M2之间剪刀差的收窄，则意味着市场上的流动资金有所增加，民众的消费和投资意愿正在逐步增强，这无疑为经济的复苏注入了新的活力。
与此同时，居民贷款也呈现出明显的上升趋势。
其中，短期贷款单月新增量达到了近五年的最高水平，而中长期贷款，即房贷的新增数据也实现了同比上升。
10月居民中长期贷款新增1100亿元，尽管与2020-2021年的4000亿+相比仍有一定差距，但相较于2022-2023年的几百亿规模而言，已经出现了显著的改善。
然而，事情并非全然乐观。
社融增速并未出现好转的迹象，企业的融资规模仍在持续下滑。
10月份，企业新增贷款仅为1300亿元，同比去年减少了近4000亿，尤其是中长期贷款，同比降幅更是大幅扩大至74.8%。
这一数据表明，大多数企业仍然缺乏扩张的意愿和需求。
此外，10月的PPI数据也明显低于预期，这意味着经济要摆脱通缩的困境，建立起正向循环，仍需时日。
总之，要撑住场子，药，是绝对不能停的。
写在最后——
复苏的迹象已然显现，这是不争的事实。
数据的积极反馈将不断滋养资本市场的期望与信心，确保股市与房地产市场的交易量保持稳定，从而为后续向实体经济的传导累积动能。
总而言之，这股微弱的火苗必须逐步壮大，形成燎原之势，否则，市场对于“预期调控”的期待便不会终结。
只能感慨，大势所趋，明智之举在于顺应时代潮流！
刚需改善客户，不一定立刻下手，但确实要出来实地看看房了。
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HANG JIA MAI FANG
