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唐镇都跌了，这里凭什么还能站稳10万+？

楼市 2024-11-06 17:06 上海

前几天我们被打脸了。

事情的起因是，之前写了一篇关于唐镇的板块分析，说这里是浦东中产的白月光，是楼市的顶梁柱。即使楼市大环境下跌这里也很稳……

没想到刚写完没两个月，一下就开始了凶猛的补跌，令我们不得不紧急打个补丁“自圆其说”。

不过最近又有一个板块，凭借它高超的抗跌属性，进入了购房者的视线——

它就是御桥。

01

行家买房

不显眼的御桥

至今还能卖上10万+

说起御桥，还得给他先道个歉。

对御桥最原始的印象，是若干年前考驾照要去浦东考场。乘坐十一号线，经过漫长的一个半小时到御桥站换乘。

看着空荡荡的车厢，对这里的第一印象就是“一个偏远的小城乡结合部”

后来又陆陆续续的接触过一些御桥的项目。不过它们在一众铺天盖地的项目广告中，也没能留下很深刻的印象。

再到如今市场经历了一次深入的调整，御桥才以“中产的避风港”的形象，强势进入到大众的视线。

在前滩、唐镇陆续都撑不住倒下的时候，御桥的楼市甚至还站稳高位，极个别项目还有“红包”！

比如板块标杆万科海上传奇，百平房源居然现在还能站稳10万+的成绩，和23年几乎保持一个价格。

2010年的万科金色城市的90平房源，23年的最高点是11万左右，如今就连低区都还能卖到9.25万。整体跌幅也还在可接受范围内。

有一些房龄的绿洲康城亲水湾（中央区），百平房源目前的二手价格在5.6万左右，比去年年初的7万+虽跌了些，但也是优于大盘。

更让人惊讶的是，绿洲康城亲水湾风华这个20年的项目，75㎡房源当年售价在6万左右，如今居然还能卖到7.6万。不仅没有破发，还小有盈利！

02

行家买房

御桥站稳10万

靠的是均衡性和供需失衡

让我们站在事后诸葛亮的角度，简单分析一下御桥为什么成为这轮调整的“逆行者”。

首先，是浦东独特改善市场整体的供不应求。

浦东的供需关系，向来是不太平衡的。

据统计，去年浦东新房的供应量，在全市占比约18%。但占据上海半壁江山的浦东，人口数量约为23%，更巧的是人才引进的占比也在全市的23%。

尤其是总预算在1000万左右的新房供应量，更是常年处于低位。

当一手新房的供应无法满足市场需求，这一部分购买力自然会涌入二手市场。在一定程度上，这就太高了浦东二手房的整体的价格。

其次，是御桥的“均好”。

作为一个均价10万上下的千万级住区，自然需要完善的生活配套。

说实话，御桥并没有什么十分亮眼的地方。但从另一个角度看，你又很难找到御桥明确的短板。

从通勤的角度看，距离张江直线约5公里，距前滩直线约8.5公里，如果要去陆家嘴也不过11公里。更得益于中环线有在御桥设匝道，自驾的通勤时长均能接受。

从商业配套的角度看，虽说能级不算太高，但百联东郊购物中心、复地万科活力城、宜家、美凯龙等日常生活都有。

从产业的角度看，虽说御桥之心的后续招商出了些问题，但凭借约120万方的陆家嘴御桥科创园，足以对标美国硅谷的规划，还是很盼头。

更有优质学区的的加持：建平御山中学的到来，令其学区属性居然隐约有压唐镇一头的趋势。

如果拿御桥的配套和浦西10万+的板块比，自然有些落后。但放在浦东已经是完全够用了。

打一个不太恰当的比方，如今的御桥就像一个“文化课尚可的特长生”——有自己的一技之长，其它点也不至于特别弱势。考上理想的大学，相对也更容易。

最后，是御桥的“好运”

说真的，御桥能发展到现在，是有那么一点运气成分在的。大多数和浦东有关的规划，御桥也都能分到一杯羹。

例如11和18号线的开通，令它日常通勤不再限于自驾

例如金色中环带，这里是“3+5”重点地区；

例如浦东2035规划，这里是南北科技创新走廊的腹地

更关键的是，即使有着种种的利好加持，御桥整个板块几乎没有被大幅炒作过。前几年的上涨中，并没有太大的泡沫。

如今即便徐泾、前滩、甚至是唐镇等“聚光灯上”的板块陆续陨落，一直当个“小透明”的御桥反而能幸免于难。

（说一个题外话，在市中心几个区中，这一轮综合下跌幅度最小的，反而也是没有被太多关注的普陀）

03

行家买房

御桥的实际风险

未来依旧存在

如果你问御桥之后会不会补跌？

那在如今的时间节点看，小行家会说风险系数不大。

除非929新政的热度很快过去，被整个大盘拖累往下走，御桥再不济也只是小幅度震荡。

但这也不意味着完全就可以高枕无忧。排除掉还没完全落地的综合产业，御桥如今的支柱只剩下交通。就连学区，实际上也全靠建平一家撑着门面。

换句话说，御桥现在是靠“一条腿”在跑。

这种优势来得快去的也快，如果在近几年综合配套没能再进一步完善，其它板块又导入了新资源，那后续可能会迎来一定风险。

而且御桥的城市界面和普陀犯的是同一个毛病。

即使是次新房片区，也有高压线横掠过城市上空。尤其是更靠近康桥的部分区域，城市界面实在难以和房价相媲美。还有焚烧站的压力，如幽灵般盘旋在上空。

毕竟，对非浦东当地居民而言，大多人对御桥的概念，可能还只是停留在“城乡结合部”。

自身实力过硬，才是能在楼市调整中能站稳的硬道理。

目前新房方面，御桥仅有一个港城中环汇云启在售。

项目本期推出建面约79-187㎡天幕水岸平层，总价427万起，目前仍有少量房源可供选择。

作为国企港城集团22周年高端云系作品，项目在交付标准、户型打造、建筑立面和景观设计上都下足了功夫。

外立面采用铝板、石材、真石漆等材质，品质感拉满。再结合优异的窗墙比，沐浴更多阳光与清风，感受视觉景观的强烈冲击。

另外，墙面采用保温装饰一体板，保温隔热效能明显优于普通住宅

在装标方面，项目推出了“六大高定精装品牌+十大精装系统+多项人性化细节设计”，诚意十足。样板间实景图如下：

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HANG JIA MAI FANG

免责声明：本文仅代表笔者个人观点，仅供参考，文章所涉及规划以官方公示为准，涉及楼盘信息以开发商公示为准。

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