10万亿大水,对楼市有什么影响?

楼市   2024-11-11 17:46   上海  


就在上周五,一则消息刷爆了朋友圈。


一时间各种解读层出不穷,无论你是房产中介还是买保险的,但凡沾一点边也要录个视频转发朋友圈。

问题是,这个十万亿的化债究竟是怎么回事,和我们手中的房产又有什么关系?

别着急,本文给你答案。

01

行 家 买 房




化债的本质
就是换了一位债权人


小行家打一个不太恰当的比方,以便各位更生动的了解这次十万亿化债的本质。

小明每个月会向外面借一百元,同时每个月能从爸妈这里拿一百块零用钱,所以能平账。


突然有一天家里资金紧张,每个月只有五十块。这五十块不够小明还了,只能再向外借钱。


再借钱不仅还要还本金,还有更高昂的利息。同时零花钱还在变少,所以要么利滚利拖时间,要么再向另一方借利息更高的钱应急。


终于有一天,小明家长知道这件事,一算发现利息支出太吓人。但奈何家里拿不出这么多钱,所以就想办法给小明办了一个低息贷款,先把外帐给平了。


实际情况当然要复杂的多,但意思大差不差。

这个比方里,小明就是地方政府,零花钱就是地方收入,家长就是财政部门,外帐就是地方欠款,而给小明的低息贷款就是本次的化债。

据悉,本轮化债5年可省下约6000亿元的利息。

我们也无需怀疑本轮化债的决心。因为这个点卡的实在太过巧妙。

懂王前脚刚刚上台,我们后脚就放了这个大招,显然就是为了在全面打响贸易战前,拉动内循环以备不时之需。

钱给到地方政府,地方政府解决债务,包工头也有钱发工资,普通家庭也能进行一轮采买。

据传有些工地已经接到电话,说专项化债的钱马上下来了,欠你们的100万的工程款先还80万,剩下的慢慢还。

更重要的是,还有两个多月就要过年了。

从政府角度,为了最后交上去的答卷好看,化债工作一定会尽可能推进。

从个人角度,即使对后市表示悲观,但临近年关无论如何也少不了消费。只要消费,就能一定程度拉动内循环。

02

行 家 买 房




本轮化债
又如何撬动楼市


所以,这轮十万亿的化债,和我们的房产有什么关系?

中国新闻周刊的原话是这么说的,我们不做过多解读:

“对于楼市而言,化债可以缓解地方政府的财政压力,有助于稳定土地市场和房地产市场。华泰证券认为,建筑工程企业长期为地方政府垫资施工的模式导致其资产负债表受损严重,化债力度加强有利于报表修复,有望提升资产质量、改善ROE(净资产收益率)和现金流”


也有一些大V号说,这次的化债会推动地块回购,存量商品房回购之类,总而言之就是有一笔钱会打到楼市这里。

其实如果光看这个数字,十万亿并不能给楼市带来什么影响。

就算加上棚改的两万亿,这十二万亿全部都落到了你我的口袋里,无非就是就是每个人手中多了不到一万块。一家三口也就是三万不到。

换句话说,我给你三万元,你会去花费三百万乃至更多的钱去买房?

答案显然是否定的。

但是从间接的角度看,当这笔钱流入市场,这件事情非常大。

首先,资本市场从来不是简单的直来直去。

你看到的是十万亿,但债券打包做抵押后,经过一系列操作,能发挥出的实际金额将是一个天文数字。

这笔资金贷出并投入使用,将进一步拉动内循环,释放出更多的“价值”。

2008年只是依靠了一笔四万亿的刺激,就开启了一段轰轰烈烈的大牛市。本轮的十万亿经济刺激,效果不言而喻。

传递到楼市,只是时间问题。

这里小行家多提一句,我国算上隐性债务负债率刚刚超过80%,虽然已经超过国际60%的警戒线,但和美国、甚至是超200%的日本比,是小巫见大巫。

市面上没有人认为日本会破产,甚至还认为日本通过将债务覆盖在政府头上,是刺激经济的秘方。

所以不要见到债务增加,就眼睛一闭痛呼“最后让百姓买单”。

图源网络

其次,这笔资金足够令处在破产边缘的房企重新“复活”。

很多地产开发商承接的是不只是商业住宅,还有一大笔政府建设费用迟迟未回。当这些账务清算完毕,账面拥有更多流动资金后,就能进一步增发债券。

再加上未来棚改的、土地回购的资金,开发商算是加了一层“复活甲”。

只有让开发商真正活下去,才能彻底杜绝拆东墙补西墙。

最后,如果按照最坏的情况,十万亿砸下去依旧没有动静,经济还没有刺激起来,债务却到期需要偿还该怎么办?

除了外债、或者借新还旧这个通用的“卡bug”,就是你我都知道的那招——通胀

很多人认为楼市不会起来,是因为房价短期不会涨。那在通胀之下,汹涌的大水逼着你上涨。

举个例子,三十年前我们想不到一碗面卖到二十元;现在也可能想不到以后一碗面会不会卖到一百元。

通胀一旦开始,势必会逼着你进行消费。这时候也别管房产究竟是消费品还是投资品,在低利率时代,手中拿着大量现金才是最倒霉的。

03

行 家 买 房




对于工薪阶层
买房不必急于一时

所以,现在能不能买房?

如果你是工薪阶层的纯刚需,那真建议你等等。等真的感觉到大环境转暖再买也不迟。

年轻一代对买房的抗性还是在,风险仍有,别给自己上太大的杠杆风险。

只要你不是犹犹豫豫追涨在最后一棒,在牛市没有踏空这一说。

但如果不是,我们建议你抓紧时间。

窗口期这种官话就不提,我们提两点实际的:

第一,房产税的阴霾,短期估计不会落实

目前网络上传言是打算对契税动刀。有说取消,也有说1%。

至于真假我们暂且不论,也不提“缺的是本金不是税费”这种话,主要是看这个政策传递出的内涵。

从主动降低契税增值税的这个风向上看,依旧会保持一阵宽松的刺激政策。我们担心的房产税短时间内是不太会出台,不必担心成为“第一批受害者”。


第二,目前能打的政策牌,短时间内已经出清

经济方面,房贷利率估计短期不太可能降低了。目前2.95%的利率已经碰到红线,据传已经有银行决定上调首套利率至3%。

政策层面,主要聊一下上海。从最近的政策来看,“限购”的遮羞布短时间是拿不下来。再说对刚需,限购一年、三年还是不限购;一套、两套、还是无数套;都没什么大影响。

除非“买房送户口”、“买房免个人所得税”这种天方夜谭的事,好像也没什么太大的招能用。

除了前面说的契税,等等党大概率是等不出什么新花样,还不如抓着机会出手。

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 HANG JIA MAI FANG  

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