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反转了，上海楼市要“稳中向好”？

楼市 2024-11-12 10:55 上海

截止“双11”，上海月度二手房的成交套数又来到了9704套，其中单日成交套数超千套的天数有4天，最高为9日的1219套，日均成交量为882套。

这个数据，对于市场而言，毫无疑问在继续延续10月二手爆火的成交走势，市场交易量非常活跃。

同时，对比10月日均786套的量，这个数据也是超越的，这意味着后续如果市场不转弯变冷，那么上海11月份的二手房成交量将有很大希望突破20000套。

而这，将彻底扭转市场的走势，连续2个月破2万套，超过“市场荣枯线”，市场将彻底“筑底企稳”。

于是，这也就不得不引发人们对于市场行情的疑问？难道上海楼市真的要“止跌回稳”？后续的市场热度有可能重新起来？

带着这个疑问，小编今天跟大家一起探讨下答案，近期的上海楼市究竟会如何走？

01

行家买房

二手房市场，究竟会怎么样？

一句话，信心仍是关键中的关键，就是购房者究竟如何看未来市场，有没有信心？市场中什么样的人在买房子？需求有多少？

我们截取下10月份的数据反馈，来分析探究下。

首先，从成交价格结构来看，10月上海二手房总价300万以下的房源成交占比达到了61.71%，占据了大半壁江山。

而总价300-600万之间的房源占比也有27.06%，同样是大主力。那么，两个总价段相加起来的话，占比居然高达88.77%，这意味着有将近2万套房源都是总价600万以内的房源。

其次，从成交面积结构来看，10月上海成交量最大的面积是70-90㎡，紧随其后的是50-70㎡，有4688套成交。接着50㎡以下和90-110㎡的成交量差不多。110㎡以上的整体占比较少。

这同样可以看出，核心主力购房人群是刚需群体。事实上，上海二手房成交结构当中，刚需人群一直是主力人群，但是10月占比高达88.77%实在是非常惊人的数据，这比之前60%左右的水准大幅提升。

这印证当下，坚定看好市场的人群是以刚需为主。我们来看链家7天带看量数据，9月29日链家7天带看量为90350人次，10月7日激增到136128人次，10月20日是136277人次，10月30日为121695人次，10月相比9月有了明显的大幅提升。

小编之前就分析过，上海楼市的基本盘是刚需，如果刚需持续看好，出手意愿强烈，那么市场就极可能筑底，按照眼下的形势，上海楼市筑底的概率非常大。

尤其，据熟悉的中介反馈，现在市场上买家的出手意愿非常强，但现在不少房东反而不愿意让价了，甚至有部分开始小涨了，这个信号背后的意味大家可以细品。

02

行家买房

新房，还能不能走出新巅峰？

二手房是基本盘，那么新房就是楼市的另一条腿，眼下的新房更多代表着改善客和有钱人的购房意愿。

那么近期的新房数据又如何？买新房的人群怎么看待未来市场走势？以及潜在的需求潜力有多少？

我们来看数据。根据网签统计，10月上海的新房网签5709套，环比上月增长35.73%。

10月，全市共计29个楼盘进行开盘，总计开盘4507套房源。29个项目中，20个项目参加了公证摇号，其中3楼盘触发积分制；另有9盘未摇号。

从认购情况来看，10月共计3楼盘触发积分，均为刚需楼盘，最高分为闵行浦江的大华星樾，57.68分，最低为奉贤新城龙湖观萃，46.8分。

而从摇号楼盘认购率来看：认购率不满50%的楼盘有6个，占比约30%；认购率50-100%的楼盘5个，占比约25%；认购率100-200%的楼盘7个，占比35%；认购率超过200%的楼盘有2个，占比约10%。

也就是说，认购率大于100%的楼盘占比达到了45%，楼盘销售去化在50%以上的达到了70%，新房市场实际一片火热。

而到11月份，这个数据继续在提升，如11月1日开启认购的浦东前滩公馆认购率破400%，同时段的徐汇滨江中海领邸认购人数创下了1550+，又一个“千人摇”诞生。

另外，主力总价千万以上的天安1号破170%，海上请和玺破125%；远郊刚需盘保利虹桥和颂的认购率也达到70%，市场大部分新盘的热度较高。

总结来看，11月的上海新房市场热度在继续升高，尤其高端市场，购房者的需求不降反升，千万级改善楼盘大多火热，甚至需要积分。

03

行家买房

房东和购房者，各自信心如何？

所以，再回到市场最根本的问题，未来行情会如何走？这里毫无疑问取决于需求。

当下，市场的供应量充足，二手房成交火热，但挂牌量依旧较大，大部分人有着强烈的换房意愿；而新房，每周末保持一个批次的入市也成为了常态，非常稳定。

也因此，最关键的问题就回到了需求上，大家有没有信心？刚需愿不愿意出手，年轻人会不会买房？

如果答案是肯定的，那么房价一定会随着成交量的提升而逐步稳定。同时，刚需稳定了，改善必然就会被带动，市场稳定的闭环就会形成。

另外，必须提醒大家一件事，上海动拆迁在加速，尤其眼下，速度很快很快，从徐汇的东安新村到虹口的虹宸易居，再到浦东的川沙船民新村，一波一波的需求在释放。

小编只想说，看到这些信号，刚需真的可以行动起来了。当然，不要想着赚钱，就是自住，满足真正的居住需求，静观后变。

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HANG JIA MAI FANG

免责声明：本文仅代表笔者个人观点，仅供参考，文章所涉及规划以官方公示为准，涉及楼盘信息以开发商公示为准。

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