◎子木聊房（ID：zimuliaofang）
◎作者 | 子木
这几天在休假，很多读者在催稿，问我楼市接下来的趋势。
主要是因为假期楼市太热闹，售楼处人满为患，二手房也在蠢蠢欲动。
一些人对未来充满期待，但更多人则是忐忑不安，想卖的怕未来会涨，想买的怕未来会跌。
前几年楼市的跌宕起伏，让人们对楼市的判断缺乏了基础依据，身扛全家重任、步履维艰的中年人，在重大决策面前，往往彷徨迷茫，心中没底。
所以这篇文章，我会帮大家再仔细梳理一遍。
文章比较长，大家好好看，本来是内部分享的干货，今天作为国庆礼物送给大家，希望你能看懂，当然满级读者应该没什么问题。
其实我在4月份，就写过接下来会发生的几个阶段，第一个阶段就是“归零”。
那时候市场情绪特别差，但我用监测到的数据告诉大家，房价已经触底了，为什么？
因为在成交量持续收窄的情况下，大多数城市的房价都出现了“止跌”信号：
成交量低迷，但房价指数却持续不动。为什么呢？
这是因为该的卖的都已经卖完了，而剩下的，要么不想贱卖资产，要么就是自住群体，不愿把自住房卖掉。
拿一线城市举例，2021年房价创造历史高点，达到6.22万/平米，但2024年一季度，价格已经跌到了4.1万/平米。
房价普遍回调了33%，跌回到2018年的水平。如果以2018年一线城市二手房3.94万/平米为锚，那么2021的楼市泡沫是58%，而2024年一季度只剩下5%。
每一轮楼市周期，一线城市都是头一个涨，最后一个跌，当一线城市把泡沫完全挤出去的时候，更低能级的城市，挤泡沫的力度只会更大，更多是超跌。
那时候很多人抬杠，我又写文章分析，楼市是国民家庭主要财富的载体，基本70%的劳动力都沉淀在楼市中，跌去一个首付30%，往往意味着会出现D供潮，消费欲望大幅降低，跌50%那么基本就触及了系统性风险。
后来明白，分析再多都是徒劳。根本没什么道理可讲，因为这个道理可能超过了一些人的理解，只能说，认知是有门槛的，财富也绝对服从二八定律。
市场的自然法则就是优胜劣汰，少数人赚多数人的钱，注定少数人才能通过认知赚钱，天雨虽宽不润无根之草，佛法虽广不度无缘之人。铭记于心。
筑底意味着泡沫被挤出，房价短期内跌无可跌，最后会有两种分化路径，一种是反弹，另一种则是衰退。
方向往哪儿走，取决于这个城市的增量和预期，也就是这个城市是扩张的还是收缩的，鹤岗和深圳是两个极端，房价也是两个极端。
而且经济越活跃的地方，房价弹性会更大，前几年可能跌的特别惨，但修复预期后，兜兜转转又会涨回来。
但经济落后的地方，跌的也少，涨的也少，如果房价一直不涨，意味着这个地方没有赚钱效应，居民收入停滞不前，久而久之，楼市会无限期走下坡路。
于是我在6月18日，告诉大家，跌到基本面的城市可以上车了，但其他城市购房需求，可以继续延期，接下来还会有救市大招出现。
同时，我在六月份，抛出了第二阶段论证，“递增”，节点就在九月的美联储降息。
那时候很多人不懂啊，为什么我们的楼市会跟大洋彼岸，美联储政策有关？
现在明白了吗？
这是一场大国深度博弈，看谁能熬下去，结果美联储绷不住，9月拉开了降息周期的序幕，而我们也在紧接着几天后，开始积极响应，推出连续多轮组合拳，不遗余力刺激市场，大水如期而至。
先是股市大涨。
不仅是国内资本，外资机构也在180度转弯，纷纷做多中国，美国最赚钱对冲基金大佬Divid Tepper喊出：看向中国。
截至目前，海外投资者对中国股票的净买入数据创下了2021年3月以来的新纪录。这几天华尔街竟然创造出了“中国龙ETF”，盘后一度大涨25%。
接近着是楼市预期扭转，四大一线城市发力，放松限购，存量房贷利率下降，这些都达到了历史上最高水平。
国庆假期一线城市和部分二线城市的楼市都出现了火爆景象，最火热的是广州和深圳，成交量翻了好几倍，具体数据大家可以去查，这里不做特别说明。
老读者应该知道，我上半年一直让深圳的购房者上车，为什么？因为深圳今年的经济和人口数据都是出类拔萃的，房价也基本跌到底了，一旦预期扭转，深圳是最快上涨的城市。
因为不只是国内人买，从海外回流的资金第一站就是香港，香港股市会涨，马上就是通过深圳涌入资金开始抄底房地产。
前段时间中东投资集团一举拿下华南五大房企之一的中国奥园。苏州热盘龙湖·山河颂项目开放也引来了白袍子的中东土豪们，组团来看。
你以为中东土豪，人傻钱多？
要知道，中东投资机构的核心操盘成员，都是常青藤名校毕业，个顶个的精英，不次于华尔街财团。
而且今年美国两大房地产巨头铁狮门和黑石集团，也多次出手，抄底国内资产。
这不是因为中国资产太便宜了，因为再便宜，资本都要看未来能不能上涨，不能上涨，再便宜都是垃圾资产。但如果能上涨，那便宜资产，就是价值洼地的珍宝。
在楼市层面，国外资本，已经提前一步做出了部署，正如股市上涨前夕，已经有很多大型机构配资重仓一样。
这些我讲过吗？都讲过，尤其在香港股市大涨前夕，9月下旬，我告诉大家确定信息，但多少人听了？其实并不多。
只有少数人听了，操作了，一波收益涨了一年的收入，国庆假期，一个读者给我发2万元的红包，我拒收了，这是他应得的，能看懂逻辑的人，天生能吃这碗饭。
接下来敲重点，讲两个特别重要的话题。
1、有人说，人们收入还没有增长，很多人还买不起房，全国人口房价趋势下降，就业还未改善，房地产凭什么会起来？
答案很简单，这是因为：
楼市交易的是预期，交易的是时间，而不是当下。
这几天一线城市和部分二线城市楼市为什么会火爆？
这是因为之前因为种种悲观预期挤压的需求爆发了，一部分是刚需+改善需求，他们怕房价上涨，而加快上车或者置换的步伐。
另一部分则是炒家入场，我了解到的江浙、华南和华东的家族商会资金，已经开始组团了，正在全国范围内寻找标的，抄底被低估的资产。
每一轮楼市都是让能买得起房子的人上车，然后升值，把溢价转移给后来买不起房子的人。
这是因为一开始买不起房子的人，对房价上涨是排斥的，对未来是悲观的，对收入是不确定的。
但他们没有想过，接下来随着房地产复苏以及其他的救市政策落地，会逐步扭转经济走势，经济一旦重新向上，人们有了收入预期，这时候，买房的态度就会转变。
同时房价持续上涨，一步步击垮空军的心理防线，他们只能迫于无奈贷款上车，而这时候，往往已经晚了好几节拍，只能高位站岗。
所以这方面楼市和股市一样，要么就早信，要么就永远别信。最怕的就是在两者之间犹豫的。
2、全国房价接下来都要大涨吗？
很多媒体号都这么说，但我从未说过。
因为政策刚出台，意味着市场交易的是情绪，而不是价值。情绪是感性的，而价值才是理性的。
那么意味着这波情绪过后，房价又要回归理性。
对于你所在城市，扪心自问，经济增长了吗？人口和资金流入了吗？产业升级了吗？基本面有改观吗？处于国家的战略发展红利轴上吗？人们对操盘手满意吗？财政情况健康吗？营商环境有问题吗？
如果都没问题，那么以10月为起点，这就是第一轮上涨，集中在核心区域，然后明年3月份之后会是第二轮，由集中向四周扩散，进行板块轮动式上涨。
因为房地产会带来钱的，钱会锦上添花，助推城市进行新一轮产业升级，经济重回正循环。
但如果都不行，那么这个城市也会涨，只不过是由情绪和营销气氛助推起来的泡沫行情，最多在明年3月份小阳春之后就会熄火。
因为情绪交易周期，一般都是半年左右。这期间，这个城市的所有中介、开发商乃至业主，都会借势炒作，支持房价上涨。
这时候会有大量需求入场，因为在15%的首付和3%左右的利率下，1万多的均价，大多数人努努力都能上得起车，看不起核心地段，买郊区也大把。
然而一旦情绪周期结束，三月小阳春需求集中爆发后，后续购买力跟不上，那么意味着房价会掉头向下。
所以我一直告诫大家，如果你所在的城市很一般，那么明年3月就是最好的解套时机！
你知道了这个真相，明年3月房子卖掉了，别人不知道真相，以为房价还会涨，接了你的盘。
虽然我的楼市读者很多，但面对全国来说，就是沧海一粟，不知道实情的人太多了，被开发商和中介忽悠上车接盘的太多了，而你，因为信息差和认知差，从而赢得博弈。
而且明年这波可能是最后一波解套时机了。因为越来越多人懂得腾挪资产的好处，尤其这一波一二线城市限购宽松，大量低能级城市的资金在向上涌动，反之也是对低能级城市的抽血和榨干。
记得，优质城市是正和博弈，而劣质城市，只能是零和博弈，或者负和博弈。
当然一二线城市的房子就一劳永逸吗？未必。
一线城市基本没问题，即使老破小现在交易量也在起步，这两年经济不好，年轻人意识到了一线城市就业机会的重要性，进行了新一轮的人才迁徙。
而二线城市，要分头部、中部、还是尾部，每一个城市都有独立的命题，比如西安，虽然整体GDP排名才22名，但却是西北地区龙头城市，国家重点发展城市，陆上丝绸之路支点，未来大有可为。
比如天津，虽然GDP不错，但不受政策照顾，这几年被帝都虹吸地越来越严重，缺乏长续人才支撑，那么房价只能被迫分化集中在部分区域和地段。
比如厦门，之前是沿海东部城市的龙头，但这两年福建富人中心的价值受到了质疑，缺乏强力产业支撑，未来房价走势不明朗，很危险。
比如山东青岛和济南，在产业格局下，哪个城市更有未来，优势和劣势分别是什么？
等等等等，每个城市的逻辑点，地段区域都不同，节后我将开启系列主题，帮大家讲清楚每一个城市的底层逻辑。
之前做过几版内容，很多读者都爱看，这是因为我不在任何一个城市，会尽可能的客观公正，而当地媒体基本都会清一色看多，鼓励大家闭眼去买房。
做生意可以理解，但违心忽悠人们上车，并不长远。
真正的楼市是要经过时间审判的，并不是一会儿说涨就是涨，一会儿说跌就是跌，我做了十多年的房地产研究，除了被关小黑屋的文章，所有文章都在案可查，互联网是有记忆的，而人也要为了口碑，不做违心之事。
我们踩在一个周期更替的节点上，踩在重大变化的关键点上。
看清方向比什么都重要，它关系着是上天堂还是下地狱。
而看清方向的前提，是掌握真实的信息和动向。
你要知道现在真实发生的事情，才能对未来有前瞻性的预判。
这是我们智谷一直致力于做的事情。
近期最重磅的事情，是金融系统的“924新政”，股市、债券、汇率、大宗商品的反应都非常剧烈。
问题是，政策效应能持续多久，威力有多大？和我们每一个人息息相关。
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