今晚20:00，
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当下的上海新房市场，新政利好不断。
首付、贷款利率都是史无前例的水平。
然而对于这些利好刺激，购房者却无比清醒。
“买错一套房，十年都白忙”。
随着二手房笋盘不断涌现、豪宅新房的跳涨，
以及高溢价地王出现带来的超高破发风险，
上海新房的性价比正在急速下滑。
据不完全统计，2019-2022年买的新房，有一半以上已经跌破买入价。
外环外新房已经全面破发，95折是常态，最低有打92折的。
上海楼市打新亏钱的时代，正式来临。
网红盘集体破发
“大虹桥要跌破4万才算合理”。
“前滩已跌破11万”。
之前只看到郊区破发的言论，没想到中内环也避免不了破发的命运。
静安区西藏北路的新湖上海青蓝，2020年底开盘的高品质洋房，
最近成交价相比四年前破发100多万。
说起来，2020年前后上海整体新房的性价比要比现在高很多，但还是破发了。
这一套，直接把华发静安华府156㎡（2200w均价）、中铁峯荟里158㎡（2300w均价）、中海海上和集179㎡（2400w均价）、汇樾庭大户型、玖珑庭大户型干废了。
新的越秀静安天玥也不好卖。3房142㎡定价要1700万。
覆巢之下无完卵。
中内环一线江景房东外滩一号，2018年取证约9.5万/平，一顿鼓吹江景和杨浦滨江规划，最后靠中介忽悠清盘售罄。
2024年，最新成交单价约9.1万/平，不算利息和税费都已经破发了。
中内环都这样了，外环就更离谱了：
闵行华漕板块，首创禧瑞荟二期，
开盘均价6.6万，认购率高达509%，
现在成交价5.9万，彻底破发。
南翔南翔板块，云湖漫城，2021年开盘价5.78万，
最新成交价5.1万，也在破发。
现在的情况是：从远郊到近郊刚需，再到外环内，甚至市区核心豪宅。
那些曾经大家狂热打新的板块/楼盘，好像没有一套房子是赚的，全部血亏。
当初打新追倒挂，现在交房即破发。
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这些破发盘有何规律？
目前上海二手房市场的分化行情，对次新房的影响也是如此。
容易破发的地方主要集中在郊区的五大新城、宝山、金山、崇明。
远郊无地铁区域破发率更高。
所以现在外环外的新房卖不动的原因，除了供应量过大，另一个就是存在“破发”。
你想想，买了之后不仅亏钱，还不好出手。谁还敢买？
临港就是最大的典型。
市区，虽然相对安全，但建设相对滞后的区域也存在买入时机的差价：
例如，杨浦滨江规划很好，但2018年买入的房东就很惨了，2024年才是合适的买入点。
所以说，板块不错，时机买错，一样是大坑。
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