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上海二手房，真的火了。
11月2.7万套的成交量，不只是说说。
具体到微观市场，到底是哪些板块和小区，比较火呢？
我跟我们全市各大板块的合作伙伴，以及身处市场一线的业务团队聊了下，得到不少反馈。
毫不夸张地说，上海很多小区，性价比房子卖空了。
这里不是给大家制造焦虑，市场的冷热不均、巨大分化确是事实。
展开讲大概有以下三点：
1)从全市的角度看，所有的房子都比新政前好卖了;
2)甚至有部分小区，出现了加价抢房的情况；
3)不过，站在同一时间，仍然有大量的地段和小区还没有止跌。
下面，我们按照板块，来给大家分析下。
浦东联洋、碧云
几乎每次新政，联洋的成交量都会冲在市场一线。
去年认房不认贷，今年527，包括这次的929，一次不落。
浦东内环好地段，顶级学校，国际社区，高品质房子，大型绿地世纪公园，所有这些优势集中到一起，让联洋一直是浦东中产的心头好。
刚过去的11月份，联洋成交了90多套房子，笋盘快速去化。
而在市场冷淡的时候，联洋一个月只能成交30套左右。
对比一下，市场的热度，可见一斑。
价格这块，11月份联洋的成交均价变化不大。
具体到小区：
1）仁恒河滨城151平的热门三房，价格对比最低点上来了一些，3%-5%的价格上涨；
2）挂户口的吉云公寓这一类房源，比最低点大幅上来了15%；
3）当然也有不少小区和户型，价格没有变化。
而在大量的低价房源卖出后，联洋的库存量已经达到了最近两年的低点。
议价空间也变小了，买家基本也能接受1%-2%左右的加价，但再高了就不行。
不过，整个联洋因为二手房体量很大，10000多套房子，永远不缺二手挂牌，所以对买家来讲，挑挑拣拣也总是有的。
另外联洋的隔壁碧云，11月也成交了30多套二手房，价格也涨了一点。
在10月份，这个数字是20多套。
无论是挂户口的金桥酒店公寓，还是自住兼顾学校的金桥爱建园，都有不少卖出。
“碧云没得卖了”，这是我们当地合作伙伴的原话。
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闵行古美
作为紧靠漕河泾的六边形战士板块，古美一直饱受浦西中产青睐。
11月份，古美的核心区域万源城一带，性价比房子也卖光了。
万源城尚郡一个小区，就卖了10套左右。
而人称古美壹号的万源城御境，甚至出现了加价抢房的现象。
万源城御境是2015年的次新房，古美标杆豪宅，小区清一色两百平以上的大平层。
小区正前方是万源城御溪的独栋别墅，视野完全无遮挡。
11月份有买家原本已经看好了一套，正在拉扯谈价的阶段，没想到被别的买家截胡。
果断加价50万，下手小区另外一套楼层差不多的同户型。
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新静安大宁
大宁是浦西北中环的明珠，市区北部中产的救星，好房子，强教育，大商场，没有任何短板就是大宁最大的吸引力。
我们当地的合作门店反馈，最近大宁的房源消化很快，笋盘越来越少，但是量还是有的。
“少部分买家还在观望，大部分买家还是愿意出手的。”
预估12月份，大宁成交量也不会差的。
客户在之前成交的一个价格的基础上面，如果房东涨价不是特别多的情况下面其实是客户是愿意买单的。
浦东张江
“现在成交太火了”。
“我带看一个客户，周五的时候我帮他挑出来 6 套性价比房源供他选择的，过了两天就剩三套了。”
以上是我们张江合作门店伙伴的原话。
市场火不火，看带看就知道：
张江学区最顶的二手次新汤臣豪园，稍微有点性价比的房子，一天的带看量接近20组，10组是保底。
作为浦东核心腹地的产业之王，张江购买力十分强劲，连带着周边的三林、御桥、唐镇、周浦、康桥等都吃到外溢。
不过，对比张江汤臣豪园，同在张江核心腹地的品质次新，万科翡翠公园成交却一般。
只能说对口学校，差了点意思。
在张江工作的人，学历都不会差，大多是吃过教育红利的人；对孩子的教育自然非常重视。
对口张集的张江汤臣豪园1-4期，自然也就卖疯了。
浦东其他地段，三林，世博，周浦的成交量也都上来了。
但价格却是冷热不均，三林没涨，世博涨了，周浦跌了。
闵行浦江我们在卖的浦江保利茉莉公馆一期的一套 90 平的两房，之前同样的价格没人问，现在有客户约谈了。
“老破差远的房子”还没卖掉，挂牌没带看？割肉没客户？
要不要学习最先进的换房宝理念，平均卖房周期41天
小结
整体来看，有这么几点：
1）学区房这块，一梯队挂户口的房子部分已经开始涨价，之前急卖的价格买不到了，较低点上涨3-5%，如梅园，联洋，前滩，碧云，御桥等热门挂户口小。
2）部分远郊老大难区域，比如浦东惠南，我们帮忙在卖的一套楼梯顶层复式，其实受众面很窄，也卖掉了。
之前跌得很多，已经很便宜的房子，最近价格上来了一些。
3）外环外部分楼盘挂牌量较大，去化压力仍然较大，有合适机会建议迅速出手。
周浦的绿地东上海一二三期，加起来70多套在卖。
明天华城，小区里五十套房子在卖。
巨大库存压力之下，这些小区卖房依然艰难。
4）12月份的成交量，会比11月份要少一些，
因为笋盘，高性价比的房子，很多都出掉了。
剩下的房源房东，不愿意让价了，这也会让有捡漏心态的客户产生观望情绪。
我们自己的体感来讲，从9月份新政前的底部，已经上升5%。
线下分享会场场爆满，最便宜的价格已经过去了。
我们研究院统计：
买卖建议
1）在卖房的房东：
如果在市场如此火爆的当下，你的房子，一个星期都等不来一个带看的话，那大概率是价格或者推广不到位。
当下确实是卖房的好时机，购房者可接受小涨，但大涨肯定不行。
价格差不多就能出手了，往后的行情谁也不敢一定打包票。
你要想想，挂牌以来，当下的买家，出价是不是最好的？如果错过了，你能接受吗？
2）在看房的买房人：
遇到心仪好房，没有硬伤的话，不要盯着过往的最低价格了，更不要想着大刀砍了。
因为潜在的买家，也就是你的对手，越来越多了。
你大刀砍一下，房东就转头卖给别人了。
最后，可以看出，上海楼市的核动力早就从刚需切换到了改善，从有房住到要住的好。
背后是购买力的身份转变，也是楼市里话语权最大的80后群体。
2015年-2017年，楼市经历了一波史无前例的大牛市，当年就是80后作为刚需入场。
如今，这批人到了改善的年纪，换房子，好房子，大房子，学区房。
这批庞大的购买力，注定了当下是改善驱动的年代。
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