上海楼市的底牌打光了？
楼市
房产
2024-12-12 07:38
上海
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2023年是相当情绪化的一年，大幅降价、凶猛砍价、政策出台依然抵挡不住熊市的脚步。甚至2024年上半年上海楼市依然在腥风血雨中度过。这是很多人第一次在上海楼市中体验到什么叫“带血的筹码”。下半年后，上海楼市愈发理性，价格的分歧逐渐减小、成交量一点点回升。热闹的成交和没有明显起色的价格，撕扯着市场上的多空力量。毕竟上海楼市的政策宽松已经经历了好几轮了，很多人觉得价格再起来不难道只能看天意了。我觉得在讨论打不打光之前，应该是先弄清楚有没有必要。认房不认贷政策正式落地，开启了上海的“救市”之路。2023年12月14日，普宅标准、首付比例、房贷利率的全面下调。2024年5月27日，降低社保个税年限、限购放松、首付比例等9条。2024年9月29日，放松限购、存量房房贷利率、首付比例、增值税等7条。陆陆续续在限贷、限购、首付门槛、房贷利率、税负成本等方面释放利好。对于个人买房、卖房而言，所有的条件都是历史级别的宽松。而且成交量的反弹也并不是特别大幅度，都是在1.5万套的荣枯线徘徊。527之后，政策的药效从1个月变成了3个月，而且逐月递减。首先它不是只有一次政策，而是密集地出台三次，同时国家层面还有12万亿规模的化债方案。其次呢，成交量并没有出现527那种阶梯式下滑的情况。创下44个月以来的最高值，是非常具有风向标意义的。可以预见12月和来年春节前，上海楼市不会像天气这般寒冷。其实不是底牌打光了，而是暂时没有必要了。
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如果一定要说一个时间，那可能是在明年的3、4月份。房东报价2350万，客户希望2300万以内的价格入手。客户觉得买房市场肯定砍的下来，但是现在部分房东也牛起来了。大幅度的降价在之前已经完成了，现在的房东没有这么大动力了。二手成交量放大，但是价格没有涨上去，不过也降不下去。挂出来的房子，基本上在市场价中位数议价3个点就能成交。当然也不排除，进入春节前后，1、2月份的成交量会掉下来的可能性。为了更好配合经济发展，这个时点是具备出台政策条件的。而不是对于房价的暴力拉涨。
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只要市场不能够实现止跌回稳，限购的政策依然可以调整。其实上海现在外环外的新房成交情况比外环内要差很多。大家只看到市区豪宅的热销，但是外环外的新房却需要打折才能卖掉。尤其像罗泾、外冈、白鹤、枫泾、朱泾、柘林、奉城等等郊环的区域，卖不掉已经是常态了。江浙沪很多有购房需求的可能会考虑外环外的别墅类大户型资产。外环外核心地段的别墅类产品是可以看好的，比如大虹桥、浦江镇等。从扶持宏观经济，降低居民企业融资成本的角度依然合理。如果继续下降40个基点，上海的首套房贷利率将会降到2.78%。相应地，无风险理财的产品的利率可能会降到1.4%-1.5%。这种情况下，上海房产的租金回报率就普遍超越理财收益。比如最近居住的办理又放松了，只要有6个月社保记录就能办，不再需要核查在上海呆够6个月。上一版的落户政策今年年底也会到期，一起期待一下落户的进一步宽松。不过，家庭居民负债表未修复，居民贷款压力负债率还是偏高。虽然上海情况相对较好，但老百姓大幅度加杠杆买房的可能性不大，明年楼市看平微涨，![]()
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