今年截至11月底的百万元组屋交易量翻倍至944个，全年可能首次破千。百万组屋虽然激增，但放眼整体转售交易量只占3%左右。建屋发展局资料显示，今年首三季的转售组屋交易量达2万2562个，预估全年成交量可达近3万个。
许多百万组屋都是较大面积、供应有限和屋龄较大的公寓式组屋。自从执行共管公寓（EC）在1995年推出后，政府便停建公寓式组屋。市场上只有6万多个这类大型组屋，令它们奇货可居。百万组屋也包括许多屋龄较大的五房式组屋。
房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）发布的2024年房产市场总结报告显示，今年截至11月底，有944个转售组屋的成交价超过100万元，比去年全年470个多了一倍，平均每月增加86个百万组屋。
今年有23个市镇出现百万组屋交易
根据报告，今年共有23个市镇出现百万组屋交易，单是加冷／黄埔就有148个成交，是去年54个的2.7倍。盛港、武吉班让和义顺等新镇或传统邻里也出现百万组屋，成交量分别从零到四，从一到八，以及从四到九。
报告分析，百万组屋增加的原因，与公寓“降级者”（downgrader）和高收入双薪家庭，在房地产市场更务实购屋有关。报告也提到政府两年多来推出三轮房市降温措施，直接抑制了私宅买卖，并间接促进百万组屋交易。
报告也显示，今年全年的组屋转售价预估增长8.6%，去年是4.2%。与此同时，公寓转售价预计增长3.9%，是一年前7.8%的一半。
报告预计2025年的房地产市场格局将发生显著变化，主要受经济因素推动，如美国新政府上台后可能进一步降息。若银行房贷参照的新元隔夜利率（简称SORA）低于组屋贷款利率，买家贷款能力将改善，使公寓更具吸引力。这可能标志着2024年趋势的逆转，即相对于组屋，公寓的交易量和价格增长可能更高。
针对百万组屋的增加，新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富受访时指出，对越来越多买不起或不愿买私宅、家庭月入超过1万4000元顶限而无法申请预购组屋的“夹心层”来说，购买面积大又比公寓便宜的优质转售组屋，成了比较合理的选项。
对于来年展望，他认为，全球经济和降息前景并不明朗，“美国新总统特朗普比较偏向以关税政策来增加收入，明年是否继续降息还言之过早，因为关税提高会带来通货膨胀，不能排除长期利率还会再涨”，他认为如果银行利率没有显著降低，公寓定价不够吸引人，转售市场“可能还是会比较红火一点，会保持比较平稳的增长”。
学者：明年是新加坡大选年
房地产市场稳定受关注
程天富指出，明年是新加坡大选年，房地产市场稳定备受关注，政府相信会继续推出约2万5000个预购组屋，来满足首购族的需求，并从而稳定转售市场和私宅价格。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣受访时则指出，就算利率下降，私宅和组屋的买家其实都同时受惠，“利率下降未必只会增加对公寓的需求”。
麦俊荣认为，明年的百万组屋成交量可能超过今年，原因包括公寓价格还将上涨、组屋需求和供应增加，“还有许多屋龄五年至15年之间的优质组屋，可在转售市场以超过百万元出售”。
不过，鉴于明年的经济挑战也可能让一些买家推迟购屋计划，转售组屋市场要超越今年的高成交量和成交价纪录，也将面临很大的挑战。
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文：温伟中
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