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最近浦东新杨思拍出了地王，我们也实地调研并作了文章解读，不少读者在评论区留言，表达了类似的想法。1）最有效果的是在 2005 年到 2015 年这十年。当年上海的一些新兴区域，只要规划里有地铁、有商业，房子根本不愁卖，而且价格蹭蹭往上涨。比如新上海人持续流入、规划落地给力的浦东和闵行，就是投资客们主要关注的片区。浦东和闵行的楼盘的平均涨幅，也超过了徐汇、静安、卢湾、黄浦、长宁这几个浦西核心区。2）后面到了 2015 - 2020 年，规划的作用就有点弱化了，但还是有一定的参考价值。3）而在2020 年之后，规划在买房这件事里的分量就大打折扣了，更多时候甚至可以说是个“大坑”。以前规划能落地，是因为有大量的人口涌入，带动消费，支撑起那些新建的商场、写字楼。但现在不一样了，虽然上海2500万的人口上限很久没提了，但人口增速放缓是不争的事实。没有大量的人口导入，大量规划都会沦为空中楼阁，或者就是落地时间久远漫长，遥遥无期。
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开发商拿一块地，只要有个规划的影子，立马就把规划的预期价值全算到房价里，让买房人买单。有的地方规划了一个高科技园区，开发商就借这个噱头把周边房价提高了好几成。园区什么时候能建成，建成了能带来多少就业机会，能带动多少消费，这些都是未知数。他们不会因为一个虚无缥缈的规划就把房价抬得离谱，更多是根据周边供求关系来定价。其实规划也分能级：市级规划，区级规划，国家级规划。
另外可以关注地铁轨交的落地程度，沉默成本会确保操盘手后续的继续投入。
1）东外滩，还有点盼头，因为很多互联网巨头已经迁入；2）张江的双子塔，也颇有希望，张江本身底子就很厚；要么预期已经被透支，要么纯粹就是画大饼，前途渺茫。当年爆炒的临港，可埋了不少人。
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综上，现在上海买房，规划的权重要放低，买房人应该更多关注房子的品质，和周边的存量配套。如果外墙老是掉皮、渗水，看着就闹心，房价也大打折扣。外立面最好的是干挂石材，铝板，其次真石漆，最差的是涂料外立面。
2）户型也很重要，一个好的户型，空间利用率高，采光通风好，住着才舒服。上海不少小区，虽然周边规划虽然不咋地，但房子品质过硬，房价照样能挺住。比如普陀光新板块的宝华城市之星，周边的环境并不那么理想，规划也没啥亮点，但是房子好得很。从建筑材料到内部装修，每一个细节都处理得很好，房价一直很坚挺。![]()
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另外长宁的西郊紫薇花园，仙霞路板块，周边也没有什么特别高大上的规划，都是老房子。
但是房子本身品质高，小区环境优美，物业服务周到，价格就稳稳地停在 15 万左右。再说说存量配套，上海很多核心老地段的商品房虽然年头长了，但是保养得还不错的。这些地方地段好，交通方便，周边的学校、医院、商场都是现成的，生活便捷。不像有些新开发的地方，就靠着一个规划把房价炒得老高，可实际上周边啥都没有。比如前滩南吧，房价已经12 万，但看看周围，啥配套设施都没有。一类就是品质超高的房子，像宝华城市之星、新湖明珠城这些项目。这些房子在品质上那是下足了功夫，和新房比起来一点也不逊色，甚至更胜一筹。另一类就是那些核心地段的大龄商品房，但价格已经跌到合理区间的。这些房子地段优势明显，经过了市场的考验，价格也已经调整到位了。买这样的房子，既可以享受核心地段的便捷生活，又不用担心买在高位站岗。不要单纯再被那些虚头巴脑的规划牵着鼻子走，也得实实在在地关注房子本身的品质和周边的配套，这样才能买到真正适合自己的房子。![]()
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