今晚20:00，
观观将带来上海买房专场：
上海楼市最新动向！
点击下方按钮“预约”
马上预约直播！
现在情绪面火热的上海楼市，已经和基本面背离了。
为什么这么说？
因为影响楼市的根本因素还没有真正改观：
经济没有完全恢复，租金还没有上来，利率还没有降到位，就业预期也还不行…
但是大家已经按照牛市的估值来看上海楼市了。
政策面、情绪面、包括成交量的暴涨，把大家的信心预期一下子拉得很高。
但其实，上海楼市，还没有真正止跌。
上海房价还未见底
上海楼市这轮下跌周期从2022年6月开始，至今已经有两年半的时间。
体感上房价的下跌，从2023年4月开始，至今已经持续了18个月。
超过2017年12月-2019年1月的13个月，成为历史最长的下跌周期。
从房价指数趋势来看，目前的上海楼市还在左侧探底阶段。
9月新政后，上海二手房成交量确实持续火爆，但挂牌均价近两月还在持续下跌中。
楼市里这叫以价换量。在股市里这叫放量下跌。
有人说自己家小区涨价了，那只是热门板块的极少数案例，并不代表上海整体情况。
从全域来看，上海房价还在下跌中。
这也符合我们一直说的：市场底会滞后于政策底。
政策上，从2023年9月开始，上海开启了“救市”之路。
这13个月里，陆陆续续在限贷、限购、首付门槛、房贷利率、税费成本等方面释放利好。
根据历史上的同环比数据和政策关联看，
密集宽松政策的位置就是同环比的底部区间；
密集紧缩政策的位置就是同环比的顶部区间；
参考2013、2015、2021、2023-2024年。
但同环比的底部传导到房价底部还滞后一段时间。
这也是政策底领先市场底的含义。
当前上海所处位置：同比见底、环比见底、房价还未见底（因为环比仍<0）。
具体到行政区，上海市中心各个区的挂牌均价仍然在下跌，不过跌速放缓。
数据来自上海贝壳（单位：万）
上海买房有问题，先问观观?
免费1V1咨询 限时开放！
扫码👇️留言你的买房问题，我来帮你解答！
全国整体没有止跌
对比2022-2024的四次救市政策，
这次救市政策后市场跌速最小，但依然没有止住大盘的跌幅。
从数据来看，全国房地产市场整体没有止跌，但局部止跌的城市名单在扩大。
一线城市里，深圳、北京房价已止跌、市场持续反弹，但是上海、广州没有止跌。
区域上，华北率先止跌，西部随后。华东华南止跌进度最慢。
全国止跌范围最广、反弹力度最大、可持续性最强的城市是成都。
11月居民新增贷款2700亿元，这个数据在过去10年里，仅略微超过有疫情的2022年。
要知道居民新增贷款，代表的是楼市购买力，也是支撑楼市上涨的底层逻辑。
居民扩大自身债务，这些债务就会使得居民杠杆率总体上升，从而推动房价上涨。
现在新增贷款起不来，说白了就是大家不想负债买房。
即使成交量攀升，但实际并未增加市场杠杆。
关注魔都财观👇
教你当下买房卖房的核心逻辑，让资产保值！
后续还有什么政策？
既然房价还没有止跌，那么肯定还会有下一轮救市政策。
从全国范围来看，这轮政策和历届政策不同之处在于：
历届：全国性政策，有力直接、频次不高。
这次：碎步型政策，每次政策小、但频次密集。
带来的效果是：买房者持续观望，担心买完后出更大的优惠政策。
所以想要救市成功，仍然需要全国性政策。
但政策后手已经不多，估计会出现一些创新性提法。
这里观观也有三方面预测：
1）创新性的行政调控政策，比如只拆不建，停止供地，银行贷款考核；
2）货币政策，对M1/M2增速的把控，前段时间已经调整M1统计口径了；
3）降息，先公积金、后房贷利率、贷款利率（十年期国债已经1.8%，上海JYD2.2-2.4%）
上海这边，各项政策也在持续加码。
供给侧来看，今年土拍缩量，我们也能感知到目前上海zf已经在合理控制新增房地产用地供应，力图在供过于求的背景下去库存、限供地，促进供需回归均衡。
需求侧来看，上海从去年开始适度放松限购政策，降低购房准入门槛与成本负担，引导刚需与改善需求释放。
供需双侧共同发力的同时，上海的“工具箱”里还有：取消房产税、全面放开限购、重启买房送户口这些大杀器。
但我个人认为：
买房送户口的可能性不大。
上海的房产税也不可能取消，只会加强。但是短时间内不会加强，因为楼市的压力还比较大。
全面放开限购也不可能，只会逐渐宽松限购。
按照目前上海楼市的市场热度，今年年底到明年三月份会是一个政策真空期，上海这边不会有什么政策出来，我们还是寄希望于国家降利率和美联储降息。
市场会在分化中复苏
虽然从全域角度来看，上海楼市还没有真正止跌。
但是，楼市的风险正在降低。
从我们在一线的感受来看，上海楼市正在经历空翻多的博弈期。
一系列政策组合拳落地显效，交易情绪持续回暖，交易量也稳步释放，上海楼市整体有结构性复苏的趋势。
这也是各大房产自媒体最近一直在说的，分化式回暖。
热度高的头部板块，比如联洋、碧云、御桥这些既有板块热度，还有学区概念，房子也不差的地方，已经止跌且有价格回弹趋势。
像那些老破小老破大扎堆的板块，还有超量供应的远郊，还是天量库存，无人问津。
具体到个人身上，要看你关注的区域在哪一个板块，从而采取相应策略。
如果你是比较惨的这一类房东，我建议趁现在市场热度不错，加速卖房，稍微降降价也要卖掉。
如果你是头部板块的好房子，那可以不用很急，吊着价格继续看市场走向。
如果你手持足够的流动现金想买房，那现在可以开始看房子了。
即便不是当下出手买房，也应该保持对市场的敏感度。
这样才不至于在行情突然变化时，被打个措手不及！
高风险偏好者，可以选择左侧交易，在市场低迷时买入，但有向下风险；
低风险偏好者，可以选择右侧交易，等市场确定性大、经济走稳后再买，但价格可能会高3-5个点。
「魔都财观-房外房旗下矩阵号」
还为粉丝提供定制选房方案和卖房落地执行服务。
