香港系基金基汇资本（Gaw Capital Partners）近日引发市场关注，其即将收购东京地标性商业设施——东急Plaza银座的消息正式曝光。
这笔交易金额预计超过1500亿日元（约10亿美元），不仅涉及物业所有权的变更，更预示着东京商业地产市场正在迎来新一轮的国际资本竞逐。
东急Plaza银座，坐落于东京最繁华的商业地带银座，是一座融合零售、餐饮与停车场的复合型商业设施，由东急不动产于2016年开发。建筑外观采用江户切子（日本传统玻璃工艺）作为设计灵感，象征着银座的传统与现代交融，一度成为东京的地标性存在。然而，疫情的冲击让这里的客流量一度跌至冰点，东急Plaza银座的收益因此受损。2023年，东急不动产决定出售该物业，作为资产调整的一部分。
虽然当时的具体成交金额并未公开，但根据财务报告，该设施在2022年3月底的账面估值约为1185亿日元，2023年3月更因资产减值计提了211亿日元的损失，足见市场变化带来的冲击。
然而，市场低迷的同时，也意味着新的机会正在酝酿。近年来，访日外国游客的数量持续回升，银座的商业价值正逐步恢复。正是在这样的背景下，基汇资本选择入手东急Plaza银座，显然是看中了银座商业地产的未来潜力。
基汇资本将与新加坡基金Patience Capital Group（PCG） 联手，从目前的持有方——三井住友信托-松下金融手中接手这座商场。按照交易规划，基汇资本将持有约91% 股权，而PCG则持有约9%。
根据消息，基汇资本收购后，将会对东急Plaza银座进行一系列调整和改造，预计2026年正式启动翻新计划。其中，最明显的变化之一便是更换设施名称，同时扩大租赁空间，提高品牌吸引力。新的运营方将重新规划商铺布局，引入更具吸引力的品牌，以提升整体租金水平，实现更高的收益。
那么，是什么促使基汇资本看好银座商业地产，并愿意投入如此巨额资金？
首先，日本的商业地产，尤其是东京的核心地段，仍然被国际资本视为“掘金地”。根据最新数据，2024年东京都区商业地段基准地价同比上涨9.7%，显示出市场的持续回暖。同时，受日元贬值影响，东京的地产价格相较于全球主要城市，如纽约、伦敦、香港等，有一定“折扣”。对于希望在亚洲市场扩张的海外基金来说，日本商业地产正处于“买入窗口期”。
其次，访日外国游客的持续增长，也成为推动东京商业地产升温的关键因素。近年来，日本政府不断放宽签证政策，加之疫情后全球旅游市场复苏，银座作为日本顶级购物区，吸引力再度回归。基汇资本显然看到了这一趋势，并认为银座地区的消费需求将继续保持强劲，因此决定斥巨资收购东急Plaza银座，以期通过改造升级，提高租金收益和资产价值。
再者，基汇资本并非贸然入局。其早已在全球多个城市运营大型商业设施，积累了丰富的物业管理和零售招商经验，同时在数据中心等新兴领域也有布局。据悉，该公司目前在日本管理的资产规模约6500亿日元，并早在2021年便开始加大对数据中心的开发投入，以适应AI与数字经济的需求增长。这一次，他们希望把这些成熟的商业运营模式引入东京市场，借助银座的高端消费氛围，打造一个焕然一新的商业地标。
不仅仅是基汇资本，最近美国投资基金黑石集团（Blackstone）也宣布，将在2025年2月底以约4000亿日元从西武控股（Seibu HD）手中收购东京花园露台纪尾井町。此外，亚洲投资基金PAG 也宣布，将在未来三年内投资约70亿美元，重点布局日本的企业出售资产及数据中心领域。
海外基金正在以前所未有的规模，涌入日本不动产市场。
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