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年关将至，不知不觉2024年已经进入尾声。
现在回顾这一年，似乎还为为时尚早，但不得不说，今年又是非比寻常的一年——
这一年，全球资本市场巨幅波动，黄金、比特币飙涨、美元指数继续探底，欧美股市上涨，道琼斯、德国DAX指数创历史新高、大A风云变幻……
经济阴晴不定，或许是顶级富豪正普遍面临“资产固化荒”的尴尬，为了寻求财富的传承与保全，开始杀入一线楼市。
今年，上海豪宅面临前所未有的竞争红海。
在房价集体下跌的情况下，全国仅有上海、西安两城走出了独立行情。上海尤其典型，新房价格领涨全国，截至7月末，实现环比26个月连涨。可以说，今年的上海豪宅市场是一个完全跳脱地心引力的存在。“日光”、“天价”是我们们在前三季度频传的豪宅捷报里，不断能提取到的关键词。今年前三季度，上海单价10万以上的豪宅日光盘有17盘，总成交量为6229套，平均每天成交约23套，在四大一线城市中，一骑绝尘。单价15万元以上的豪宅更是井喷，成交套数达到2004套，是整个2023年全年的5.5倍。去年全年，单价20万元的顶豪仅成交7套，甚至2020年至2023年四年总共成交数也不过65套。也就是说，今年前9月成交套数是过去四年成交之和的1.7倍。恰巧我们粉丝群里有很多“地段论”的忠实簇拥者，只要地段足够好，单价高也不怕，哪怕是放弃一部分生活空间呢，咬咬牙也能冲一冲。过去几年，这种想法倒也行得通，因为很多顶尖板块新楼盘也会做一些小户型。但是这两年，随着市场风向变化，豪宅也变得高冷起来，小户型少之又少，更多的是200㎡及以上的宽奢款户型。今年，总价3千万-5千万、5千万-1亿元、1亿元以上三个总价段新房，上海的成交套数分别是京、广、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。供需两旺豪宅的市场，直接拉高了整体楼市成交总价和均价。上海是中国内地最大的金融中心、外企总部中心，是中国除了北京之外存在感最强的城市之一。
截至今年7月末，上海的资金总量（金融机构本外币存款余额）高达21.48万亿元，仅次于北京。同时，上海的高收入群体规模大，个税总收入和人均个税收入均高居全国第一，居民的购买力十分充足。居民杠杆率是指居民总负债占GDP总量的比重，居民杠杆率越低意味着他们的消费能力和经济状况越健康。2023年，已公布的城市数据来看，一线城市深圳的居民杠杆率为97.5%，广州为93.1%，上海79.5%，北京69.5%。综上，所以这一轮楼市下行周期，上海人的抄底能力更强。
豪宅成交量断层的背后，除了体现上海这座城市的经济实力熊悍之外，更能反映上海这座城市无与伦比的吸引力。以小见大，我们不妨分析上海能拿出3000万以及以上的买房客群。以套均总价超过3314万的滨江凯旋门三期，和套均总价3892万左右的中海顺昌玖里为例。这两个盘共吸引了1779组客户认购，包含3个公司和6个外国人。其中994组310开头的上海人，占比为55.87%，非310的（外地人+新上海人）合计776组，占比43.62%。滨江凯旋门由于触发了超高积分，对购房者要求非常苛刻，基本是社保巨子的尊享福利，因此534组客户中，310上海土著占比高达75％。而剩下25％非沪籍购房者，主要来自将江苏、东三省、浙江等地。中海顺昌玖里由于房源充足，外省人和上海本地人占比较为平均，非沪籍和沪籍分别占认购总人口的44.02％和55.98％，非沪籍购房者主要来自浙江、江苏、安徽等地。再来看5000万左右的客群画像。（数据来自：融创外滩壹号院两期544组客户，香港置地启元188组客户，锦园和前滩百合园各21组客户）这4个盘均未触发积分，对外地人和新上海人友好，满足相关购房条件，有钱就可以买到。774组客户中，整体310开头的上海人合计266组，占比为34.37%，非310的（外地人+新上海人）合计504组，占比达65.12%，外地客户约是本地上海客户的2倍。结合起来可以看到，由于没有积分要求，5000万对比3000万豪宅的客群，上海本地人的比例明显降低。5000万更为庞大的504组外地客户，一如既往还是浙江人和江苏人充当排头兵——浙江人136组、江苏人120组，占了外地组的半壁江山。
富人之所以是富人，是因为他们的嗅觉向来比普通人敏锐。越是市场预期不明朗，“聪明钱”就越是会涌入到确定性更高的地方，毫无疑问，上海楼市一定是全国楼市最坚实的地方。江浙富人的进场上海，某种程度上给大家传递了一个正向讯息，增加了大众对于上海房地产市场的信心。
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