“城里人”打起了回村翻建翻盖农房的主意，合法合规吗？

创业 2024-11-08 21:20 河南

想法虽好，但殊不知这种做法已经涉嫌违法违规，一经发现必然查处，轻则责令停止建设、限期改正，重则限期拆除、强制拆除、退出宅基地，而且大概率是没有任何补偿的。

相较于城市商品房，农村房屋有山有水有后院、风景独好，而且农村生活成本更低，所以有些已取得城镇户口、脱离村集体的“城里人”打起了回乡翻盖翻建房屋的主意。

有些人觉得这种行为无可厚非，认为只要有房屋的所有权、使用权，就可以随心所欲地翻盖、翻建、扩建，其实不然，这种行为是被绝对禁止的：

首先，关于宅基地和地上附着房屋的性质，以及权利归属、继承问题

农村的宅基地以及地上附着的房屋，其性质不同于城市里的商品房。具体来讲，宅基地的所有权和使用权是分离的，所有权归村集体，而村集体成员（农户）只享有宅基地的使用权。

对于地上附着的房屋，所有权和使用权均归农户所有。但房屋的依托毕竟是宅基地，根据“地随房走”、“房地一体”的原则，只要房屋不倒塌，那么有资格的农户就可以继续使用宅基地，基本“一户一宅”。

城镇化进程中，很多年轻人出于工作、入学的考量，在城市购买了商品房，也随即把户口迁到了城镇，成为“城里人”，脱离了村集体，那么这些人可以继承父辈的宅基地和房屋吗？

注意，无论户口性质是农业还是城镇，在“继承”问题上没有区分，城镇户口同样可以继承房屋的所有权和使用权，而且也可以确权。

但是这里要注意一点，依照《民法典》第1122条的规定，遗产指的是自然人死亡时遗留的个人合法财产，对于性质上不得继承的遗产，是不能继承的：

上文我们说到，宅基地的所有权属于集体，所以无论是农村户口还是城镇户口的子女在父辈去世后，只能继承宅基地的使用权，所有权依然归集体所有。具体到城镇户口，只要继承时房屋没有坍塌，还能正常居住，按照“地随房走”的原则，城镇户口子女是可以继承宅基地使用权和房屋所有权、使用权的，如果愿意搬回来居住，那就尽管住，没有任何障碍。

这一点在多个法规条文中都能找到依据支撑，比如2020年自然资源等多部门的答复中提到：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。

当然，如果城镇户口的子女不愿意继承也可以，还有一条路可以走，那就是“有偿退出”，在得到集体的一笔补偿后，放弃宅基地的使用权，永久退出，被收回的宅基地分配流转给其他符合条件的集体成员使用。

综上，城镇户口不是继承宅基地使用权的障碍，这一地位等同于户口仍留在农村、未脱离村集体的子女。事实上也是如此，比如我们这里，年轻人基本都到城里工作就业了，户口也迁走了，父辈留下来的房屋虽然闲置了，但这些年轻人还可以随时回来居住。

第二，农村宅基地可以翻建，但是有严格的要求和报批流程

随着经济和社会的发展，无论城市还是农村，对居住条件的要求越来越高。特别是在农村，很多房屋低矮、潮湿，已经不适合居住，于是也就有了翻盖、翻建的需求。

对于尚属于村集体一员的农户来说，地上附着房屋肯定是可以翻建翻盖的，但是要求也比较多：

具体来说，翻建可以，但不能随意翻建，比如使用面积不能超标、层高不能超标、不能私自选址、不能占用耕地，更不能私搭乱建，这些要求在《土地管理法》中都能找到依据。

但凡是要翻建翻盖，除了上述要求以及遵循“一户一宅”的原则之外，还要事先报请有关部门审核批准，通过之后才能按照批准事宜和前期规划进行施工。报批程序包括先向乡、镇两级人民政府提出申请，由乡、镇两级报市、县人民政府城乡规划主管部门审核，审核通过后核发乡村建设规划许可证，最后才能在“许可证”的要求下施工翻建翻盖。

其实要求之所以严格、流程之所以复杂，除了出于保护耕地、遵守一户一宅的原则之外，还有防止邻里纠纷出现的需要，比如有些农户在翻建的时候会扩建，对其他农户的权益造成侵害；再就是有些会随意加高，影响了邻里的采光、通风等。

以上所说的是集体成员有翻建翻盖房屋的权利，那么“城里人”回村翻盖房屋也是被允许的吗？答案是不能：

第三，对于城镇户口的，只能进行内部修葺，不得翻建、翻盖、扩建

上文说到城镇户口也可以继承父辈宅基地使用权、房屋所有权，对于农村户口的，经报批后可以对房屋进行翻建翻盖，那么这是否意味着城镇户口的也可以对房屋进行翻建呢？

答案是不能，这就显示出脱离村集体与不脱离村集体的区别来了：

原来是村集体成员，但后来脱离村集体加入城镇户口的，父母去世后，留下来的宅基地原则上交还给农业集体经济组织，但这里存在一个特殊性，那就是地上附着房屋如果没有坍塌，城镇子女可以继承宅基地的使用权，这也是“地随房走”、“房地一体”原则的体现。比如《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48条前款就有类似的规定：

非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权

但继承了宅基地使用权和房屋，并不意味着城镇户口子女可以无限制地长时间占用宅基地，使用权终止的时间即房屋倒塌的时间。

按照《土地管理法》的要求，城镇户口区别于农村户口，是不得申请翻建、翻盖宅基地的。

也就是说，城镇户口子女通过集成而来的房屋，只能进行内部修葺，严禁任何形式的外部翻建、翻盖、扩建，至房屋倒塌时，自动终止并收回宅基地使用权，重新分配流通。

所以“城里人”回村翻盖新房子，其实不合规不合法的，如果被发现，那么会责令停工无疑，更严重的会被收回宅基地使用权，而且基于违法违规在先，不会有任何形式的补偿。

当然，虽然《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48条后款中规定，“非农业户口居民房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”，看似有批准重建的可能性，但鉴于宅基地只能在村集体内部流转，是作为村集体成员福利一样的存在，基本上也没有批准重建的可能性。

综上，虽然城镇户口的子女也可以继承父辈宅基地的使用权、也可以确权，不会因户口类型而存在障碍，但在翻建翻盖问题上较农村户口还是有区别的，只能内部修葺而不能翻建翻盖，使用权会随着房屋的坍塌而终止。

其实这个规定对于村集体成员来说是受益的，毕竟随着新生儿出生，对宅基地的需求会增加，倘若城镇户口长期占用宅基地的使用权，那么必然会侵害集体成员的住房权益。

再就是过去有城里人会村大兴土木，在宅基地上修建会所、别墅，上述不能翻建翻盖的规定能从根本上杜绝类似问题，实则保障的还是集体成员的利益。

来源：中年老刘闲谈百家号

刊发此文只是提供一种交流参考，不代表权威政策，操作时还是以当地政策和政府主管部门答复为准。

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