过去
近些年，中国房价总体下跌，成交萎缩，罪魁祸首，并非疫情，也非限购，实为市场化二十来年发展到今，供需关系出现实质变化之果。
需求端，两大核心问题，人口老龄化日趋严重，城市化率逐渐与发达国家接轨。
人口老龄化是必然。计划生育拉低人口增速，八九零后生存压力拉低人口增速，大批实现小康生活且追求自由独立之群体拉低人口增速，老年人必然越来越多。目前中国60岁以上人口近3亿，未来数十年老年人口过半也别惊讶。老人多，空置率必持增。
城市化进程，亦逐渐与发达国家接轨。2023年中国城市化率达到66%。发达国家也就70%~80%。中国城市化率发展神速，主因乃大批农村青年教育水平提升，大量涌入城市，农村多只剩老人。老人再减少，空置房再增多。
城市，则一路旧城改造，棚户改造，然如今，基建狂魔已告一段落。住房刚需减少，包租婆，包租公增多，故房价一跌，不仅开发商手中大批住房卖不出，百姓手里亦现大量空置房。
供给端，问题更大。房地产大风吹二十余年，大批地产商享惯大风，全无风停之认知，房价越张，胆越大，越融资，越勾结官员，泡沫越吹越大，终暴雷。
早些年，贾跃亭唱过《野子》，这歌我看更能代表众地产商这一路的心态。
“吹啊吹啊，我的骄傲放纵。
吹啊吹不毁我纯净花园。
任风吹，任它乱，
毁不灭是我，尽头的展望。
吹啊吹啊，我赤脚不害怕。
吹啊吹啊，无所谓扰乱我。
你看我在勇敢地微笑，
你看我在勇敢地去挥手啊。”
很多地产商，其实十来年前已半死，幸得大风未停，输血成功，拖到现在。
恒大当年香港没上市前，实已要破产。当年我阅过一书，《生死转型》，恒大乃是失败案例。书为2008年出版，但到2009年末，其竟成功上市，从此疯狂扩张，土地储备超万科，成为中国最大房企。
但就算如此，我亦始终坚信恒大必暴雷，风光之后，必反噬。
许家印成首富那会儿，不明真相的群众多觉其大智若愚，但我发微博言，“其兴也勃焉，其亡也忽焉，别看他今日成首富，后头搞不好成首负。”
现在回看，言中。只可惜，我的研究多为长期预判，众多可怜短视股民难察我之先见，股民们更爱算命师预判明日涨跌。
人之贪婪，就在贪婪之时不顾风险。尤其一个行业大风刮二十余年，更习以为常。
不少地产商实际也有预感风要停，沙堆终究要塌，但就是不收手，高估自己，误以为自己能在风停前离场。
地产火热之时，我曾参加某个活动，见一地产商直言，说地产就是有泡沫，就是要拥抱泡沫，我亦直言，那你是击鼓传花，博傻。
现在回看，大批地产商破产，过去二十来年怎么赚，这些年便怎么赔。疫情袭来，加速死亡进程，犹之放化疗。
总之，中国地产业，已进入新阶段。
过去谢国忠喊十几年房价要跌，现在总算跌，过去任大炮喊十几年房价涨，现在也转跌。这些年房地产入ICU，实为众多因素合力致住房库存过剩，不跌不行，尤其二三四线城市。
未来
中国人口多，体量大，房地产之好坏，涨跌，理性讲，也不可一概而论。一线不是二线，二线不是三线，三线不是四线，就是一线的中心与郊区亦非一回事，中国房地产市场高度结构化。
未来房地产的发展，必定更结构化。大致判断，一线房价会跟随宏观经济企稳而率先回升，二三四线，不会很快，三四线，甚可能继续跌，乐色地方，可能跌回十年前。
网上谈地产的文无数，野鸡专家横行。他们最大问题，便是好宏大叙事，不清楚具体问题需具体分析，甚连众多每年得砸钱千百万研究的课题，在他们嘴里都能逻辑简化，数据简化，令广大文盲老年群体都看得津津有味。
所谓宏大叙事，都是笼统归因的东西。
譬如要证明中国房价不会涨了，可能某文会简单来个数据，因为中国人均居住面积已达41方，接近发达国家水平，故难再涨。
这便是野鸡分析。
真实干家，日日脚踏实地阅读，搜集数据，做模型，做研究，没时间频繁更文，篇篇宏大叙事。我作为独立投资人，投资近二十年，写文近二十年，我到今年才谈地产，过去从未谈过，压根没工夫谈。现在谈，是常年研究积累之结果，且也因地产走到新阶段才谈。就如2008年底第一次写文谈股，为何那个时点谈？因为中国股市进入新阶段也。
所谓中国人均居住面积41方，我告诉诸位，没有意义。数据要拆分。倘去细看，一线城市人均居住面积尚仅为20余方，深圳只22方。可想而知，三四线城市的人均居住面积必然远超均值。
《地产已脱离ICU》一文里我讲，一二线城市的回暖速度会比三四线快，缘故即在此。
或许你也看了众多宏大叙事的东西，那些作者自觉各种数据罗列，头衔众多，认知屌炸，实际都是江湖郎中，靠纸上谈兵割韭混日子。很简单的道理，要是看均值有用，全国人均工资数据跟你相干么？那数据对广大百姓来说，都是被平均。
工业革命，不断迭代升级，往后世界，马太效应只会越发明显。二八到一九，一九到一九十九，贫富差距越拉越大。
未来数十年，更多三四线城市人口必然会涌向一二线。一二流入，三四流出，人口差距持续拉大，故北上广深至今不放开限购很正常，三四线城市则就算放开也只能指望软着陆。
譬如北方城市，东北，西北，人口必然向一二线城市迁移。鹤岗这种地方，现在房价一方2000多元，搞不好往后更便宜。
房地产脱离ICU后，就是新时代元年开启。
新时代，疯狂圈地现象肯定会消失，众多地产商吃过苦头，不会再无限扩张，无度融资，地方政府也会政策收紧，存活下的房企负债表会比过去好看些。业务结构也会有大变化，譬如租赁业务会占比提升。
富人买商品房，穷人住保障房，中间层怎么办？要么啃老按揭买房，要么租房。
中国的保障房，不可能达到香港，新加坡的比例，未来二十年内，99.9%的概率保障房照会少于商品房。故往后肯定会再出台更多政策，譬如发展租赁业务的政策肯定也会出。
未来数十年，购房需求必然大幅减少，大部分会是改善型需求。经济运行到过热之时，投机客肯定又会卷土重来，但也会有更多年轻人，如零零后一代，可能压根不再以购房为荣，甚至卖房换租房。
租房市场起来后，搞不好各种高逼格租房会深受年轻人喜爱。
《地产已脱离ICU》一文里我还讲，政府的组合拳远没打完。七月三中全会前后，估计还会出更多政策。
基于房地产未来发展大趋势，后头肯定还有大招，但目前先憋着，动态观察政策效用，慢慢放出。
往后整个行业集中度，也会大幅增加，此乃自净化，众多乐色地产商，将被头部地产商收购吞并。
美国现在的房地产集中度是多少？我查过众多数据，老实讲，各有出入，没法找到准确版，问AI也不行，但不管是哪个版本，皆显示中国的集中度远低于美国。
相对可信度高的版本，可能是美国目前只有数百家房企，中国有上万家房企。
任何行业要发展成熟，集中度必将拉大，必只剩几家寡头掌控全行业，其他只剩一些特色长尾。我加回万科，也是此因。
地产的复苏速度，我肯定没法预判，谁预判谁算命，但我相信中国政府的调控能力。
除去市场内部自净化，提升集中度，我看后头政府也可能会收购，兼并，或入股一些房企。
中国人口从2022年来，已进入负增长周期，长远看，三四线的库存压力肯定会非常大。地方政府单纯帮助房企去库存，也只能解燃眉之急。怎么办？放大招，比如直接回购一批土地。
那么恒大会救吗？肯定。如此巨额负债，不是单纯救企业，更要救债权人，即金融系统。我常言，金融系统是中国的鸡鸡，必须把根保住。
当然，头部房企也影响大批地产上下游产业链。大家并非在一条船上，实为各自战船主动吃连环计，彼此把船连上铁索，以为这样更稳定，然一破产，火烧赤壁也。
地产，金融，相关上下游，影响多少GDP和就业，极为恐怖，故不得不救。
常态
任何行业，都会从增量市场转向存量市场。房价下跌非疫情所致，非政策打压，非官商勾结，是自然发展到此阶段。
过去发疯扩张模式已成历史。万科实为榜样，早未雨绸缪，一路开拓新业务，只奈卖房蛋糕实在太大，其他业务一直没做大。虽现在看众多非地产开发业务增速不错，但体量尚小。不过，中国地产进入新阶段后，快速跟上变化，快速转型的开发商，会长久存活。房地产行当永远是剩者为王的游戏。
转型后的企业，业务结构会有大变化，租赁，物流，物业，商业，各种业务都会起来。自然财报结构也会有变化，负债减少，毛利增加，现金流增多，都可预见。要是真转型成功，价值也得重估，PE，PB中枢都得上移。
房价高增时代，肯定结束了。往后一线城市，房价增速估计略高于GDP和通胀，二线跟上GDP和通胀，三四线，低于GDP和通胀，某些城市可能长期不增，反跌。
做为投资者，现在配置地产，算得千载难逢。这些年，大众过度恐慌，股价远低于价值，目前仍未形成一致认知，遍地破净，这等局面，实乃真百年一遇。
简介
独立投资人。天蝎，O型。三界之外，大隐于市。2008年国企辞职，自断后路，从此以股为生，赚钱，管钱，写作，编程，阅读，运动，娱乐，乐此不疲，心流不断。大道无形，功夫在市外，集百家所长，从格雷厄姆，费雪，巴菲特，芒格，林奇，西格尔，塔勒布，索罗斯，施洛斯，斯文森，西蒙斯，多尔西，福勒，卡尼曼，老子，孙子，孔子，爱因斯坦，达芬奇，亚里士多德，等人处学到很多。不求一蹴而就，只要细水长流。
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