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据国际房地产服务及咨询机构戴德梁行在北京发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，截至2024年9月，市场上已发行基础设施公募REITs共45支，其中不动产类项目共27支。
底层资产主要为产业园区、工业厂房、仓储物流等。戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事杨枝指出，REITs市场与不动产大宗交易市场相辅相成，从长期来看，REITs对不动产大宗交易具有价格发现以及价值引导的功能。
市场研究揭示，北京和上海的各类资产最受投资者青睐，而非一线城市凭借其经济快速增长及较高的投资回报，正逐步成为新兴的投资热点。
其中，长租公寓与服务式公寓备受瞩目，同时酒店行业的关注度亦有所回升。
此外，工业厂房的投资热度显著上升，而数据中心作为关键基础设施，随着大模型和云计算需求的激增，正迅速成为投资者关注的焦点。
调研结果也指出，甲级写字楼和商务园区的机构关注度有所下降，表明市场正经历结构性变化。
随着疫情影响的减弱和消费基础设施公募REITs的陆续上市，零售物业吸引了更多投资者的关注。
之前，零售物业的投资主要集中在一线城市，但随着公募REITs的推出，预计将显著提升新一线及二线城市零售物业市场的吸引力，增加这些城市零售物业交易的活跃度和市场流动性。
截至今年九月份，中国公开募集的房地产投资信托基金（REITs）的发行数量已经达到45支，总规模达到1343.3亿元人民币。关于中国内地公开募集的房地产投资信托基金定价问题，相关报告指出，首次发行时的资产估值是后续定价和二级市场价格的重要基础，而采用收益法作为主要估值方法则体现了对资产运营表现的重视。
这与房地产投资信托基金“轻主体信用、重运营表现”的产品特性相契合。资本化率作为衡量资产本身运营回报的关键指标，在不动产权型基础设施公募REITs产品的定价中占有重要地位。
戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉指出，国家发展和改革委员会发布的1014号文件标志着基础设施公募REITs发行进入常态化，房地产投资信托基金市场在不动产大宗交易中的定价发现和价值引导作用日益显著。
资本化率反映了投资者对资产回报的预期，并衡量了其对风险和收益潜力的评估。
据预测，2024年不动产市场将面临租金压力和交易流动性下降的挑战，这将导致资本化率普遍上升。在这种背景下，抗周期性较强的资产，如长租公寓，吸引了更多的投资者关注。
为了深入了解不动产市场的资本化率变化，中国REITs指数组织了一次不动产资本化率调研。
此次调研邀请了97家不动产投资领域的专业机构和行业专家参与，包括境内外房地产基金公司等。
调研的主要目的是通过分析受访者对不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，为不动产大宗交易和公募REITs资产定价提供参考基准。
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