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一次次山火中，美国的木质住宅被大片地烧毁，又继续重建，为啥美国人不建混凝土建筑？
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本文经授权转载自“大碗Pro”
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作者：江月
01
今天给大家说个有意思的。
从2025年1月7日至我写这篇稿子的时间，美国加州大火已经烧了8天。
这段时间里，火势呈现越烧越烈的趋势，根本扑不灭，直到完全烧至如下图这个情况。
看完这张图，你一定会发现一个很明显的问题——
一场火，把居民区烧成了平地。
烧得太干净了。
咋就能烧得这么干净呢？
后来，又有一张外网流传的图片，解决了我的所有疑惑。
这张图，向我们展示了加州火灾的异景——
两侧的房子烧得不成样子，而中间的房子屹立不倒。
注意，此图的配文是“这不是奇迹，这叫‘混凝土’”。
与此同时，我又看到了另一则新闻——
洛杉矶山火持续蔓延，将多座博物馆夷为平地。
世界上唯一一座以兔子为主题的博物馆；名列美国《国家历史遗址名录》的房屋博物馆；以及，多部著名影视作品中的经典建筑托潘加牧场汽车旅馆 ……
一切的历史与记忆都被大火吞噬。
唯有位于帕利塞德的盖蒂别墅博物馆，在大火中幸免。
根据《卫报》的报道，本次大火虽然已经蔓延至盖蒂别墅博物馆，但博物馆并未被烧毁，馆内藏品也很安全。
这是因为博物馆的内部墙壁由钢筋混凝土或防火钢板制成。
是的，混凝土。
在这场大火中，能够得以存活的建筑，全都是钢筋混凝土建筑。
而那些被大火吞噬的，都是木质建筑！
据统计，美国新建房屋中，有93%的比例使用木质房屋。
美国人酷爱木质住宅。
这才是让这次大火愈发气焰嚣张的一大因素。
所有的房子，全都成了大火的燃料，直至燃烧殆尽！
于是，问题又来了。
加州南部处于山火多发地带，与木质建筑本就不搭配，为何仍然还有这么多美国人要建木质住宅？
翻开加州山火的记录史，你会发现惊人的重复。
2017年，塔布斯大火烧毁5000 多栋建筑；
2018年，坎普大火夷平了整个布特郡天堂镇；
2025年，此次的山火仍未停息
……
一次次的山火中，木质住宅被大片地烧毁，又大片大片地重建。
难道说，美国人至今还没有完整掌握混凝土建筑的建造工艺吗？
这是必不可能的。
早在上个世纪30年代，美国就建起了曼哈顿帝国大厦。有这样的技术，建个混凝土的房子，压根不存在技术瓶颈。
也有人说，建木质房子是为了防震。
加州不仅处于山火多发带，更处于地震频发区。
凝土房子在强烈震动下容易出现结构性破坏，一旦发生塌陷，房子内部的钢筋和混凝土碎片可能会对居住者造成更大的伤害。如此一来，木质建筑的优势就体现出来了。
但是，这也不是主因。
一来，目前的混凝土住宅一般能达到6-7级的抗震水平，以当下的技术建造抗震水平更高的建筑也没问题。
二来，美国中东部地区地震少，但普遍也以木质房屋为主。
究其根本原因，在美国，一套由混凝土打造的房子要比木质房屋，贵得多得多。
02
一切的源头，在房产税。
美国的房产税在1792年就开始征收了，而美国的建国时间才在1776年，美国房地产市场繁荣发展的时期在19世纪。
也就是说，美国人早就养成了给房子交房产税的习惯。
在他们的认知里，不仅买房要花钱，往后住房的日子里也需要花钱。
以加州为例，加州住宅的平均房价在80万美国左右，房产税普遍在1.25%左右，相当于每年要交1万美元的房产税。
收入端，加州家庭收入中位数不到10万。
加州人民，每年需要拿出一个多月的工资来交房产税。
与此同时，对于房产的估值，主要分地皮价格与建筑价值两部分。
建筑价值则主要取决于建筑成本，比如建筑材料的价格。
说到这你就该明白了——
钢筋混凝土房屋每年要交的房产税，要比木质结构的房屋多得多。
以现在的水平，大多数人每年都要付一个月的工资来交房产税，那么建造混凝土房屋要交多少税？
根据相关的估算，大约是现在的4倍左右。
由此，美国人不得不选择建造木质房屋。
恰巧，美国有拥有丰富的森林资源、木材资源。
从成本出发，木材本身就要比混凝土更便宜，加之美国坐拥海量的木材资源，易得性更甚。
于是，木质住宅开始流行。
之后，整个行业的规模化发展，都建立在木质住宅的基础上。
大家都知道，行业的规模化发展会提高生产效率，降低生产成本。如此一来，木质住宅行业不断发展，再次将混凝土住宅拉开了一个差距。
这一点早在多年前就显现出来了。
对比木质房和混凝土房的建造成本，你可以发现混凝土房的贵不仅仅在材料贵，更贵在人工费上。
同时，还有时间上的成本。
木质房工期仅为几个月，而混凝土房屋的工期则要以年为单位。
换句话说，如果要住混凝土的房子，美国人大多数人买不起房，更用不起房。
2005年，卡特里娜飓风强势登陆美国，将新奥尔良市的木质房屋吹得漫天飞扬。
灾后，当时的议员在报纸上宣誓筹资联合灾区所有人，把房子都换成混凝土房子，以免每年的飓风受灾问题。
难题很快就出现了。
首先，美国就没有大规模的混凝土房屋市场，由此要大规模地建造混凝土住宅区，供应链上就跟不上。既没有足够多的设备，又没有足够多的熟练工匠。
其次，美国居民也等不及了。
几十万的受灾居民要等工期多年的“混凝土社区”，这期间他们又该何去何从？
自此，混凝土房屋成了不可能实现的美国梦。
03
我们，可能等不到房产税了。
房产税的存在，让美国失去了建造混凝土住宅的土壤。
根本原因就是两个字：成本。
高额的持有成本，让美国人选择了建造成本更低的房子。
同样的情况发生在国内，会出现什么情况？
短时间来看，更多的肯定是负面影响。
二手房市场，将会受到更多的抛售压力。
随着每年一笔额外费用的增加，让大家手里本就投资收益率下降的标的又惨遭一波打击，那么卖掉多余的房子将会成为更多的人选择。
新房市场，一来房产税政策之前的房子，大概要打折扣甩卖，度过市场的转折期；二来房产税政策之后的房子，开发商会重新调研市场价格。
说白了，大部分地区的房子肯定要降价的，从而开发商将改变拿地策略，最终使土地收入降低。
道理很简单，不论是土地收入，还是房产税收的终端都在买房人这个群体，他们的购买力有限，土地收入与房产税收自然也是有限的。
从土地收入到房产税不过是一鱼两吃。
事实上，十多年来房产税反而越走越远了。
早在2011年，重庆就展开了房产税试点。
2024年初，重庆将税率从0.5%、1%或者1.2%统一调整成0.5%。计税价值从住房交易价格的100%降低到70%，免征面积从100㎡提高到180㎡。
同时，2024年《决定》中，关于完善房地产税收制度方面，应仅该针对的是房地产的整个产业链，以及个人持有和交易环节的税收制度进行的一揽子改革和完善。其中，并未包括房产税。
别忘了我们的主旋律：止跌回稳。
只要仍在这个论调下，那么就没有道理再提及房产税。
长期来看，房地税也不能降房价。
从过去50年的趋势看，美国平均房价的走势总体呈上升趋势。
同时，全美各个城市的房价分布呈极端的两极分化。
全美超过3000个郡县中，房价中位数超过50万美元的郡县仅有52个。如纽约和旧金山这样的超大城市的房价与小城市的中位数房价能相差几十倍以上。
这其中，就有房产税的助推作用。
核心城市在经济发展、购买力流入的情况下，有着大量的旺盛的需求，房产税的成本转移到了房价、租金上。
最终，进一步拉开了城市之间的差距。
在这样的制度下，普通人买房的上限被无限拉低！
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▶本文转载自公众号“大碗Pro”（ID：gh_178ad0cf5bd9），原标题为《美国大火，烧出了一个关于房子的真相！》原文发布于2025年1月16日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。
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