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▲ 赣州富力现代城住宅分3个地块，2022年5月开始陆续交房，受商业配套未能兑现的影响，二手成交价不断下滑
板块二手极度内卷，还要受新房背刺
位于蓉江新区沿江片区核心位置的富力现代城，包括有 280 米蓉江之星、商业综合体、富力足球学校以及 3 个地块的住宅，是一个总体量超百万方的大型综合体项目。目前 3 个地块的住宅都迎来了交付，商业处于停摆状态。8 月初 B01 地块 11# 楼大平层还拿到了预售证，具备开盘的条件。
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富力现代城 2022 年 5 月首批交付的是 B02 地块，紧接着是 B03 地块，前不久是 B01 地块。目前富力现代城在贝壳单一平台挂牌 105 套，这个挂牌量对于超两千套的小区来说还是偏少的，可见大部分房东还是不愿意割肉卖房。
小区迄今为止在贝壳平台一共成交了 6 套房源，近半年成交均价为 10646 元/㎡，远低于小区挂牌均价。近 30 天 42 次带看，关注度并不高。
▲ 赣州富力现代城二手房成交数据，数据来自单一平台，仅供参考
刚过去的 8 月下旬，该小区新成交了 1 套房源，单价首次跌破万元大关，来到了不可思议的 8 字头！这是一套 18 层高的小高层低楼层房源，户型面积为 111.88㎡ 三房，开发商自带精装状态。这套房源最初挂牌价为 142 万，降价 46.7 万，最终以总价 95.3 万成功卖出。
▲ 赣州富力现代城目前成交单价最低房源的户型图，户型布局很一般，不足是客餐厅不通透
查看这套房源的调价时间轴，会发现这套房子在交房后不久 2022 年 8 月就已经挂牌。2 年多的时间里，房东一共进行了 4 次调价，每一次调价幅度都很大。最终在挂牌 737 天后，成功卖掉了！
▲ 赣州富力现代城最低成交单价房源调价记录
8519 元/㎡ 的成交单价，创下了该小区最低成交单价纪录，房东割肉是无法避免的。查阅开盘时 B03 地块 10# 楼的备案价，同样是 18 层高的小高层，一楼的单价都需要 11900 元/㎡。现如今距离开盘 4 年多时间了，成交价比开盘价还要便宜很多，再算上房贷利息、契税、维修基金、物业费、中介费等各种持有成本，房东真的是含泪在甩房。
▲ 赣州富力现代城03地块10#楼备案价，均价高达12610元/㎡
总的来看，8 字头的价格入手富力现代城，这个价格还是算捡漏的。虽然这套房源楼层不太行，但胜在价格足够便宜。目前富力旁边的碧桂园联发蓉江府，同样带装修的房子，高层最低的成交单价还需要 1.1 万出头。联泰天璞毛坯高层，最低成交价也要 9 字头。
之所以价格低的如此不可思议，除了受市场大环境影响外，蓉江新区不少新房楼盘无序降价，使得二手房更加难卖，逼着一众房东降价。此外，富力商业配套的停摆以及小区品质一般，也对房价有很大影响。再加上这套房源又是不太好的楼层，房子本身没有打动买家的点，那就只能以足够低的价格拿下买家了。
当然，因为房源的特殊性，所以 8 字头的成交价目前来看只会是个例。以富力现代城现有一百套出头的挂牌量，不至于会出现房东集体砸盘卖房。但市场行情下行是客观现实，接下来小区的成交均价肯定还会继续下滑。
最后再来看看富力现代城的基本信息。小区位于蓉江新区沿江板块，整个项目总建筑面积达 100 万方，包括有 280 米蓉江之星、商业综合体、富力足球学校以及住宅。项目总占地面积 363534㎡，总建面 100万㎡，规划有高层、小高层和大平层。项目住宅分 3 个地块建设，容积率 2.18，绿化率 35%、总共 3681 户、由富力物业提供物业服务。
▲ 赣州富力现代城大致位置
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