疫情过后，受WFH（在家工作）潮流冲击，全球商业物业市场凸显供过于求，香港也不例外。当前，香港写字楼空置率高企，写字楼楼价及租值均下跌，政府推出的商业土地亦乏人问津。面对挑战，业界正积极探索求变。
记者采访发现，其实，只要在规划上多变通一下，采用综合/混合发展模式，加入住宅元素，正是缓解商业物业供过于求之类问题的有效方式之一，不少发展商的实践亦证实了这一点。现在，加入住宅元素，打救商业项目，发展混合式大厦正成为市场大趋势。
近期卖地反应淡静，引起市场普遍关注。观塘市中心重建是市建局历来最大的项目，自2007年启动以来，规划、收购和发展工作已进行了近20年。2023年11月，市建局将观塘市中心第四及第五发展区项目地皮推出招标，惟2024年1月截标时只收到一份标书，结果流标土地被收回。
观塘重建项目第四及第五区
观塘市中心第四及第五发展区，毗邻观塘港铁站及裕民坊公共交通交会处，而且是观塘住宅区与九龙东商贸区连接点，汇聚人流、物流和经济频繁活动，位处策略性位置相当优越，但此项目仍现流标，业内人士认为，由此可见，现时地产商对商业物业前景看得较淡。
戴德梁行近日发表香港房地产市场2024年回顾及2025年展望指出，去年香港写字楼空置率达19.2%。预计到2025年，随350万平方呎的新写字楼面积进入市场，整体空置率将升至22%。
过去一年，不少地产商都因应市道环境修改发展策略。如持有九龙湾国际展贸中心的发展商亿京，2024年5月突然转轪，向城规会提交全新发展方案，放弃之前的纯商业发展，转作发展住宅、商业及工业展览馆等综合用途，拟建6幢住宅大厦、1幢商厦以及1幢6层高混合零售、社福的大楼，提供1881个住宅单位，总楼面约147.35万平方呎，相比之前获批商厦总楼面176.78万平方呎，减少逾29.43万平方呎或16.65%。
旺角朗豪坊
综合发展或称混合发展模式，简单说，同一个物业项目有写字楼、酒店或住宅以至商场等不同用途的空间——其实，这并非全新事物，香港早有不少先例。
例如，西九龙柯士甸道西1号香港最高的建筑物环球贸易广场（ICC），混合写字楼、酒店及商场，大厦楼高108层，高484米；10楼至99楼为写字楼层；丽思卡尔顿酒店位处ICC的3楼至9楼及最高17层。旺角地标大厦朗豪坊亦属三合一大型发展项目，高255.1米，位于九龙旺角亚皆老街8号，分别由商场（朗豪坊）、写字楼（朗豪坊办公大楼）、酒店（香港康得思酒店）组成。
还有油尖旺区位于佐敦弥敦道350号的住宅新盘高临亦是混合发展项目，其前身是香港九龙诺富特酒店，由资本策略地产发展。2021年2月，酒店业主基汇资本、资本策略因疫情肆虐，客源大减，于是向城规会申请将酒店原址重建为包含住宅、商店及写字楼的综合发展项目。项目基座设有4层商铺，另有多达7层写字楼及两层停车场，其住宅面向弥敦道，由于商铺及写字楼在下层，12楼至31楼才是住宅，所以住宅单位可避开弥敦道人车嘈音，亦享有开扬景观。最近，高临A1座30楼A室（实用面积1106平方呎）以3705.1万元成交，呎价达33500元，为项目呎价次高纪录。由此可见，即使写字楼市道低迷，住宅仍然十分吃香。
鲗鱼涌商住物业益昌大厦，由于单位密密麻麻外形别具一格，被网民称为怪兽大厦。网上图片
市建局团队又研究了纽约、伦敦和东京等高密度大城市所提倡的“垂直城市”（Vertical City）发展理念，以高空发展的都市形态规划新思维，加入住宅元素，将观塘第四及第五的发展规划打造“垂直城市”，提升项目吸引力。
观塘市中心第四及第五区商业项目，地积比率12倍，可建总楼面将增加25%，达到270.28万平方呎。而住宅部分的可建楼面将不超过118.51万平方呎，总共提供1750伙住宅，而项目商业部分的可建总楼面从原来的216.59万平方呎减少约23%，至165.44万平方呎。不过，市建局并没有规定写字楼、零售商业及酒店的比例，增加了项目的弹性。该项目将会成为一座商住混合大厦，楼高约360米，顶层部分更将设有观景台，预计在2033年完工。
市建局团队相信“垂直城市”理念，可为观塘市中心打造一幢地标式建筑，巩固其在九龙东的核心地位，市建局亦计划将这类混合发展模式，推广到其他地区使用，如在油旺市区更新概念蓝图内，亦建议在策略性位置规划“发展节点”，规划集住宅、商业、社区设施和休憩用地于一体的高密度综合地标。
莱坊高级董事估价及咨询部主管方耀明称赞“垂直城市”发展概念，可以减少地盘限制，释放更多空间和土地价值，有助吸引更加多发展商竞投。他解释，混合发展可让发展商根据市况去估计未来有什么发展潜力，不用完全根据地契限制的某一用途去发展，而且不同发展商对不同物业市场的睇法都会有所不同，又或者各个发展商可能擅长对不同市场的发展，所以混合发展有助发展商更加精准去估算，更有效地将物业价值最大化。
世界上大多数超高建筑都属混合型大厦，如全球最高的迪拜哈利法塔就是一幢混合式建筑物，集住宅、酒店、写字楼、商场、观景台于一身。
即将再度担任美国总统的特朗普，其纽约住所特朗普大厦亦是混合式大厦——最高几层是高级住宅，其余部分则是写字楼。时至今日，特朗普大厦已成到访纽约旅客的打卡热点。
纽约全新的超大型地产项目哈德逊城市广场更是混合式发展的代表作，位于哈德逊河沿岸，原本为铁路车厂。项目重建工程已近竣工，多座全新摩天大厦及公共空间拔地而起，整个项目占地11公顷，耗资达250亿美元，是美国史上最大型私人地产项目，明年可全部完成。届时，该项目将有6公顷公共空间，逾100间商店和餐厅进驻，多个文化地标落户，并有4000个住宅单位、一间学校，一个面积冠绝西半球的观景台以及高级酒店。
韩国首尔最高的乐天世界大厦为世界第七高楼，也是混合式大厦，楼高123层、高556米。该楼为次世代乐天世界及乐天集团总部大楼，1至6楼为大型OUTLET商场，7至37楼及108至114楼为写字楼，40至71楼为服务式住宅，76至101楼为乐天Signiel酒店，120至123楼为公共观光区。
至于上海混合式大厦就更多。当地头6幢最高的大厦全是混合发展模式，包括上海中心大厦、上海环球金融中心、东方明珠电视塔、金茂大厦、上海世茂国际广场及上海白玉兰广场。天津与广州的超高大厦混合型模式亦十分常见。可见，混合发展模式已成众多大城市发展的大趋势。
一般城市规划都会把工商业空间同居住空间明确区分出来，因居住空间需要安静，若同工商空间混在一起，直接会影响居民的生活质素。
但在上世纪60年代，香港就曾涌现不少商住大厦，因当时特殊社会变迁，有大批内地人涌入香港，导致香港人口急增，民生艰难。港英政府想尽办法制造就业机会，故容许住宅内经营生意，让市民自行谋生，而这些商住大厦一直沿用至今，楼龄平均可达四五十年。
例如，湾仔庄士敦道1963年建成的美华大厦，内有宾馆、宗亲会、理发店、跌打馆、琴行等各行各业都有，众多小商户在商住大厦找到自己一席之地。1962年落成知名的尖沙咀重庆大厦亦是商住大厦，其中旅馆林立，外国旅客众多，恍如“联合国”。旺角先达广场楼上的先施大厦及北角新都城大厦，亦是商住大厦，且各有特色。至于鲗鱼涌商住物业益昌大厦，由于单位密密麻麻外形别具一格，被网民称为怪兽大厦，近年更成吸引海内外人群来打卡的热点。
来源：香港商报
记者：韩商
编辑：吕馨
封面：荷洁
校对：金霞
监制：嘉敏
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