为什么越来越多人卖了房产买保险？

中国人喜欢购置房产，甚至近年来不少人去海外购置房产，从投资的角度无可厚非，但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范。房产、股权，只能是财富的一种表现形式，不可能成为财富传承的工具。

随着2023年A股破2900点，北上广深房价全部下跌，理财、信托接连暴雷，大家的心理底线一再被击穿，那么如何配置家庭资产，规划财富传承？

有人预言：对很多家庭来说，保险将成为接棒房产的资产。保险作为一种确定性资产，拥有稳定回报，那它能否成为家庭资产配置领域的黑马呢？

中国人的观念中，房子是婚姻和家庭建设的必要条件，也是一种社会地位和经济实力的象征。过去的20年里，快速的城市化进程使得城市人口大量集中，房地产市场供不应求；同时经济的高速发展和相对宽松的贷款政策也让人们有能力、有信心买房。

多种因素推动下，房地产市场迎来了蓬勃发展的“黄金时代”，各地房价一路高歌猛进，房产除了居住外，也成为了收益率最高的投资方式之一。

然而，随着经济增速放缓，人口出生率的下降等多重因素影响，房产市场快速降温。11月最新70城房产数据报告，10月各线城市房价环比全面下降，一线城市二手房价跌幅再次居前，其中北京跌幅甚至突破1%。毫无疑问，房地产“红利期”已过，那个闭着眼睛就能买房赚钱的时代更是不在了。

一、继承流程复杂

房产继承流程非常复杂，公证要求所有继承权权利的人都要到现场，表达意愿。如有人出国，外地等，均需回来。

（一）需要有效的证明

1、老人遗产，是所有继承人的共同财产。

2、继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。

3、如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。

（二）房屋继承登记步骤

办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤如下：

1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。

2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

二、继承过程涉及税费

税费包括（PS：不包括前面提到的土地出让金。）：

1、继承权公证费用：继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取。

2、房地产价值评估费用：不一致，一般0.5%

3、房地产继承过户税费：由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

4、契税：法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税3%。

三、私密性差，容易被冻结

这是房产的物理属性决定的。不管你到哪里，房产就在那里，不悲不喜。在财富传承过程中，家庭关系的复杂，资产归属的复杂容易带来纠纷。一旦出现纠纷，房产将作为争议资产被冻结。如王宝强事件中，申请法院最先冻结的为四处房产。

四、无法避债

继承中债税优先。如果欠了外债2000万，有房产2000万，怎么继承呢？就不用继承了，先还债。《中华人民共和国继承法》规定：

第三十三条 继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

第三十四条 执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。

五、无法避税

早在2014年，遗产税就闹得沸沸扬扬，虽然官方没有任何回应，但是根据世界通行做法（目前100多个国家征收遗产税），以及中国政府的行为，遗产税必征收。只是由于种种原因，目前还不具备条件，但官方一直在为此做准备（如：不动产证，财产申报等等）

政策的走向，即使是第一流的经济学家，也不知道。财富传承，恰恰是远期的事情，不能把确定的传承，交给不确定的政策，那么什么可以做到稳定的财富传承？香港保险！

香港保险产品作为成熟的国际化产品，另一个吸引客户，尤其是高净值客户的原因可能不仅仅是其健全的保障和较高的分红，而是作为一种稳妥的资产转移媒介，其具备法律所承认的避税避债合法性。

保值增值

对于继承来说，所有的财产将被损耗，不是增值。
而对保险来说，保险的资产是可以增值的，且可以根据约定持续地增值，尤其是当前香港很多保险产品长期保持在6%-7%的收益，这在稳健的产品类型中收益是非常可观的。

财富传承

如果是继承的话，相当于后代一次性拿到所有的资产。对于突然掌控巨额财富的年轻人来说，这样的财富也比较难以掌控。但香港的一些增值类保险可以由保险公司分期、分批给付受益金，保证财富长期安全。

私密安全

保险是依附于人身的财产，以人的生老病死作为标的和载体，是非主流的财产类型，让渡了其他财产的“流动性”属性，这在很大程度上发挥了保险的私密价值。

而保单是经过设计的定向传承资产，不需其他继承人同意，且保险作为既能体现被继承人的传承意志，又不需要太多人知晓的传承方式，成为众多家庭配置传承资产的首选方式。且海外的保单隐私性更强，对家庭资产的保护性更强。

保险的特性凸显“私密性”“指定继承”等优势，让财富的传承更为“保险”。

节税避债

财产的继承往往伴随着不低的税费，先不提遗产税，单是公证处公证遗嘱本身是一笔费用，且死者死亡以后继承权公证特别贵，一般为继承遗产总资产额的2%。目前继承税并未正式出台，但成本费用特别高。

而保险的财富传承不收钱，仅仅是通知受益人来领钱，不收取手续费，成本极低。

通过保险，投保人可以指定受益人，并且可以指定不同受益人的受益份额。这大大降低了遗嘱继承的纠纷几率，让自己爱的人可以得到更多的资产，合理节税、合法避债和避免家庭内部纠纷。

收益稳定

房子的价格是由市场、供需关系决定的。房市疲软的现状下， 除了一线城市以及部分二线城市的核心位置的优质房产价格相对稳定，其他地区的房价都在跌，亏本卖房的情况屡见不鲜，导致资产缩水。

而储蓄险产品是一份稳定的投资保障，不会受市场环境影响，只要度过了回本期，收益稳定，安全可靠。

流动性更强

我国对于房地产交易有着严格的监管，且房地产属于大宗资产，短时间内想要找到合适的买家快速脱手是极难的。

相比之下，储蓄险产品具有更好的流动性，便捷的退保流程可以快速释放流动资金。或者您还可以选择保单贷款，并且贷款并不影响保单的增值收益，利息成本相对房产质押贷款更低。

省心省力

房产创造收益的另一种途径是出租，但想要租出去，装修成本也是一笔不小的支出。房东需要承担固定的物业费、取暖费等，家具电器有点小毛小病的也需要处理，不仅费钱，还费心费力。万一出租不顺，白白空置，更是糟心不已。

但储蓄险不一样，只要缴纳一定年限的保费至个人账户的钱超过总保费后，就可以当个“甩手掌柜”，稳定“收租”。

2023年内地与香港恢复通关后，冰封三年的香港保险再度火热。据香港保监局统计，去年前三季度，内地访客赴港投保保费总额达468.49亿港元。甚至有香港保险公司第三季度一半的新业务价值，都来自内地访客。

和2019年以前相比，2023年去香港买重疾险的中产少了，买分红险的高净值人士多了。去年前三季度，内地访客购买的香港保单中，53.7%为分红险，平均一个保单的年交保费约50万港币。

2024年，内地中高净值家庭赴港投保热度将继续升温。

一方面，内地股市和房地产的冬天还看不到尽头，优质投资渠道稀缺，香港保险高达6%-7%的预期回报仍具有很强的吸引力；另一方面，国际形势复杂多变，通过持有不同货币来分散单一货币的风险，也正日益成为中高净值家庭的一种共识，香港保险主要为美元和港币保单，港币本身也与美元挂钩。

事实上，2024年也是配置香港保险的有利时机。

随着美联储降息预期的增强，以及中国经济的恢复，人民币兑美元汇率有较大概率重回“7”下，对于投保香港保险的内地居民来说，汇率越低，保费越便宜。

此外，为了抢回“失去的三年”，香港保险公司的竞争持续白热化。美联储降息强预期之下，仍有保险公司将预缴保费的保证利率提高到5-6%，并有不止一家公司上调了分红储蓄险的预期利益。

保险已经成为中国家庭资产配置中不可或缺的一部分。现在想要获取一份稳定的投资保障，保险或许是比买房更好的选择。人生苦短，有时候错过就是错过了。在目前干啥亏啥的行情下，不能再用增量的眼光去考量存量的时代，换种思维，咱，不亏就是赢啦！