“撤辣”后的香港楼市，爆了！

香港楼市今时不同往日。

2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波发布《2024-25年度财政预算案》之后，香港彻底进入楼市小阳春，气氛火热。

只因在当日的记者会上，陈茂波宣布了港府对楼市政策的新调整：自2月28日起，香港所有住宅物业交易无须再缴付新住宅印花税(NRSD)、买家印花税（BSD）和额外印花税(SSD)，俗称：“撤辣”。至此，港府施行了14年的楼市“辣招”（严格限制楼房交易的政策）宣告结束。（注：在粤语里，“辣招”是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段；撤辣，即撤销过去为遏制房价而采取的一系列措施‍‍‍‍）。

“零辣招”时代中的潜在购房者几乎不再受限，且可以省下一大笔费用。

内地投资者的购买热情尤为高涨，大公文汇网报道称，有内地买家斥资近1亿元扫货香港楼市，相比“撤辣”前减税超千万元。有香港地产中介表示，这个周末看房的内地客户数量明显增加，近期的预约看房名额都已经爆满。

香港楼市火爆

3月3日，据香港大公文汇网报道，综合市场消息及一手成交记录册，“撤辣”后4天一手住宅市场录得210宗成交，3月2日成交已连续第三日超过50宗，达到73宗，按周升7倍。

专家预计，全面“撤辣”及金管局放宽按揭后，发展商推盘信心大增，市场酝酿推盘大潮，3月一手成交有望达到1500宗。

2月29日，在新世界发展的业绩发布会上，管理层表示，会尽快在未来6个月推售大约2500套房间，包括启德等项目，其相信会吸引不少中产买家、投资客，相信可以在短时间为集团带来良好的现金流。

好价，迅速吸引了大量的买家。

就在新招出来的一周多时间里，那些过去被辣招“压制”的购买力，瞬间倾出，香港楼市的买家们似乎都想要在房价未疯涨前抢先入市。

3月7日，下午两点开始，香港尖沙咀美丽华商场陆续聚集了上百位购房者，他们都是为一个目的而来——恒基地产旗下位于香港九龙半岛长沙湾的BelgraviaPlace楼盘认购，这也是香港全面撤辣后的首个“日光盘”。

此次是该项目撤辣后的二次开盘，208套房、7300个意向登记、2300组抽签选房。

与此同时，香港楼市的看盘热情也持续高涨。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，香港宣布全面“撤辣”及暂停压力测试后，引起了市场的极大回响，中原地产线上及线下客流量、咨询量瞬间大幅飙升。

其中，中原网页全日浏览量即日飙升五成，使用人数急增超三成。消息公布后的第二天（2月29日）中原网站上的查询及估价量也录得超四成升幅。

在线下门店客流量方面，中原十大屋苑本周末预约看楼量录510组预约，创下了11个月以来新高，按周增34.2%。

内地投资客需求火爆

在原本的楼市政策中，非首次置业的港人、非香港永久性居民及公司名义买家，需要支付NRSD，税率为7.5%；

非香港永久性居民及公司名义的买家在置业时，需要支付BSD，税率为7.5%；

在购入物业2年内转售的业主需要支付SSD，税率为10%到20%。

简单来说，按照“撤辣”前施行的房产政策，非港人置业者一共需要多支付15%的税率，但即使是这个税率，已经是港府在2023年10月“减辣”下调过的了，此前的印花税税率合计高达30%。

以一千万港元的住宅为例，“减辣”后“撤辣”前非港人置业者至少需要支付75万（NRSD）+75万(BSD)=150万港元的税费，如果快速出手，最多还需要支付200万港元的SSD。

而“撤辣”之后再置业，则只需支付37万港元的从价印花税（AVD）。

于是总结起来，港府的“撤辣”也可以说是，让非港人置业者及非首次置业的港人，享受首次置业港人的税收待遇。

值得一提的是，香港楼市全面“撤辣”后，包括内地客在内的非本地买家，已无需支付任何额外“辣税”。

相比之前，内地人在香港买房，若非拿了“高才”或“专才”身份的话，需要交买家印花税和新住宅印花税高达15%，但香港本地买家仅需缴纳最高4.25%的印花税即可。

根据美联物业房产中介提供的信息，本次“撤辣”之后，香港当地人在港买房的印花税税率将从7.5%减少至1.5%，内地人在香港买房，印花税由15%减至4.25%，最低税费仅港币100元。相比“撤辣”之前，有10.5%左右的税费优惠，相当于直接打了九折。

以3000万港元的住宅为例，在新政下，内地买家可省下高达322.5万港元的税费；300万港元以下住宅，仅需缴纳100港元的印花税。

因此，全面“撤辣”后，内地投资者在香港购房门槛大幅降低，部分“新香港人”以及经人才计划到港的潜在买家的需求或将大幅释放。

数据显示，截至2023年11月底，2023年香港各项输入人才计划收获的申请数是2022年全年的4倍，超过20万宗，其中12万宗人才计划申请已经获批。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，本次“撤辣”政策将吸引已移居香港2—3年的新移民、新香港人，以及经“高才通”计划到港人士入手香港物业，预计前述类别的准买家可为楼市每年增加约1万—2万宗成交。

购房火爆能持续多久

对比起近日冷静的内地楼市，香港的火热，是真实存在的。但火热能持续多久，会否短期过热仍然是值得深思的问题。

尽管对香港楼市蠢蠢欲动的购房者颇多，但能对此番撤辣政策做出快速反应的，仍是关注当地市场并有实际购房需求的人士。

有对香港楼市较为熟悉的业内人士向记者分析，目前出手的一般都是本来就在香港有业务、有工作留学生活，或者原本已有投资移民计划的人，较少临时从内地过去买房的人。这其中的一个主要原因是资金“转出去”的问题。

根据《个人外汇管理办法实施细则》规定，境内个人每年享有等值5万美元的结售汇便利化额度。但这也意味着，若想通过该方式在香港实现购房，往往需要几年的时间才能实现。

在香港生活工作过多年的Lisa（化名）来自内地省份，2020年左右曾筹划过在港买房。她告诉记者，对于普通的个人购房者，在香港买房通常有全款和贷款两种方式，若要全款的话，就需要将内地的资金转到香港，由于相关规定的限制，就需要采用蚂蚁搬家的方式渐次转账。若采用贷款的方式，购房者则只需要准备首付，一般为房款的10-30%，余下的资金到银行进行按揭。

另据上述业内人士介绍，内地购房者还可通过开公司进行大额投资等方式，可实现投资移民，获取香港身份、进行房产投资等。

一位身处香港长期观察房地产行业的资本市场人士也认为，短期内新政策有助于需求增加，部分非香港本地、海外、已在港有物业的人士或者有意愿、需要购买多套房产的人士会出手，但对于经济、楼市价格展望、按揭贷款负担、工作能否稳定等一系列结构性问题仍然存在，并影响着市民的购房需求增长，也让投资者对当前是否是真正的入市时机有所担忧。“这些不是‘撤辣’政策就能解决的。”

不过，业内也有观点认为，香港楼市后续仍有支撑力。新世界发展行政总裁郑志刚就认为，全面撤辣以及金管局放宽按揭贷款政策等系列措施能有效打通换楼链，释放市民购买力，并吸引投资客重新入市。

郑志刚认为，市场一直都有强劲刚性需求，当前的政策帮助好多中产家庭，无论是上车或者换楼客，储备了长时间的购买力将获释放；同时，以“高才通计划”为例，现在政府已批出十四万宗申请，约十万名人才已来港，当中六成为已婚人士，其中很多是举家来港，暂时租楼居住，当安顿好后，便会买楼在香港落地生根，成为楼市新的刚性需求，全面撤辣会吸引他们提早入市。

此外叠加美国加息周期接近尾声、香港租金有所回升等因素，业内对楼市表现也有较好预期。郑志刚预计，这次全面撤辣，相信交投有至少4至5成升幅，“市场仍然有不少单位供应，所以楼价未必会有大升幅，但交投应该会活跃起来”。