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为什么上海还有刚需盘触发积分？

楼市 2024-11-01 10:36 上海

昨天，象屿联发·金海汀雲台迎来开盘，当场售罄，现场销控表上没有留下任何一个空白格，实况很燃。

要知道，从一开始194%的认购率，到52.92分的入围分，再到此次开盘144套房源全部日光，金海汀雲台几乎每一个节点都迎来了高光。

但是，作为一个曹路刚需盘，说实话真的让人很意外。

无独有偶，位眼下于奉贤新城的龙湖观萃二期认购也已经结束了，并再次触发积分，虽然这次套数很少，但46.8的入围分同样不低。

而另外，浦江大华星樾二期入市，认购率继续高达272%，参照一期57.68的入围分，业内给出的预测分高达59，不降反升。

而从金海汀雲台到龙湖观萃，再到大华星樾，10月份上海600万级以内的新盘似乎又迎来了一波行情，不仅人气旺盛，还触发积分，上海市场的刚需购买力似乎重新回来了。

说真的，上海刚需楼盘这一波热度很可能要打脸楼市唱衰者，至少目前来看，上海楼市的能量依旧还很强。

01

行家买房

其实，刚性需求一直在

很多人分析10月上海楼市的战绩，几乎都归结到929新政的效果。诚然，这个分析很对。

但我想说，除了新政之外，我们或许还应该看到除此之外的底层需求逻辑：就是上海的刚性需求很大。

首先，说一个分析，便是我们昨天文章提到的，《上海老破小，迎来第二春》其中有个很重要的观点，就是如今的老破小价格确实回归到一个合理的价格区间，租售比很诱人，达到了“与其租不如买”的地步，同时首付门槛也很低，自然吸引了很多人上车。

其次，我们来试着分析下上海的买房刚性需求究竟有多大？毫无疑问，想买房的人就是目前在上海有居住需求但是还没有房子的人，而这部分人的数据是多少？

根据租赁市场的数据报告，按照现有的常住人口统计和现有住房供应统计、以及流动人口统计，上海潜在的刚性买房需求约400万套左右，也即总常住人口当中的40%。

当然，这里面的人群，并非人人都会买房，但至少有一部分人是希望买房的，而从这个基数来判断，上海的刚性需求实际很大，只要价格回到合理区间，并且上车门槛较低，必然会吸引人们出手。

而这，才是10月份市场向好的底层逻辑。

大家都知道，上半年上海刚需新房行情非常低落，929新政大幅度降低了上车门槛后，不少人冲着这个窗口就冲进来了，毕竟在租房与买房之间，当租金与房贷相差无几，大部分人的选择必然是拥有自己的房子。

02

行家买房

有些盘，买到赢麻了

必须得说，10月份的这波行情，也并非普遍都好，真正火到需要抢的，只是极个别项目，比如开头提到的3个。

那么，为什么是这3个？小编分析下来，有几个原因。

第一，就是这三个项目都是板块内非常稀缺的供应。比如奉贤新城的龙湖观萃，板块内近几年供应量极少，虽然同区域的供应较大，但不少项目远离核心区配套，并且没有地铁优势，而龙湖全部占据，非常的稀缺；

另外，金海汀雲台，同样是浦东当下500万级不可多得的优质选择，整个浦东三林、周浦、唐镇、外高桥普遍都7万+朝上，500万级能够考虑的板块仅有新场、祝桥这些，而金海汀雲台曹路，明显更有优势；

同样，浦江大华星樾4站前滩，均价仅6.3万，直接是黄金8号线的“价格漏洞”，性价比无敌般的存在，巨大的剪刀差以及地铁优势让人无法抗拒。

第二，则是产品力上的巨大提升，无论是一直口碑较好的龙湖此次又呈现升级，还是象屿联发的金海汀雲台和大华，这次都给了非常好的观感，产品力相较之前几年，明显提升了好几个档次。

金海汀雲台，社区打造建面约1600㎡无边泳池+多主题下沉式会所，500万级项目配高端会所，从这你就可以看出提升了，相比周边的竞品，明显更能打动人；

龙湖观萃，40米大门，1000㎡下沉式无界会馆，大尺度户型，对于4万+价格，明显也是想象不到的意外惊喜；

大华星樾，景观邀请了长风宸嘉的同一团队笛东，建筑由日清操刀，无论是建筑外立面还是社区景观都有了质的升级，一眼就打动人；

今天买房子，绝对不是过去购房者随随便便就能被忽悠过去的时代，好产品一定是市场热卖的核心法则，也是未来良性发展的必要。

03

行家买房

刚需市场，是市场的底盘

一直以来，上海楼市的基本面就是刚需。来看这份数据：

2020年：上海超过60%的购房者在买300万以下的房子；有接近90%的购房者，在买600万以下的房子；2021年：300万以下的成交占比已经达到了60%；2022年：300万以下的占比61.1%。2023年：500万以内成交占比87.6%。

充分凸显了刚需群体在楼市的作用。所以说，如果要想市场“止跌回稳“，一定得从刚需开始，更多的利好政策应该给到刚需。

其中，在新房市场方面，小编建议持续保持房价的稳定，甚至部分板块可以出现降价波动，以刺激市场活力。

另外，继续发力远郊新城的配套建设，尤其是提升地铁、学校这两大关键资源，加速推进，吸引刚需群体上车。

毫无疑问，楼市发展到今天，我们迎来的是前所未有的变化，但不管是好行情还是坏行情，保护刚需才是市场最重要的一件事。

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