2025年，相信大多数的“苏州人”依然还会有个园区梦！
2024年，虽然楼市整体表现不佳，但园区依旧以一骑绝尘的姿态将苏州其他区域狠狠甩在后面，绿城玫瑰园8W的备案均价和两开两罄的成绩，也在昭示着园区购买力的强劲。
今年一开年，园区也再次发布重磅新政，人才房票正式实施。
对在园区连续缴纳6个月及以上社保或个税，且园区内无自有住房的大专及以上人才购买指定房源，按照大专、本科、硕士、博士学历，分别提供7、10、15、25万元的房票补贴。
买在园区更简单了，那么现在的园区该去选哪里？还有哪些项目值得重点关注？园区购房攻略最新版来了！
5个纯新盘有望入市！3字头起
在2024年，苏州工业园区共计拍出5宗宅地，其中2宗地块已经入市，剩余3个项目待入市，而2023年拍出来的宅地中，也有2个项目规划刚刚出炉，目前来看，今年园区共计最少还有5个纯新盘待面世，涉及双湖、斜塘、独墅湖、娄葑和高贸新城！
房价上来看，目前最低的是高贸新城，板块备案均价在3.2W左右，最高的双湖板块，则已经飙到8字头！
双湖板块：星合03号地块
差价7022元/平，捡漏之选？
星合03号地块，位于苏州工业园区东延路南、西华林街东，城镇住宅用地，容积率1-1.02，出让面积87877.1平，成交总价519881万元，成交楼面价58000元/平。
1，该地块的容积率为1-1.02，为纯低密豪宅社区；
2，项目的建筑高度要求≤24米，即，限高8F；
3，沿东延路建筑层数不超过4F；
4，根据要求，地块上项目，分割销售单元为单层的住宅，应为全装修住宅，装修标准不低于5000元/平，分割销售单元为非单层的住宅，可选择实施全装修。
即，如果是超级大平层，即，洋房形式，则其全装修交付，最低装标5000元/平；
如果是别墅产品，则可选择全装修，也可毛坯；
5，项目建筑外立面主体材料原则上要求为铝板及以上品质材料；
6，项目的外立面为暖色调为主，且建筑形态要求多样，参考绿城玫瑰园项目，大概率可能有别墅、洋房；
7，非常值得关注的是，项目与同板块另一个项目，苏州地王绿城玫瑰园的65022元/平成交楼面价价差达到了7022元/平。
在地块挂牌出让时，星合03号地块的起拍楼面价比绿城玫瑰园地块其实高了5000元/平，不过在出让阶段，绿城玫瑰园地块历经51轮报价，最终溢价18.22%成交，星合地块则是底价成交！
绿城玫瑰园在2024年二期已经售罄，三期剩余房源也不多了，明年就看星合地块了，备案价上来看，绿城玫瑰园最高已经10W+，最高备案均价8W+，楼面价较低的星合地块能不能让买房人在2025年捡个漏呢？也是比较期待了！
配套上来说，周边其实目前已经比较齐全了，且几乎都是城市顶级！
交通上来说，北面靠近金鸡湖大道，直接连接湖西和湖东，往西能上东环，基本上能快速去往核心区。南面靠近独墅湖大道，连接东南环，东面有星湖街，直接串联湖东。
轨交上面，北面距离比较近的就是5号线金湖站，3站到奥体，1站到李公堤，5站苏州中心，交通出行便利。
商业上来说，比较近的就是邻瑞广场和李公堤了，此外还有联丰广场、奥体中心、斜塘邻里中心，斜塘老街等，而且距离湖东、湖西CBD也都是比较近的。
教育资源上，比较近的就是金鸡湖学校是园区管委会直属的九年一贯制义务教育学校，石港路校区占地约80000平方米，建筑面积47000多平方米，设计规模为小学36个班，初中36个班。
此外，周边还有金鸡湖景区等生态资源。
周边来看，也是苏州真正的富人区了！九龙仓国宾1号、世茂铜雀台、融创苏州桃花源、绿城玫瑰园等都在附近。
独墅湖板块：象屿&恒泰地块
没有湖景，板块独苗！价格香啊！
恒泰&象屿32号地块，该地块位于工业园区星湖街西、创苑路南，住宅用地，属于独墅湖板块，出让面积34441.11平，容积率1.5-1.6，成交总价154297万元，成交楼面价28000元/平，溢价率0%。
界面不错！可惜没有湖景
地块属于独墅湖板块，周边界面还是挺不错的，地处高教区核心区域，目前周边也已经比较成熟了，各类配套也基本都已经投入使用。
地块现在还是一片绿地，周边也没有围上围挡等。
比较可惜的是，地块大概率是没有湖景可看的，地块南面月亮湾美颂花园二期，东面是河流，隔河相望的是苏州生物医药产业园1期，东面是八达街，一路之隔是美颂花园一期，也是住宅小区，北面是月亮湾公交首末站。
交通上面，地块北面距离2号线月亮湾站约200米，算是轨交盘，往东一站松涛街战可以换乘8号线。自驾上面，北面还有独墅湖南通道，也已经开通，直接连接郭巷和尹山湖。此外，南面还有中环南线，东连桑田岛，西接尹山湖、城南。
商业上面，周边也集聚了星月坊、星湖天地、鲜橙广场和衡艺广场，今年还新开了建屋购物中心。
教育资源上，南面靠近独墅湖幼儿园和九年制学校中科大附属独墅湖学校。
此外，附近还有苏大附属第四医院、白鹭园、独墅湖公园等配套，整体来看，居住的舒适度和便利度都不错！
规划要求多！装修小高层？
地块本身设计要求也挺多的，该地块上住宅为全装修住宅，住宅装修价格不低于3000 元/平方米，这个装修标准在园区目前来看其实不算高，不过板块内其他项目，如君和居，也是要求在3000-6000元/平。
产品上来看，地块容积率在1.5-1.6，且同时限高60米，多以基本上可以排除打造高层产品的可能性，大概率会是洋房，或高低配的设计！
地块建筑立面要求铝板及以上品质材料，要求也是比较高的，沿街侧统一封闭阳台。
小区内部景观设计要求，设置150米及以上无车行干扰的景观步道，2处运动场地，至少1处不少于500平的儿童活动场地！
板块内的项目来看，这几年其实是有供应的，从地块位置和地块要求上来看，苏地2024-WG-Z32号地块相比较润月雅筑和君和居有一定的差距，未来产品上也大概率不一样，所以这里暂时不对比了。
比较值得参考的其实是招商文禧花园，该项目地块成交楼面价31621元/平，备案均价4.65W，苏地2024-WG-Z32号的成交楼面价比招商文禧花园还要低了3621元/平。未来这里会是独墅湖的洼地吗？
斜塘板块：斜港置业86号地块
等待一年多！地价最低！近独墅湖
斜港置业斜塘86号地块项目，即，苏地2023-WG-86号地块项目，位于工业园区星塘街西、独墅湖大道北，是2023年11月29日，斜港置业以底价150039万元竞得，成交楼面价22000元/平。
地块速度其实是比较慢的，拿地一年多了，才在最近首次规划公示。
从公示上来看：
该项目的地块用途为城镇住宅用地，占地面积40117.34平，建筑面积106364.42平，计容建筑面积68014.72平，容积率1.7。
根据规划，项目拟建11栋13-17F住宅，其中，1栋13F小高层、1栋14F小高层、2栋16F小高层、7栋17F小高层。
1，这是斜塘板块的纯新盘；
2，该项目的容积率为1.7，其产品为11栋小高层，以17F小高层产品为主；
3，从效果图来看，其住宅的风格为现代化；
4，其外立面的材料为浅灰色铝板、中灰色铝板、银白色铝板、灰色型铝板、米白色石材、灰色金属格栅、香槟金铝板等；
5，项目的每层层高为3.1米；
6，根据要求，项目的住宅为全装修交付，装标要求在2000-5000元/平；
7，项目在公示中，曝光了3种标准层户型图，分别是3房2卫和4房3卫两种房屋套型！
4房2厅3卫
4房2厅3卫
3房2厅2卫
斜港置业86号地块位于工业园区星塘街西、独墅湖大道北，属于斜塘板块，不过项目南面就是独墅湖板块。如果想买独墅湖又预算不足的话，可以考虑这个项目，不过在教育资源上，斜塘板块与独墅湖是有一定差距的！
周边配套来看目前还是比较完备的，项目周边已经比较成熟。
交通上来看，目前距离西面最近的是8号线莲池桥站，大约在1.2公里左右，东面距离较近的是在建的6号线北斜步站，约2.0公里。
自驾是比较方便的，项目南面就是独墅湖大道，往西直接连接南环和东环，去往市区是比较方便的，东面的星塘街，可以连接奥体和独墅湖高教区。再往东面的中环东线，串联湖东、青剑湖。
商业上面，距离比较近的是独墅湖的翰林邻里中心了，此外南面还有文星广场、文萃广场等，北面则有莲花商业街。大型商业设施上则要去往奥体中心、联丰广场、斜塘邻里中心等。
教育资源上，周边主要有莲花学校、斜塘学校等。
其他设施来看，还有独墅湖医院、苏州外国语学校、苏大附属儿童医院等。
这两年，斜塘板块有多个项目入市，所以板块房价其实已经基本出炉了。
距离项目最近的就是保利珺华赋了，项目在成交楼面价22075元/平，备案均价38419元/平。
而斜港置业86号地块成交楼面价22000元/平，是目前斜塘板块新出让地块中楼面价最低的一个，而且对比保利珺华赋，有着75元/平的价差，差异不是很大，未来也可以作为一个参考价！斜塘新的洼地来了？
娄葑板块：招商&建屋地块
板块首个洋房项目？
招商&建屋地块，位于工业园区通园路西、群力路南，住宅用地，属于娄葑板块，出让面积28374.6平，容积率1.2-1.5，起拍总价76612万元，起拍楼面价18000元/平。
根据出让要求，地块装修交付，装标不低于2000元/平，而且容积率在1.2-1.5，大胆猜测下，项目未来很可能会是个洋房社区，这一产品类型在娄葑板块还是比较稀缺的！
楼面价上来看，板块内部来说，苏地2024-WG-Z39号的起拍楼面价在18000元/平，对比板块内此前的湖西璀璨和吴风和苑20000元/平的成交楼面价来看，还有着2000元/平的价差，湖西璀璨和吴风和苑的备案均价在3.5W和3.58W，苏地2024-WG-Z39号地块未来售价也是比较值得期待的！
该地块位置其实还不错，周边界面上来看，东面是河流，西面是东兴路幼儿园，北面是住宅小区吴风和苑，南面规划为宅地！
周边配套来看，也是比较完备的。
交通上面，地块东面靠近7号线东兴路西站，7号线预计今年就开通，算是个轨交盘。此外，地块距离3号线墅浦路北也在1公里左右。
自驾上面，北面有独墅湖大道，直通独墅湖高教区，西面则是东南环立交，不管是前往市区还是南面各板块也都比较方便。
商业上面，目前娄葑比较大的商业体就是双湖广场，已经投入使用，距离项目大约也在1公里。
不过，项目北面面规划了一座邻里中心，地块已经成交，占地面积约1.1公顷，拟建建筑面积约4.8万平方米，预计将会打造为东兴路邻里中心。
教育配套上，小区隔壁就是幼儿园，北面还有文萃小学，也是比较方便的。
从此前官方发布的娄葑南区东兴路以南片区更新研究、控规和城市设计来看，未来该板块整体规划为“独墅湖西岸追求理想生活的实践区”。
板块内部来看，虽然目前还整体以空地和工地为主，但是板块内预留了多宗商业和教育设施用地。
未来将会新增3座邻里中心和1座商业商业综合体。教育设施上，项目隔壁的东兴路幼儿园和北面文萃小学已经投入使用，南面未来则会新增一所九年制学校和一所高中。
高贸新城：建屋43号地块
规划公示！纯洋房！全四房！
建屋高贸新城43号地块项目，即，苏地2023-WG-43号地块，位于工业园区新江路东、金胜路北，是2023年8月6日，苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司以底价154344万元竞得，成交楼面价20000元/平。
这也是目前板块内唯一的纯新盘项目。地块速度也很慢一直到2024年10月份才首度规划公示。
根据公示：
该地块用途为城镇住宅用地，占地面积51447.69平，容积率1.5.
根据规划，项目拟建17栋10-11F住宅，其中，6栋10F洋房、11栋11F洋房，是纯洋房小区，在板块内也是首个，此前入市项目大多都是洋房+高层的配置，该社区也更加纯粹！
1，建屋43号地块项目，是板块内唯一一个纯新盘，即，板块内的限定款；
2，建屋43号地块项目的容积率为1.5，为低密住宅社区；
3，其产品为洋房，10-11F，以11F洋房产品为主；
4，项目的住宅为全装修交付，装标要求在2000-5000元/平；这个装标还是相对较高的；
5，项目户型有≤160平，且占比≥20%；
6，该项目是有一定的园区人才优购房源的；
7，项目在公示中，发布了平面图，可以窥见三种户型，都是四房！
D户型，4房2厅3卫
B户型，4房2厅2卫
C户型，4房2厅2卫
建屋高贸新城43号地块项目，即，苏地2023-WG-43号地块，位于工业园区新江路东、金胜路北，位置上来说属于高贸新城板块，也就是胜浦。
周边界面来看，目前还是不错的，区域内近些年出让了不少宅地，居住氛围慢慢浓厚了起来！
无论是商业配套还是教育配套，从目前的规划来看，周边其实都有，不过现在还在规划或建设之中，一定程度上，未来也是能满足基本生活需求的。
在项目的西北侧规划了邻里中心，根据规划，项目拟建1栋14F塔楼，即酒店，以及3-4F裙房建筑，即邻里中心。
邻里中心，包括东部市民中心（文体中心、为民服务中心、社区卫生服务站、老年人综合照料中心等）、邻里生鲜（菜场）、公交首末站、配套商业等。
此外，目前可享的商业配套则有胜浦农贸市场、瑞祥商业广场等。
南侧则有星浦实验中学和星浦小学，据了解，该学校属于星海教育集团。
此外，胜浦高中一期也已经规划公示！
据资料来看，胜浦高中项目总用地面积约76276平方米，一期用地面积约57032平方米，二期用地面积约19244平方米，总投资6.55亿！
规划为20轨，60班，学生数达到2700 人（每班 45 人）。
交通上面来看，项目北面的中新大道上是有一个22号线的站点预留口，可以期待一下。
目前板块主要还是依赖自驾，北面的中新大道东，直通奥体板块。唯胜路往北连接现代大道，往南连接金鸡湖大道。
总的来说，从目前规划来看，未来的周边界面还是较为不错的，不过还是需要用发展的眼光来看，未来可期。
重点关注！双湖、湖东仍有项目在售
双湖板块：绿城玫瑰园
房价天花板！最高10W+
绿城玫瑰园，目前双湖板块唯一在售项目，2024年苏州最豪新面孔。
项目位于金鸡湖大道南、石莲街东，纯正的苏州富人区，2024年3月27日，绿城以总价308171万元竞争得，成交楼面价65022元/平，溢价率18.22%。
绿城玫瑰园的地块用途为城镇住宅用地，占地面积46465.37平。根据公示信息，项目总建筑面积91848.28平，计容建筑面积47393.56平，容积率1.02.
根据规划，项目拟建23栋3-7F住宅，其中，19栋3F住宅、4栋7F洋房。
项目已经两度取证，备案均价8.64W，户型图如下：
建筑面积约251平
建筑面积约275平
建面约400平合院
建面约450平合院
建面约530平合院
湖东板块：紫金·翡丽甲第
两度取证！备案均价6.4W
紫金·翡丽甲第，位于工业园区锦溪街东、西洛巷南，出让面积49479.43平，城镇住宅用地，容积率1.2-1.5。地块成交总价289658万元，成交楼面价39027元/平，溢价率30.09%。
这是工业园区宅地楼价面价新科地王，相较于前地王的36800元/平，则高了2227元/平；
相较于湖东板块宅地先前最高楼面价33350元/平，则高了5677元/平；
距离该地块最近的是绿城云庐，该地块是在2022年12月5日成交，起拍楼面价为29000元/平，成交楼面价为32001元/平，则高了7026元/平。
根据规划，项目拟建16栋6-9F住宅，其中，1栋6F洋房、6栋8F洋房、9栋9F洋房。
该项目已经在2024年9月份首次取证，备案均价6.4W，备案总价区间在798-1934万元，建筑面积段163.21-275.68平。
紫金翡丽甲第官方户型也正式出炉了，共分为三种，建筑面积在190-275平，都是4房3卫设计。
建筑面积约190平 4房3卫
建筑面积约225平 4房3卫
建筑面积约275平 4房3卫
青剑湖：恒泰象屿时光青澄
园区洋房小户！备案均价3.6W
恒泰象屿·时光青澄，位于工业园区浦发河东、夷浜路北，属于青剑湖板块，该项目是目前青剑湖板块唯一在售项目，而且很可能也会是最后一个住宅新房！
地块是2024年是3月13日，苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司以底价103696万元竞得，成交楼面价19000元/平。
项目的建设单位为苏州恒青房地产开发有限公司，则是由恒泰、象屿，联合开发。
规划上来看，项目的地块用途为纯住宅用地，占地面积36384.6平，总建筑面积84474.69平，计容建筑面积54557.69平，容积率1.5.
根据规划，项目拟建13栋8-11F住宅，其中，1栋8F洋房、11栋10F洋房、1栋11F洋房。
1，恒泰象屿·时光青澄项目的容积率为1.5，为低密住宅社区；
2，该项目的产品均为洋房，以10F洋房为住；
3，从其效果图来看，社区整体呈现暖色调；
4，根据要求，项目的住宅为全装修交付，最低装标2000元/平；
5，项目共计打造了3种户型，户型面积在91-128平！
建筑面积约91平
建筑面积约112平
建筑面积约128平
从地块位置上来看，项目位于青剑湖东部片区，就在建发青云上的西面，项目周边也是比较成熟的，学校、住宅小区比较多，生活氛围不错。
但是，周边界面来看，北边是中环北线和京沪高铁，有一定的噪音影响，这也比较考验开发商的产品打造能力，噪音问题也是项目一直为人所诟病的一点！
东面是建发青云上，南面则是住宅小区悦云庭，西面则是伟才厚永幼儿园。
在商业配套方面，比较近的已经投入使用的阳澄湖邻里中心！
此外还有科技城邻里中心，西面距离龙湖天街距离也在2公里左右，目前龙湖天街已开业。
在教育配套方面，一路之隔是星澄学校，周边还有2所幼儿园；在交通配套方面，目前更建议自驾出行，距离中环北线300米左右，自驾还是较为便利的。
更多楼盘信息
▼
欢迎扫码加入小胖看房团
与50000名购房者一起交流~
