今天，苏州在2025年1月的第二场土拍就要来了，本场土拍只有两宗地块，但都十分重磅，分别位于古城区和平江新城，且都是墅类用地！
一个非常明显的趋势，墅类用地渐渐成为土地市场的供应主力军，且从以前的乡镇逐渐蔓延至主城区。且从2024年开始苏州土拍进入密集期，但值得关注的是虽然土拍频率上升，但土地供应量上却有所下降，整个2024年只挂牌了52宗涉宅用地。
2025年，虽然目前只挂出来斜塘一宗地块，但得益于去年年末的土地挂牌，土拍依然十分频繁，接下来，目前已经确定有4宗地块即将开拍，分别位于吴江震泽、古城区、平江新城和相城渭塘！
2024年苏州土拍市场走势如何？哪里爆了？哪里熄火？2025年开年土地市场又将怎么发展？一文了解下！
4宗地块待出让！今天开拍
苏地2024-WG-Z43号
地块位置：姑苏区沧浪街道养育巷西、瓣莲巷北
地块用途：城镇住宅用地、商服用地
地块面积：12558平
容积率：1-1.01
起拍总价：36412万元
起拍楼面价：28995元/平
根据要求：
1，地块用地性质为RB (商住混合用地),1.0<容积率≤1.01,建筑密度≤65%,绿地率≥5%。地块内原锦江之星酒店建筑(面积3273.22平方 米)整治改造，调整增加商业服务功能；除整治改造部分，其他部分为居 住功能
2，建筑风貌和形式：新建建筑应体现苏州建筑文化和地域特色，地块历史上曾有壶园、毕园等私家院落，为保护传承街坊历史价值特色，应在地块内延续传统肌理和院落式布局特色，与周边保留传统民居的肌理、风貌相协调。
3、建筑色彩和材质：新建、改建建筑宜采用简洁的建筑形式和素雅的建筑色彩，与本街坊整体色彩相协调。
43号地块可以说是苏州近几年出让的比较少的位于古城区的住宅用地了，地块也比较迷你，容积率1.01，可以预见大概率是别墅了，而且从规划要求来看，是需要设计为苏式建筑风格，则很有可能是苏式私家园林别墅，这也是比较让人期待的，在抱拙别墅之后，古城区也很久没有新别墅入市了。
体量上来说，套数应该也是比较少的，又是一个亿万富翁限定款！速度快的话，这个项目或许可以跟双湖的星合地块拼一拼2025年的顶豪位置，难道又是一个亿级别墅吗？
苏地2024-WG-Z46号
地块位置：姑苏区平江街道江宇路西、规划支七路南
地块用途：城镇住宅用地、商服用地
地块面积：11823平
容积率：1-1.05
起拍总价：22373万元
起拍楼面价：18923元/平
根据要求：
1，容积率>1.0且≤1.05, 建筑密度≤40%，建筑高度≤40米，绿地率≥25%；
2，建筑风貌：现代简约，并与周边现有建筑、环境总体风 格相协调。
3，建筑形式形态：注重沿江宇路界面的住宅品质提升，与 区域整体风貌相协调。控制建筑面宽及山墙之间最小距离，避 免屏风楼。强化建筑“第五立面”设计，细化屋顶处理，屋顶 形态应融合现代传统形式。
4，建筑色彩及材质：建筑色彩宜淡雅，与周边建筑色彩相协调。住宅建筑外立面材质应以铝板、石材为主。
5，新建公共建筑和成品居住建筑应按二星级及以上绿色建筑标准设计建设；非成品居住建筑(除装修部 分外)也应按二星级及以上绿色建筑标准要求设计建设。并同步设置太阳能光伏系统。
6，地块内需配建商业设施不小于700平方米(计容建筑面积)。商业、配套设施沿江宇路集中设置，即在的东面！
46号地块严格来说，也是平江新城板块首个别墅类用地了，虽然是属于平江新城，但地块位置上来说与目前平江新城主力在售的北部区域还是有一定差异的，地块比较靠近北环，一步就是古城区，周边也多以老小区为主，界面一般，区域也比较成熟，城市更新会稍微慢点。
地块自身来看，两面临河，南面有地铁，北环和东环在侧，同时近苏州站，出行条件比较优越，板块内也长期没有新项目入市，同区域内另一个项目是城投地块，做的是小高层，产品差异比较大，未来客户重叠度上也比较低，可以说是板块独苗，对比古城区别墅，46号地块大概率有较大的价格优势，且是现代简约风格，整体来看会是个板块限定盘！
苏地2024-WG-Z44号
地块位置：相城区渭塘镇盛泽荡路南、聚金路西
地块板块：相城渭塘
地块用途：城镇住宅用地/城镇住宅用地（租赁）
地块面积：49185平
容积率：1-1.01
起拍总价：36268万元
起拍楼面价：7301元/平
根据要求：
1、地下空间用途为人防、停车场、储藏室及设备用房，地下空间限低±0米至-10米(相对标高),地下建筑面积不计入地块综合容积率，具体按照国家、省和市相关规定执行。
2、临街、邻水围墙不得设置实墙，须采用绿化软隔离形式或通透式、半通透式形式，围墙高度不得超过2米。
3、住宅可分割销售和不可分割销售部分均需各自集中设置，其中，可分割销售住宅的户型面积不小于100平方米(包含公摊面积及套内面积),不可分割销售住宅的层数不得低于4层。
WJ-J-2024-029
地块位置：吴江区震泽镇宝塔街北侧、虎啸弄西侧地块
地块板块：吴江震泽
地块用途：城镇住宅用地
地块面积：22638.9平
容积率：1-1.02
起拍总价：12931万元
起拍楼面价：5600元/平
根据要求：
1、建筑风貌：建筑高度、体量、饰面材料以及建筑色彩、尺度、比例上与历史镇区风貌协调，以取得与历史文化街区的合理空间过渡。
2、建筑形式形态：建筑形式宜为坡屋顶；新建围墙风格需与历史镇区风貌协调，围墙高度及形式与现状街巷西侧围墙保持统一。
3、建筑色彩及材质：建筑色彩以传统建筑的黑、白、灰为主色调。
4、公共空间要求：建议地块北侧增设公共自行车租赁点等人性化设施，为本区域居民提供更好的服务，并报属地确认:配套公共服务设施建议沿规划五路及公园路集中设置，作为共享服务功能。
年度总结！0溢价为主的2024
在2024年，苏州共计有52宗住宅地块挂牌出让，截止2025年1月17号，49宗地块顺利出让，共计成交面积约183.8万方，成交总价380亿元。
这49宗涉宅用地中，5宗溢价成交，44宗为底价成交。
地块之最：
成交总价最高的地块：位于双湖板块苏园土挂(2024)03号，成交总价519881万元；
成交楼面价最高的地块：位于双湖板块的苏园土挂(2024)02号，即绿城玫瑰园项目，成交楼面价65022元/平；
成交溢价率最高的地块：位于狮山的苏地2024-WG-Z03号，溢价率42.05%；
详细看下各区域成交情况：
工业园区：新地王出炉！
5宗地块，116.27亿！
最高溢价率18.22%
2024年，工业园区一共有5宗地块挂牌，共计出让面积约23.35万方，成交总价约116.27亿元。
这5宗地块均为城镇住宅用地，涉及了双湖、独墅湖、娄葑、青剑湖4个板块。
在这5宗地块中，4宗地块底价成交、1宗地块溢价成交，其中双湖板块的苏园土挂(2024)02号，即绿城玫瑰园地块是唯一的溢价成交地块，这也是2024年苏州楼面价最高！
5宗地块具体成交信息
1，工业园区的双湖、独墅湖、青剑湖、娄葑板块补仓了，其中双湖板块补仓2宗宅地，这也是这个板块时隔多年上新了；
2，5宗地块中，已经有2个地块入市了，分别是绿城玫瑰园和恒泰象屿时光青澄，备案价分别在8.64W和3.6W！
3，青剑湖、娄葑和独墅湖三个板块目前也都只剩一个项目在售或待售，这三个地块也将决定着这三个板块的未来房价！
4，位于双湖板块的苏园土挂(2024)02号，即绿城玫瑰园项目，成交楼面价65022元/平，是今年新出炉的苏州楼面价地王，第二高的也是同板块的星合03号地块，楼面价在58000元/平；
5，园区今年的5宗地块中，只有绿城玫瑰园地块是溢价成交，其余4宗都是底价成交，包括双湖板块的星合03号地块；
5，在5宗地块中，3宗地块是联合竞得，恒泰&象屿拿下2宗地，收获最多，星合豪掷近52亿拿下双湖03号地块，成为年度最豪；
6，2024年园区出让5宗地块最新进展&园区最新购房攻略：建议收藏！园区的购房攻略！现在，可以选择的有……
姑苏区：仅1宗宅地！
两宗地块待拍中
今年上半年，姑苏区仅有3宗地块挂牌，不过只有1宗地块拍出，另外两宗地块将于1月17日网拍。
已拍出的苏地2024-WG-Z08号出让面积5364.6方，建筑面积6437.52方，起拍总价18.80亿元。
这1宗地块为城镇住宅用地，来自于金门。
该地块顺利成交，且是底价成交，成交总金额为1.32亿元，成交楼面价20500元/平，溢价率0%。
1宗地块具体成交信息
总的来说，2024年姑苏区只有一个项目补仓，且也仅有金门这1个纯新盘，说实话，真的挺少的。而且该地块成交之后速度也比较慢，目前还没有发布规划！
地块容积率也比较低，只有1.2。地块目前还没有发布规划，只公布了稳评公示。
公示上来看，项目地点：苏地2024-WG-Z08号地块项目位于苏州市姑苏区金阊街道，东侧为桐泾北路，西侧为东沁苑小区，南侧为毛家桥弄10号，北侧为汉庭酒店。
建设内容及规模：项目规划总用地面积5364.60平方米，约合8.05亩，用地性质为居住用地。项目拟新建一住宅小区，建成后，住宅、物业管理用房及配套用房总建筑面积约9949平方米。项目住宅户型为别墅+叠墅+洋房。本项目建设总投资预计约8800万人民币，为苏州瑞嘉商业发展有限公司自筹资金。
建设周期：预计2025年5月-2026年9月。
金门板块目前也是有项目在售的，这就是距离新地块不远的保利臻悦。
在1月17号的时候，姑苏区还将有两个地块网拍，分别是在沧浪街道的苏地2024-WG-Z43号地块和平江新城的苏地2024-WG-Z46号地块。
在上文已有详细介绍，这里就不再赘述！
整体来看，姑苏区在2024年的土地市场上依旧非常“吝啬”，全年只挂牌了3宗地块，且两宗都是商住用地，三宗地块的面积和容积率都比较小，所以未来入市房源量上也会比较少，2025年的姑苏区新房市场上，依然将会以存量为主。
最新姑苏区供应盘点：最新供应盘点！姑苏区今年多板块或将陷入房荒
高新区：3大板块补仓！
8宗地块，69.74亿！
低密度地块成主流
2024年，高新区一共有8宗地块挂牌，共计出让面积345178.6方，成交总价69.74亿元。
这8宗地块中，全部都为纯城镇住宅用地涉及了狮山、浒墅关、太湖科学城共3个板块。
这8宗宅地均顺利成交，成交总金额为69.74亿元，最高溢价率42.05%。
在这8宗地块中，4宗地块底价成交、4宗地块溢价成交，且诞生了今年溢价率最高的地块苏地2024-WG-Z03号，即绿城逸庐地块。
8宗地块具体成交信息
1，狮山板块补仓了3宗宅地，不过体量不大，且容积率也比较低，最高的也只有1.3。
2，狮山3个地块中，速度最快的就是绿城逸庐地块，项目已经售罄了，所以严格意义上来说，狮山目前来看2025年只有2个新地块待售了，分别是金新城11号地块和绿城&苏高新31号地块！
来看看两个地块最新进展：
金新城11号地块：
金新城狮山11号地块项目，即，苏地2024-WG-Z11号地块，位于高新区狮山商务创新区玉山路南、淮海街东，是7月10日，金新城以总价104355万元竞得，成交楼面价32116元/平，溢价率1.95%。
地块位置上来看，是属于狮山比较核心的位置了！
根据公示信息，项目宗地用途为城镇住宅用地，总用地面积24995平，总建筑面积54949.5平，计容建筑面积32493.5平（其中住宅32116.2平、公共配套用房377.3平）；不计容建筑面积22456平方米，拟建设住宅及配套用房。
项目总投资150000万元，建设期约3年。
根据要求，项目的住宅标准层户型面积≥180平；项目6层以上住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本≥3000元/平；6层及6层以下的，鼓励建设为全装修成品住宅；
绿城&苏高新狮山31号地块项目
绿城&苏高新狮山31号地块项目，即，苏地2024-WG-Z31号地块，位于高新区狮山商务创新区向阳路南、大运路西，是2024年绿城&苏高新以总价109473万元竞得，成交楼面价25115元/平，溢价率0.46%。
根据要求，地块内6层以上住宅整栋为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于3000元/平；6层及6层以下的，可选择实施全装修，住宅装修成本不低于3000元/平
3，太湖科学城板块在2024年共计拍出来3宗宅地，其中仅1宗是溢价成交，即苏地2024-WG-Z12号地块，这也是3宗地块中速度最快的一个，项目规划已经公示，而且案名已经公布，为芳菲澜院。
芳菲澜院，即，苏地2024-WG-Z12号地块，位于高新区太湖科学城龙康路西、青城山路北，2024年7月10日，苏高新以总价94278万元竞得，成交楼面价16171元/平，溢价率1.07%。
项目的地块用途为城镇住宅用地，占地面积55522.9平，总建筑面积102390.17平， 计容总建筑面积55744.60平，容积率1.0.
根据规划，项目拟建24栋住宅。
根据要求，项目住宅标准层户型面积宜不小于140平；项目的洋房是全装修住宅，最低装标2000元/平；
4，浒墅关板块这次又有2宗宅地补仓，板块内真的是爆仓，同时也内卷；
吴中区：8大板块补仓！
11宗地块，59.96亿！
全部底价成交
2024年，吴中区一共有11宗地块挂牌，共计出让面积39.48万，成交总价59.96亿元。
这11宗地块中，9宗为城镇住宅用地、2宗为商住混合用地，涉及了城南、太湖新城、甪直、东山、临湖、胥口、越溪、度假区等8个板块。
这11宗宅地均顺利成交，成交总金额为59.96亿元，最高成交楼面价21698元/平，全部为底价成交。
这9宗地块都是底价成交。
11宗地块具体成交信息
1，2024年的吴中区共出让了11宗地块，全部都是底价成交；
2，太湖新城只有2宗宅地出让，供货量有点下降，比较罕见的是首次挂出了容积率仅1.02的低密度地块，这也是吴中太湖新城首宗墅类用地；
3，吴中区2024年出让的11宗地块中，有9宗容积率都是低于1.3的，7宗在1.02及以下，基本上是以墅类为主的；
4，2024年，吴中区共有4宗涉宅用地地价低于1W，都在度假区、临湖和东山板块；
相城区：8大板块补仓！
16宗地块，84.43亿！
全部底价成交
2024年，相城区一共有16宗地块挂牌，共计出让面积542684万方，成交总价84.43亿元。
这16宗地块中，13宗为城镇住宅用地、3宗为商住混合用地，涉及了黄埭、元和、黄桥、高铁新城、阳澄湖、太平、澄阳、苏相合作区等8个板块。
这16宗宅地均顺利成交，成交总金额为84.43亿元，最高成交楼面价16040元/平，溢价率0.00%。
这16宗地块均是底价成交。
16宗地块具体成交信息
1，相城区2024年共计有16宗地块，量还是比较多的，也是苏州2024年土地出让最多的区域；
2，这16个地块，分别位于黄埭、元和、黄桥、高铁新城、阳澄湖、太平、澄阳、苏相合作区等8个板块；
2，地块性质上来看，只有3宗是商住用地，其余13宗地块则是纯住宅用地；
3，地价上来看，16宗地块都是底价成交，未来售价上估计也会比较稳定，基本会与板块在售价格持平；
吴江：4大板块补仓！
8宗地块，48.52亿！
全部底价成交
2024年，吴江一共有8宗地块挂牌，共计出让面积31.65万方，成交总价48.52亿元。
这8宗地块全部为商品宅地，最高成交楼面价18800元/平。
这8宗商品宅地均是底价成交的。
这5宗商品宅地涉及了吴江太湖新城、汾湖、盛泽等4个板块。
8宗商品宅地具体成交信息
1，相较于前两年，现在的吴江太湖新城的新房市场却开始逐渐有房荒了，这3宗宅地的确补仓了；
2，整体来看，吴江今年拍出的土地也都是以低密度为主；
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