说起来，万科魅力花园真的是个非常神奇的小区，项目常年霸占苏州次新成交榜首，一度将第二名狠狠甩开！
2024年该小区成交套数毫无疑问又是占据了第一名的位置，且成交价也进入历史最低价！
最新数据显示，万科魅力花园的二手住房成交均价为16912元/平，直接跌破2017年的价格。
2024年以来，万科魅力花园的单套平均成交总价为149万元，其200万以内的成交套数为180套，占比为96%。
这个小区究竟有什么魅力？为什么刚需如此爱ta？今天就来仔细看看！
大体量小区，主打刚需小户
万科魅力花园算是个体量比较大的小区，也算是万科在中央公园板块的老项目了。
小区的推广名先后用过万科VC小镇、万科北宸之光等，实际备案名为万科魅力花园。
万科魅力花园地块是2013年6月21日，万科以总价20.8亿拿下的2013-G-40号地块，楼面价5002元/平方米，溢价率82.46%。
整个小区共分为三期，由10幢洋房和19幢高层组成。
其中10栋9层，17栋34层，1栋32层，1栋30层，项目南侧自带3万方商业，可有效补充社区配套。整个小区总计4710户，车位3823个，车位配比1:0.8，车位还是比较紧张的。
小区一共有5个出入口，分别位于南面（2个）、西面、东面（2个）。
小区详情
小区地址：相城区御窑路与安元路交汇处
开发商：万科
所属区域：相城 活力岛（中央公园）
占地面积：138600平方米
建筑面积：520000平方米
建筑类型：10幢洋房+19幢高层
装修情况：精装修
规划户数：4710户
车位数：3823个
容积率：3
绿化率：37%
物业公司：苏南万科
物 业 费：2.46元/㎡·月
2013年12月29日，万科魅力花园项目首次开盘，售价12500元/平，项目最后一次领取预售证在2017年11月，价格已经到了18000元/平左右。
万科魅力花园整个项目分为三期，在交房时间是也有一定的差异，一期2015-2017年交房；二期2018年交房；三期2019年交房，所以在税费上也会有差异，一期主要是洋房，小户型主要位于高层，是二期和三期。
小区内部维护的还不错，万科物业口碑一直都不错，不过小区停车位一直比较紧张。
而且小区体量比较大，高峰期进出可能需要排队！
项目的高层部分整体居住密度还是比较大的，基本都是34F，大多都是2梯6户或者7户，中间有连廊连接，出行高峰期等电梯时间还是比较久的。洋房部分为1梯2户，舒适度更高。
位置尚可 中央公园板块
万科魅力花园算是活力岛板块或者说现在的中央公园板块，项目北部是近年来相城区发展比较快的片区
从周边界面来看：
北侧：嘉境天成；
南侧：玉成花园三期
东侧：规划为科研用地；
西侧：玉成幼儿园和小学；
从周边配套来看，目前也基本比较完备了，项目自带3万平商业街，目前可以满足基本生活需求，南面的永隆金街也是一大补充。
北面1公里之内有已经开业的大悦春风里和即将投入使用的妇幼保健院。
教育资源上，项目西边一路之隔就是玉成幼儿园和玉成实验小学，这也是该小区2022年的施教区。
中学方面，该小区2024年的施教区划分情况为蠡口中学、蠡口二中共享施教区，这两所学校都在项目东北侧，距离都在2公里之内。
小区西南侧有私立学校苏州外国语学校，西北侧也有山峰国际双语学校。
交通条件上，项目西侧就是主干道御窑路，距离中环快速路在1.5公里左右，自驾出行还是比较便利的。轨道交通上，4号线姚祥站在1公里之内，2号线蠡口站距离稍远点，但也在1.5公里以内。
整体来看，万科魅力花园周边配套目前入住的话基本可以满足日常所需，未来伴随北面片区的发展，配套上会有所增强。
小户型居多 装修交付
万科魅力花园整个小区的户型还是比较多的，涵盖了两室、三室、四室等房屋套型，建筑面积段在68-115平左右。
建筑面积约68平 2房1卫
这是该小区的最小户型，只有1幢楼有该户型，数量是比较少的。
户型点评：整个户型还是比较局促的，套内面积在54平左右，做了两房，客厅开间比较大，房间略显紧凑。
建筑面积约83平 3房1卫
这是万科魅力花园二手房成交的主力户型之一，建筑面积在83-84平左右，基本都是34F高层，实际套内面积在66平左右。
户型点评：比较经典的小三房户型，三开间朝南，双卧室带飘窗，三房设计功能性也比较足。因为都是中间户，所以在通风条件上稍微差点，整体还是不错的户型。
建筑面积约85平 3房1卫
这一户型遇上个户型面积差了1-2个平方，户型设计上差别比较大，整个户型比较狭长。
户型点评：只有两开间朝南，户型也比较狭长，采光条件上稍差点。客卫做了完全的干湿分离，对于只有1卫的户型来说，使用效率大大增强。户型利用率还是比较高的，没有走道等浪费面积。
建筑面积约96平 4房1卫
95平左右的户型有两种，都是4房1卫的设计，算是上一个户型的加强版。
户型点评：东边户的户型，四个房间全部在东侧，整体比较拥挤，但对于人口比较多，又预算有限的家庭来说，四房的居住功能性还是笔记足的。
户型点评：书房与主卧公用一个门，私密性上稍微差点，可以用作儿童房或书房。还是与上个户型问题比较一样，居住功能比较强。
由于是装修交付，所以基本买点家具就能住了，不过需要提醒的是，有些户型北阳台可能需要自己改造，具体还是要看房源情况。
以83平户型来看，厨卫都已经装修好了，卧室内预留了衣柜的位置，收拾收拾基本可以住了。
成交情况 历史最低价
现在来看一下万科魅力花园的二手房成交情况。
根据贝壳数据显示，自2016年开始，万科魅力花园就陆续有二手房成交，至今，已有841套二手房成交。
其中，2023年万科魅力花园二手住房共计成交198套；2022年万科魅力花园二手住房共计成交192套；2021年万科魅力花园二手住房共计成交171套；2019年万科魅力花园二手房成交75套；2018年则成交了9套二手房；2017年、2016年则分别成交了8套、1套。
从目前来看，从2016年至2022年，2023年是万科魅力花园的历史成交最高峰，一共有198套二手住房成交。其次是2022年的172套。
2024年以来，万科魅力花园已成交了187套二手住房。
具体来看一下2023年和2022年万科魅力花园的二手住房成交情况。
2023年，万科魅力花园共计成交了198套，月均成交约17套，套均成交面积88.85平，平均单套总价184万元；
2022年，万科魅力花园共计成交了192套，月均成交约14套，套均成交面积89.57平，平均单套总价201万元；
从2022年和2023年的二手住房成交来看，其买房人的需求是差不多的，不过平均总价是下降的，置业成本有所降低，下降了16万元。
根据贝壳信息显示，在近90天，万科魅力花园有45套成交，近30天带看了887次。
整体来说，在近90天内成交量这是真的很不错，有45套二手住房成交，而其带看日均为30次，热度也高，且成交效率是比较高的，可见是目标客群。
目前，万科魅力花园有247套挂牌在售，挂牌均价为19033元/平。
整体来说，挂牌量是还是挺多的，可见，业主们都在出手，当然对于买房人来说，选择空间就多了。
相较于去年8月份，挂牌量有所下降，挂牌均价则是有所下降：19869元/平→19033元/平，下降了836元/平。
相较于去年4月份，挂牌均价则是有所下降：21180元/平→19033元/平，下降了2147元/平。
相较于2022年12月份，挂牌均价则是有所下降：从21939元/平→19033元/平，下降了2906元/平。
相较于2022年4月，挂牌均价也是持续走跌，从23413元/平→19033元/平，下降了4380元/平。
来具体看一下其成交均价。
从成交均价上来看，从2017年至2020年，这4年来，万科魅力花园的成交均价是一路上涨的。而到了2021年，则其成交均价有所下跌，回到了2019年。
2016年，成交均价是20005元/平；
2017年，成交均价是18798元/平；
2018年，成交均价是21685元/平；
2019年，成交均价是24878元/平；
2020年，成交均价是25445元/平；
2021年，成交均价是24870元/平；
2022年，成交均价是22465元/平；
2023年，成交均价是20656元/平；
2020年25445元/平的成交均价，是8年来的历史成交最高价位。其次是2019年的24878元/平。
从2020年之后，万科魅力花园的成交均价一直下降，2023年其成交均价为20656元/平，比2018年的还低了。
2024年以来，万科魅力花园的二手住房成交均价为16912元/平，直接跌破2017年的价格。
今年以来，万科魅力花园的单套平均成交总价为149万元，其200万以内的成交套数为180套，占比为96%。
对于总价预算在200万以内的刚需族而言，上车还是较为不错的。
整体来看，万科魅力花园的劣势主要在于高层梯户比和小区车位比上要差点。但其优势很明显，项目比较新，但大部分都已经满两年，税费上有所减少。万科、精装、小户型、低总价、万科物业，这些对于购房者来说都比较有吸引力。
而且中央公园板块近年来的爆发也是有目共睹的，小区配套在不断成熟，板块新房价格上基本稳定在2.7-3W左右，且以大户型为主，万科魅力花园的装修小户比较稀缺。对于预算在200万以内的来说，万科魅力花园算是个比较值得的考虑选项。
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