主编按语
城市财政议题在城市更新中扮演着至关重要的角色。中国城镇化从物质快速新建主导发展转入空间低速扩张品质时代后，大量老旧城区巨大更新需求浮出水面。《城市规划学刊》作为城市规划专业知识集聚地，期望这期史无前例的城市新财政支撑城市更新的主题笔谈探求财政可持续的城市更新机制、模式和路径。
为此，本刊编辑部特邀10位专家进行“城市公共财政可持续的城市更新”学术笔谈，希望能够为城市更新实践提供有益的思路和参考，推动政策制定者和实践者们共同致力于构建更加可持续和公平的城市发展未来。
唐代中（同济大学建设管理与房地产系副主任、副教授）
随着存量时代的来临，城市更新已成为破解城市问题、促进可持续发展的重要手段。中国的城市更新很大程度上依赖城市财政投入，但在当前经济下行和资源环境约束的多重压力下，依靠土地财政的传统融资模式愈发乏力，无法满足大规模城市更新的需求。
要想破解城市更新中的可持续发展难题，推进城市更新整体性治理，需要政府和各市场主体积极发挥作用，形成共促可持续发展合力。
首先，通过有效市场引入社会资本，建立全生命周期多渠道的融资机制来推动城市更新的可持续发展。第一，项目前期征收和开发阶段，可以打出政策组合拳，即常规融资、专项融资、引入社会资本等三类融资方式相互组合的政策体系。常规融资方式包含商业银行贷款、土地储备资金等，可为征收阶段提供基础的资金保障。专项融资方式有通过政策性银行发放的抵押补充贷款（PSL）、地方政府城更专项债、城市更新专项基金，专项融资精准滴灌，针对性更强，可充分发挥杠杆效应，扩大有效投资。政府亦可通过收益期权定向出售、创新服务增值收益、pre-REITs 基金等方式引入社会资本，拓宽融资渠道，促进社会资金的良性流动。第二，销售阶段，预售制模式下，开发商应着力提高产品力，打造有效市场，加速销售进程。加快运用市场化机制，形成高质量的销售回款，着力推进房地产投融资模式实现向有机更新模式的成功转型。第三，运营阶段，针对已去化物业可使用物业管理基金等金融工具，对持有型物业则可通过租金收益权质押贷款、经营性物业贷款等快速获取外部融资，亦可借助REITs、CMBS 等金融工具实现资产证券化，与开发阶段的pre-REITs 实现全生命周期的有机联动，吸引长期投资者，为项目提供持续资金支持，实现项目的自我造血，加快资金回流。
其次，通过有为政府规范分配机制，做好顶层设计。第一，城市更新涉及政府、开发商、社会公众、投资者等多元利益主体，有为政府应维护和平衡好各参与主体的权利和利益，优化建立利益保障机制和分配机制，如强化租购并举的住房策略，实现职住平衡，使得城市更新项目能够兼顾经济效益与社会效益，从深层次激发城市更新的活力和创造力；通过社区参与、公众咨询等方式，赋予社会公众参与到更新决策中去的权利和机会，增强其对更新成果的认同感，激发城市更新再造的内生动力。第二，在项目成本基本确定的前提下，如何挖掘项目收益的增长点成为提高效益分配的关键。在项目建设阶段，政府应该根据经营业态的现状补充配套功能和基础设施，实现项目增容，产生强有力的竞争优势，从而提升项目收益。
有为政府与有效市场的有机融合，能够创新城市更新可持续发展模式。以上海的张园项目为例，政府主导制定张园更新的整体规划，同时鼓励和引入社会资本，通过市场化手段提高资源优化配置的效率，政府与市场各自发挥关键作用，构建多元主体共同参与城市更新的格局，成功实现历史性文化遗产保护性再生与现代化城市功能的和谐统一。
实现城市公共财政可持续的城市更新，关键在于双轮驱动：一方面，要充分释放市场机制的活力，有效提升城市更新项目的运行效率；另一方面，政府需精准施策，确保城市更新进程兼顾社会公平，避免利益失衡。发挥政府和市场的协同作用，实现效率和公平的有机统一，在城市更新实践中逐步实现帕累托改善。通过有为政府与有效市场两者之间的深度融合与互动，多渠道多举措吸纳社会资金参与城市更新进程，将有力驱动我国城市更新向更加内涵化、集约化和可持续化的方向迈进，从而创造出更具持久生命力的城市生活环境。
同主题阅读
【学术笔谈】赵民 | 城市更新项目的多样性与“财务—经济”评价的多维度
【学术笔谈】袁奇峰 梁小薇 | 战略引领，财务可持续的城市更新
【学术笔谈】陈杰 | 增进城市更新公共财政可持续性的“尺度法则”
【学术笔谈】王唯山 | 基本目标、增值取向与统筹平衡——谈财务可持续的城市更新
URBAN PLANNING FORUM Since 1957
创新性、前瞻性、学术性
中文核心期刊，中国科技核心期刊，中国人文社会科学核心期刊，中文社会科学引文索引来源期刊（CSSCI），中国期刊全文数据库（CJFD）全文收录期刊，中国学术期刊综合评价数据库（CAJCED）统计源期刊，中国科学引文数据库（CSCD）来源期刊，中国核心学术期刊（RCCSE），国家哲学社会科学学术期刊数据库收录期刊，乌利希国际期刊指南（UPD）收录期刊
官网链接：https://upforum.tongji.edu.cn/main.htm
投稿链接：http://cxgh.cbpt.cnki.net
Email: upforum@vip.126.com
电话：021-65983507
传真：021-65975019
微信号：upforum
