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1、天哥，预算680多万，海峡57平单身公寓和联发五缘湾1号160平4房，同样总价选哪个？答：如果时光能够倒流，纵向对比来看，确实2-3年前海峡单身公寓能值680多万，最近联发五缘湾1号刚法拍一套，9楼L户型160平单价4.3万元/平，对于购房人来说，短短两年时间，单身公寓的钱可以买到五缘湾160平4房了，确实挺魔幻的。
答：到不到底，我们放一边。我们首先要有两个认知：一是为什么五缘湾二手房最近跌得这么厉害？因为五缘湾新盘压制，为啥压制？因为给你同样的预算，大家对比性价比、产品后还是觉得五缘湾新盘更值得。比如年初中央湾区跌至6万多，那对比在售新盘，你觉得优势在哪里？五缘湾很多二手房其实户型都是淘汰户型，新盘户型明显更好。第二点是，即便五缘湾二手房下跌了，新盘依然更有性价比。当下五缘湾新盘这个定价体系，你二手房卖多少都很难超过新盘。这个局很难破，除非新盘慢慢去化完毕。
五缘湾新盘到底了没有，如果从开发商成本和品质两个维度去测算，那是不能再降了，有些新盘甚至亏损在卖了都。厦门楼市调整至今，五缘湾新盘这个性价比还是太高，就是这么个现状。
3、天哥，8月以来，海峡89平高楼层成交单价5.16万元/平，海峡二期206平低楼层成交单价5.12万元/平，新景国际外滩104平中楼层成交单价6.1万元/平，国贸新天地136平高楼层成交单价5万元/平，联发滨海名居118平中楼层成交单价5.9万元/平，海峡二期59平单身公寓成交单价6.7万元/平，中央湾区102平成交单价5.4万元/平，您怎么看？答：这些成交数据对比年初确实下滑明显，目前正在按天眼底层逻辑回归，即——厦门岛内新盘更有性价比，你二手房不降价，你当购房者是傻瓜吗？所以，我们在预判楼市涨跌时，虽然不能预判房价涨跌幅度多少，但是你至少横向对比新盘定价体系，就能猜到二手房如何定价，市场才愿意买单。未来土地供应肯定会减少，在这个认知确认之前，存在一个阶段性过渡阶段，也就是，新盘在一定时期内供应偏多，相互内卷，二手房价格体系如果不降价，就难卖掉。当前，全国各城市都处于这一阶段。
未来土地供应肯定会减少，会倒逼地方如何解决财政压力这块的。
答：这一轮全国行情，一二线城市里，业主损失最小的是泉州。这个是天时地利人和的原因导致。过去泉州新盘二手房严重倒挂，很多人都跑去打新了，二手房成交量很低，高位接盘的人非常少。即便现在泉州房价回调，大多数泉州人没有账面亏损，所以泉州人的资产这些年都是整体向上的，和很多一二线城市中产资产一夜清零有本质的区别。
泉州过去楼市特点，其他城市很难复制：1、新盘二手倒挂，2、二手房成交量极低，这是让他们真正躲过这轮危机的原因。
4、天哥，你好，目前深圳光明区所有新盘单价几乎都在3万多，这个单价是买福州、厦门还是深圳？
答：现在户口都很松，有钱哪里都可以买。但我不太推荐，抱着投资的心态跨城市买房，特别折腾。你在哪里生活，就在哪里买房是最理想的选择，除非你比如小孩在深圳工作，那是可以这样操作。如果你和深圳没有任何关系，来深圳买房，我觉得意义不大。
5、天总，你好，很喜欢听你对一些事物的看法，随着教育不断均衡，厦门现在优质学区越来越多，市面流传学区无用论，您怎么看？
答：1999年，厦门才129万人，10年后，厦门人口涨到300多万。人口不断增长的城市，即便大家经济条件差不多，天赋型选手也越来越多，这是客观规律。当天赋型选手+中上型选手聚集在一起，就会形成优质学区。从人口来看，厦门优质学区越来越多，是正常现象。另外，现在政策上为了打压学区房，都推出了教育均衡政策，比如福建定向生，广东指标生等，这些客观上也会让学区更加均衡。
特别是福建定向生比例将提高到70%，厦门一双外正取生名额明年进一步大幅缩减，校内内卷为主是必然。
广州、深圳这边指标生比例只有50%，为了打压学区房，又推出了大学区政策，让划片不再确定，同时为了拼积分，增加了购房家庭置换的可操作性。具体来讲，就是福建家庭虽然学区在均衡，但是换房这块受政策阻力小很多；广东家庭虽然学区在均衡，但换房这块行动极为不便，置换压力很大。
学区无用论肯定是伪命题，只不过优质学区变多了，由于优质高中招生名额变化不大，底层人互卷的时代已悄然来临。
6、天哥，您一直说厦门是信息最透明的城市，请问这是好还是不好？
答：厦门确实是信息最透明的，比如土拍，厦门楼面价定的很清楚，广东这边很多楼盘，楼面价多少普通人根本是不知道的，你很难测算开发商卖多少保本，会不会存在减配问题。比如规划信息，福州和泉州就不那么透明，厦门规划信息是最为透明的，广东这边规划信息倒是挺透明。比如成交价，武汉、东莞、泉州就看不到，其实成交价看不到有损商品市场威信本身，增大了交易的摩擦的成本，但多少也能够割到一些傻白甜的韭菜，厦门这块交易很透明，不容易割到韭菜，除了楼市预判失误的那批人。
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