重磅丨2024中国物业服务企业综合实力500强发布

星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究

【Part 1 数读500强】

管理规模：

增速持续回落

住宅占比首次提升

一、增速连续两年回落至6.2%，第三方占比首次下降至53.5%

在物业管理行业进入存量时代的大背景下，500强物企在管面积增速连续两年回落。2023年，500强物企在管面积达183.4亿平方米，同比增长6.2%，增速较2022年下降0.9个百分点。百强物企在管面积130.5亿平方米，同比增长7.6%。上市物企在管面积76.0亿平方米，同比增长12.0%。

2023年，500强、百强、上市物企第三方在管面积占比皆由升转降，占比分别跌至53.5%、57.7%和58.3%，较2022年分别减少1.6个百分点、0.5个百分点和0.2个百分点，真实反映物企投拓难度不断加大，优质物业项目投拓竞争愈加激烈。

而在行业高质量发展的大环境下，物企发展战略聚焦有质量的增长，致使收并购市场愈加冷清。2023年，上市物企披露的并购交易宗数42起，总金额低至33.7亿元，不足并购大年2021年交易金额355.9亿元的十分之一。

二、保交楼推动，住宅占比由降转升至57.3%，城服、FM、团餐等业务持续探索

2023年，500强物企住宅业态在管面积占比一改此前的下行趋势，占比转升0.5个百分点至57.3%，非住业态在管面积占比则跌至42.7%。

究其原因主要还是受保交楼政策影响，2023年全国商品住宅竣工面积多达7.2亿平方米，仅次于2021年的7.3亿平方米，同比增长15.8%。短期内，商品住宅大量竣工直接转换为物企住宅业态在管面积，一定程度上拉升了500强物企住宅业态在管面积比重。

物企持续探索城服、FM、团餐等业务。2023年，上市物企城市服务、FM、团餐收入同比分别增长6.1%、24.3%和35.8%。其中，碧桂园服务城服业务营收高达48.8亿元，特发服务FM业务营收多达20亿元。

经营绩效：

基础物业服务仍是压舱石

社区增值服务低速回弹

一、营收增速连续两年放缓至6.8%，多种经营连续两年维持低速增长

受限于管理规模增长放缓，500强、百强、上市物企营收增速全面回落。2023年，500强、百强、上市物企营收总额分别为5742.4亿元、4033.3亿元和2913.6亿元，同比分别增长6.8%、7.9%和7.0%，增速较2022年分别下降1.7个百分点、1.3个百分点和8.2个百分点。

受居民消费降级、房企爆雷等多方面因素影响，500强物企多种经营面临多重压力，多种经营收入增速连续两年不足5%，相较于2021年之前30%以上的营收增速相差甚远。具体而言，2022年，500强物企多种经营收入1397.5亿元，同比微升1.5%。2023年，500强物企多种经营收入1447.1亿元，同比增长3.6%。

二、基础物业服务占比74.8%，非业主增值连续两年负增长

分业务条线来看，2023年，500强物企基础物业服务收入4295.3亿元，同比增长8.0%，增速较2022年进一步回落3.1个百分点；社区增值服务收入580.0亿元，同比增长3.3%，增速较2022年提升1.2个百分点；非业主增值服务收入413.5亿元，同比下降6.3%，跌幅较2022年扩大2.0个百分点。

基础物业服务依旧是营收主力，其占总营收的比重持续提升。2023年，500强物企基础物业服务收入占比达74.8%，同比提升0.8个百分点。反观社区增值服务、非业主增值服务营收占比分别跌至10.1%和7.2%，同比分别减少0.3个百分点和1.0个百分点。

三、社区增值服务增速低位反弹，部分企业美居业务实现突破

2023年，500强物企社区增值服务收入增速整体低位反弹，各赛道收入则是涨跌互现。其中，社区电商、社区家政收入增速进一步下滑，社区房屋经纪、空间运营收入陷入负增长，社区美居装修、社区停车收入明显回升。例如，500强物企社区美居装修实现收入56.8亿元，同比增长28.3%。

部分物企美居服务实现收入突破，典型如万物云，2023年旗下美居服务品牌“研选家”已在40个蝶城落地局装业务，主推厨房、卫生间和阳台三大核心局装产品，全年签约金额多达3.5亿元，同比增长68%。

盈利表现：

增收不增利延续上年

非业主增值服务盈利能力持续下滑

一、增收不增利延续上年，净利润连续两年下降

2023年，500强、百强、上市物企毛利润分别为1029.6亿元、799.4亿元和591.2亿元，同比分别增长5.1%、2.4%和1.2%，明显低于同期营收增速，反映物企实际经营业务的盈利能力进一步减弱。

500强、百强物企净利润连续两年负增长，2023年，500强、百强净利润分别为380.1亿元和215.8亿元，同比分别下降6.7%和3.4%。上市物企净利润163.1亿元，同比增长11.8%，考虑到计提资产减值准备等不确定性因素，未来上市物企净利润回升趋势依旧难言乐观。

二、“双率”连续两年下降至17.9%和6.6%，非业主增值毛利率水分逐渐挤干

物企实际经营业务盈利难度持续加码，毛利率连续两年回落。2023年，500强、百强、上市物企毛利率分别跌至17.9%、19.8%和20.3%，较2022年分别下降0.3个百分点、1.1个百分点和1.2个百分点。

500强、百强物企净利率双创近年来新低，上市物企净利率筑底回升。2023年，500强、百强物企净利率持续下行至6.6%和5.4%，皆创近年来新低，同比分别下降1.0个百分点和0.6个百分点。上市物企净利率小幅回升至5.6%，同比微升0.2个百分点。

分业务条线来看，500强物企基础物业服务毛利率基本保持稳定，社区增值服务毛利率缓步下行，非业主增值服务毛利率水分逐渐挤干。2023年，500强物企基础物业服务毛利率15.0%，同比微降0.1个百分点；社区增值服务毛利率跌至34.4%，同比再降1.9个百分点；非业主增值服务毛利率同比下跌4.2个百分点至20.2%，其与基础物业服务毛利率之间的差值大幅收窄，侧面印证非业主增值服务毛利率水分逐渐挤干。

【Part 2 新形势】

市场：

C/B/G三类市场挑战均加剧

物企压力显著增加

一、住宅增量：逐年萎缩，销售面积较2021年下降超4成；“限价潮”下，价格突破也变难

土地市场持续转冷，百城住宅用地成交建面连续三年回落，累计跌幅多达56%。2020-2023年，重点监测百城住宅用地成交建面由9.5亿平方米持续下行至4.2亿平方米，累计跌幅达56%。2024年上半年，百城住宅用地成交建面进一步回落至0.8亿平方米，同比再降33%。

随着土地成交规模持续下行，商品住宅供应面积同步走低，百城商品住宅供应面积连续两年不足3亿平方米。2023年，百城商品住宅供应面积低至2.6亿平方米，较2020年高点的5.9亿平方米下跌56%。2024年上半年，百城商品住宅供应面积为0.9亿平方米，同比再降34%。

受限于商品住宅供应显著缩量，销售面积同步萎缩，百城商品住宅销售面积连续两年维持在3亿平方米低位。2023年，百城商品住宅销售面积低至2.9亿平方米，较2021年高点的5.2亿平方米下跌43%。2024年上半年，百城商品住宅销售面积进一步回落至1.0亿平方米，同比再降39%。

新开盘项目去化压力不断加剧，重点20城新开盘项目平均去化率不足三成。2023年二季度至2024年二季度，重点20城新开盘项目平均去化率由47%持续下行至28%，净减少19个百分点，去化压力可见一斑。

2023年以来，广州、青岛、重庆等多城相继公示物业服务收费标准，政府指导价连续多年保持不变。例如广州，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平方米·月，连续13年保持不变。又如重庆，前期物业服务收费最高1.9元/平方米·月，政府指导价同样连续8年未变。

物业费政府指导价突破变难，典型如青岛，此前物业费政府指导价的上浮比例不超过20%，但对项目没有硬性要求，新规则严格依照物业收费面积限定相应的上浮比例。其中，收费面积在8万平方米以下，最高上浮比例依旧保持20%不变；收费面积在8-15万平方米区间，最高上浮比例下调至10%；收费面积在15万平方米以上，收费标准不得上浮。

二、住宅存量（C端）：高端市场小，老旧小区难，余下六成竞争激烈

存量住宅市场可以分为高端、中端和老旧项目三类，其中高端市场规模小，老旧小区普遍存在设施设备老旧等多种问题，物业运营服务难度较大。中端市场投拓竞争激烈，可谓是“红海区”。

基于物业费、楼龄、规模等指标交叉统计，高端项目占比不足5%，老旧项目占比在45%左右，中端项目占比在60%左右。

三、住宅中端（C端）：拓展价值高，但面临“限价”、竞争的双重难题

基于物企投拓视角站位，依照物业费、楼龄、规模三个指标表现，可以将“红海区”的中端住宅项目进一步划分为优质、次优质和非优质项目三类。其中，三个指标表现均好的优质项目占比约10.3%，两个指标表现较好的次优质项目占比约29.3%，剩余的非优质项目占比约60.4%，意味着优质、次优质项目占比近四成，这些优质、次优质项目有着较高的拓展价值，也是物企投拓的首选。

据克而瑞物管《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》数据显示，中端项目中，认为物业费不合理的业主占比多达44.2%，明显高于高端、老旧项目认为物业费不合理的业主所占比重，说明中端项目物业费降价风险高。

2023年，绝大多数城市住宅物业费收缴率均有不同程度的回落，跌幅普遍在1-2个百分点之间。典型如重庆，2023年物业费收缴率约80%，意味着约有20%的业主延迟缴纳物业费甚至不交物业费，物企催缴压力可见一斑。

与此同时，业主缴费习惯发生改变，提前预缴物业费的业主大幅减少。2024年，先付后享的业主占比跌至51.8%，较2023年下跌5.4个百分点。鉴于中端项目多达44.2%的业主认为物业费不合理，可以预见的是，中端项目物业费收缴率、预缴率下降幅度或许更大。

物企投拓策略基本趋同，拓展重心聚焦中端项目，致使中端项目投拓竞争愈加激烈。2023年，上市物企新拓存量住宅物业费主要集中在2-4元/平方米·月的区间范围。例如保利物业，2023年拓展存量住宅平均物业费3元/平方米·月。

四、老旧小区（C端）：收入成本不匹配，商业模式尚未闭环

老旧小区收入与成本明显不匹配。一方面，老旧小区收入来源有限，据克而瑞物管《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》数据显示，超6成的老旧项目有政府补贴，超7成的老旧项目没有维修基金，近3成老旧项目业主认为物业费偏高。

另一方面，老旧小区刚性改造成本高，主要成本支出涉及大修及改造成本、物业人力成本、四保成本、共用设施设备及公众责任保险费等。

受此影响，老旧项目面临的主要难题可以总结为三个“缺”：其一，缺资金，多数老旧项目管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设备损失或老化，亟需改造。其二，缺配套，老旧项目养老、托幼、健身、车辆存放等问题凸显，电梯等设备缺失。其三，缺物业，使得老旧项目公共环境质量差，影响居住和生活品质。

五、B端市场：商办地暂停供应、增量直线下降，办公、产业园空置率持续攀升，部分城市达44%

2024年以来，武汉、昆明等市相继发文暂停商办用地供应或者支持“商改住”。例如，昆明原则上暂停新的商业办公用地供应。

随着全国商办用地成交规模持续下行，B端物业市场增量直线下降。2020-2023年，全国商办用地成交建面由5.9亿平方米持续下降至3.9亿平方米，累计跌幅达33%。2024年上半年，全国商办用地成交建面跌至1.1亿平方米，同比下降9%。

2023年以来，上海、深圳、武汉等市办公空置率持续攀升。截至2024年一季度，成都、南京办公空置率皆超30%，武汉空置率更是高达44.2%。

2023年，天津、北京、杭州等市产业园空置率持续上行，其中天津产业园空置率升至35.6%，北京空置率同样达到31.5%。值得一提的是，办公、产业园空置率上升意味着物业费收缴率可能下降，在一定程度上将加剧运营压力。

六、B端市场：甲方企业预算收紧、账期拉长、监管趋严、分包增多

B端市场运营压力持续加码，体现于以下三方面内容：

其一，企业预算收紧、账期拉长。据克而瑞物管《2024年企业行政生态分析报告》显示，近5成企业预算下降，降幅10%-30%不等，账期则由3个月拉长至10个月。

其二，招标要求细化，企业监管趋严。首先，需求前置，邀标书细化。以某文体中心餐饮服务为例，邀标书具体涉及服务人员要求、饭菜出品时间、质检等。其次，建立COE团队监管供应商。例如，华为行政专业COE能力中心建立专业标准、基线、制度和流程。

其三，企业分包比例不断上升，2024年企业分包比例升至70.0%，较2023年增长7.9个百分点。

七、G端市场：预算降低、低价竞争、账期拉长、结算严苛

G端市场运营压力明显加剧，体现于以下三方面内容：

其一，政府预算下降。2018-2022年，服务类政府采购金额占比由3.54%缓步下行至2.77%，净减少0.77个百分点。

其二，低价竞争或将加剧。2024年5月，财政部印发《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》，将对《政府采购货物和服务招标投标管理办法》形成良好的补充，预示着未来政策导向或将倾向于鼓励采用低价评标法，政府公建物业竞标或将更为激烈。

其三，账期拉长、结算严苛。G端业务账期普遍从3个月拉长至10个月，结算金额不允许或者只允许小幅高于政府预算。

格局

物业行业的格局正在经历重大变化，随着新势力的不断涌入，形成了一个以业主为中心的服务生态体系。这个体系涵盖了多种业态，如住宅、商业办公、产业园区、学校和医院等。这一生态的包括了各类建设主体，如地产开发商、建筑施工企业、产业开发商以及城市投资公司等，同时也包括了各类服务主体，如物业公司、后勤服务公司、专业清洁公司、保安公司、环卫公司、餐饮服务商以及房地产中介等多元化的服务提供商。越来越多的企业正朝着“投资、建设、运营、管理”一体化的方向发展，形成如商业地产管理与物业管理相结合（商管+物管）、资产管理与物业管理及其他增值服务相结合（资管+物管+X）、旅游管理与物业管理及附加服务相结合（旅管+物业+N）、养老服务与物业管理及附加服务相结合（养老+物业+N）等新型业态模式。这些新的组合和服务模式将进一步丰富物业行业的服务内容，提升整体服务质量。

在“大开发”向“大运营”转变的时代背景下，城市投资企业和建筑施工企业作为一股新势力正在加速向后端布局。目前，这些企业在住宅、商业办公、产业园区和公共建筑等多个领域都面临着相似的挑战：新建房屋面积显著减少，增量市场空间受到压缩；商业办公项目开发受到更严格的监管；产业园区空置率持续上升；大型物业的需求降低；基础设施建设和交通设施建设趋于稳定，导致前端开发和建设业务规模缩减。面对这些挑战，企业正在积极寻求转型路径，加快向运营及服务领域的布局。

在转型过程中，企业通常会采取两种策略：一是定位为综合的运营服务商；二是延伸多元化的业务。例如，中国建筑集团（从一局到八局）正逐步将投资部门转向运营；中国交通建设集团则提供涵盖交通基础设施规划、投资、建设和运营的一体化服务；而中国铁路集团则定位为城市建设和投资运营服务提供商。

此外，在多元化的新业务延伸方面，除了传统的物业管理之外，这些企业还涉足了公共建筑智能化运维、节能减排管理服务、道路与桥梁维护保养等多个领域。

同时，在国资改革提质增效背景下，国资改革整合潮来袭，各领域更多后勤物业集团成为另一股新势力。过往国企改革主要聚焦在国资委下属的二级、三级单位之间的整合，随着国企改革的深化，事业单位下属二级、三级单位也逐渐成为国企整合的对象。

以北京为例，北京城建承接市级机关事业单位全资拥有多家物业后勤类企业的75%股权，京城佳业受托管理13家高校，这一整合使得京城佳业成为学校物业服务领域的新势力。北京学校后勤服务整合或将带动其他省份城市效仿跟进，未来将产生更多国资“超级黑马”。除了学校业态外，这种整合的趋势还可能延伸至医院、交通等领域。

【Part 3 新出路】

一、住宅增量：以「产品力+服务力」为导向，推动地物协同、一体发展

在增量市场中不断萎缩，潜在购房者越来越“挑剔”的当下。为了应对这一挑战，需要聚焦于以下几个方面：

第一，需要确定全周期视角产品力与服务力协同机制。产品力与服务力是相辅相成的，强大的产品力能够推动服务力的提升，因为高品质的产品能够激发更高的服务标准；同时优质的服务又能反过来促进产品的升级，因为通过服务过程中的反馈可以了解到客户的真实需求，从而帮助企业不断提升产品档次。

其次，需要在全流程关键节点推动协同。在地产开发、建设到运营的全流程中主要包括规划设计、营销推广、施工管理、物业移交、交付承接查验、交付运营六个关键阶段。相应的，物业端需要在各个环节，做好硬件把关、协同管理、物资配置、客户视角把控等一系列工作，同时反馈给前端规划设计，帮助项目品质提升，效能释放。

最后，需要通过大服务、大运营、大社群共同推进。大服务意味着前端设计需要考虑落地服务体验，后端有感服务需要前端接口预留，同时通过协调机制打通以保证服务感受。大运营则是指前端设计要综合考虑后期运营成本，前端需要植入后期服务价值增项，并通过部分地产补贴来培养用户的长期消费习惯。大社群指的是社群运营实现多项目联动，价值共享，并构建大会员体系以盘活客户池。

二、高端住宅：以保值增值为导向，提供“豪”服务，多以酬金制落地

在高端住宅市场中，保值增值是主要导向，一方面体现在硬件设施运维实现空间保值增值上。比如，在高端项目服务中需要保持水景常开且清澈、绿化具备花境美感、大门/单元门细节养护、地板光泽度保养等。另一方面则体现在软性个性服务实现尊贵居住体验上。比如多重守护极致安全、24小时服务响应不间断、个性化需求满足等。

三、中端住宅：以高投产比为导向，提供高效的基础及增值服务

中端住宅是受到“限价”舆情影响最大一类，但这类项目同时又是物业企业竞争最激烈的部分。在双重压力下，这类项目需要以高投产比为导向，在密度逻辑下降本增效并实现增值服务创收。以万物云上海某蝶城为例，该标准蝶城内在管项目13个，在管面积达160万平方米，区域内服务业主11000户，蝶城战略带动整体成本节约10%。

万物云上海某标准蝶城项目分布

同时，服务满意度是推动增值业务的基础。越来越多物企开始重视业主满意度提升，企业通常围绕六大类MOT，聚焦核心触点，通过用户标签分类，实现精准营销，从而实现增值营收增长。万物云研选家2023年落地40个蝶城，签约额3.5亿元，同比实现68%增长。

四、老旧小区：以打通闭环为导向，探索能够实现收支平衡的长效机制

老旧小区的改造运营一直是基层治理中的痛点和难点。政府和企业积极探索解决方案，一些城市和企业已经先行先试，探索出了一些值得借鉴的案例。例如，翠苑未来社区通过党建引领的方式有效解决了社区治理中的停车难、收费管理难等问题。同时，“劲松模式”通过特许经营的方式成功解决了老旧小区改造的资金来源问题。此外，部分城市及企业还探索出了“片区化”管理的新模式，显著提升了老旧小区的管理水平。

从长远角度来看，解决资金问题是确保老旧小区改造运营模式可复制的关键。随着房屋养老金制度的逐步建立和完善，未来老旧小区项目有望实现收支平衡，从而为持续的改造和运营提供稳定的资金支持。

部分“片区化”管理项目运营模式

五、亟待突破点：打开物业服务“黑匣子”，破解最核心的信任问题

从住宅服务的根本问题出发，信任是解决业主与物企之间矛盾的本质。信任问题是未来行业发展的核心，部分城市及企业正积极推动，如长城物业积极探索阳光物管模式，通过“财务阳光”、“服务阳光”、“共建阳光”的方式推动服务与被服务之间的信任建立。北京、成都两地也正在加快推动行业向更透明的方向发展，其中北京“双晒”专项行动明确了具体内容及时间轴，成都则细化了双晒的具体规则，以及“双晒”过程中使用的工具（如物业服务事务公开栏模板等）。同时，克而瑞积极推动行业“阳光透明”建设，其开发的业主电子投票产品“易委会”引入了权威CA机构和政府公共数据授权运营商，在不接触用户个人身份、房产等敏感信息的基础上实现了业主投票的透明、便捷。

六、B 端解决之道：夯实专业力，做强单项，实现单点突围

B端市场涉及面广泛，服务内容繁多，属于设施管理（FM）的范畴。它主要包括管理、服务和不动产三大类别，涵盖了300多项具体内容。然而，物业企业通常只涉及其中的基础服务和少量管理内容。

在B端服务过程中，部分企业选择做强单项，实现单点突破，典型如能源管理、团餐服务、制服服务等单项赛道，以及专注特定客群（医药类、互联网等）服务。

以嘉信立恒为例，企业在无锡万象城空调系统改造项目中展现了其能源管理的先进性，其整体节能率达到37.5%，明显高于行业水平。

嘉信立恒无锡万象城空调系统节能改造

从企业解决方案来看，应用先进的技术是企业提高整体节能率的重要因素之一，不完全统计显示，企业在资质证书数量达到30个，专利数量更高达150个，明显高于国内头部物企。

满座儿餐饮、爱玛客、北京中电凯尔等企业则在团餐、制服、医药类行业实现了单项突破。

七、B端解决之道：升维服务力，做全链条，构建护城河

在单点突破之外，更多头部企业正升维服务能力，布局全产业链条，以构建护城河。保利物业正不断向综合大后勤服务延伸，其提供的服务包括生成支持服务、经营支持服务、办公支持服务、生活支持服务四大类，包含了企业所需的各类服务需求。招商积余在专业能力延伸至设施管理、资产服务、增值服务等不同领域，在不同领域下设立各类型专业公司专门承接业务，实现了专业分工明确，产业链条全面的特点。

从国外典型物企服务能力延伸来看，爱玛客、东急不动产、西科姆等企业均通过服务延伸构建了护城河。爱玛客从团餐延伸至FM，2022财年团餐及设施管理收入达136、9亿美元，东急不动产业务延伸至不动产全周期，地产中介业务位列日本第二位，西科姆则延伸至安防全链条，2023年营收达12273亿日元，净利率为8.94%。

八、G端解决之道：识别痛点需求，强化专业能力

对于志在长期深耕G端市场的物企而言，解决方案在于识别甲方痛点需求，强化专业能力。以医院物业为例，甲方痛点需求包括病患需求多样、医疗服务支持、医废处理、设备复杂性等多方面内容，需要物企拥有医疗行业知识、患者关怀服务、人性化服务、安全应急管理、风险管理等一系列的核心能力，并持续提升专业服务能力。

九、G端解决之道：读懂政府逻辑，与甲方一体

除了强化专业能力之外，物企在开展G端物业服务时，更需要读懂政府逻辑，与甲方一体。从政府视角考虑，甲方存在诸多诉求，包括打造城市名片、提升硬指标排名等。

在打造城市名片层面，例如中建八局、融创服务等物企在亚运场馆服务过程中协助城市政府合力打造城市名片，获得了政府部门的一致好评。从具体操作来看，服务保障主要体现在以下三方面：其一，人员调度保障力，实现设施运维“零事故、零投诉”。其二，绿色低碳践行ESG，如在主体育馆和游泳馆上方共设置了210个导光管，每年照明节能30%以上。其三，智慧应用提升效能，包括智能灯杆、智能扫地机器人、智慧卫生间等，对比传统模式人工精简30%，品质提升30%。而在后亚运时代，中建八局、融创服务等物企持续进行服务价值的探索与实践，涉及赛演活动、大众健身、体育培训、商业运营等。

在提升硬性指标排名层面，保利物业服务的西塘古镇、广州海珠湿地公园和汕尾市保利金町湾旅游度假区等多个景区均顺利提升了评定等级，展现了保利物业景区专业化服务能力。

在环境卫生提升层面，深圳每季度均发布全市各街道的市容环境综合指数测评结果，2024年测评标准有所调整，满意度指数中的居民满意度权重下降10个百分点，民生诉求处置权重上升10个百分点。现场考察指数中的城市道路、城中村权重均提高2个百分点，商业街、环卫作业车权重皆下降2个百分点。受此影响，物企理应根据考核权重的变化，有针对性地提升物业服务质量，进而助力所服务的街道提升市容环境综合指数的测评等级。

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