受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，7月整体成交延续低位波动，未来不同城市将仍然呈现出显著的分化行情。整体来看，政策持续优化，多维刺激需求端；市场持续低迷，地市热度略回升；供应明显下滑，成交量低位运行。
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三中全会定调房地产，专项基金盘活存量土地
中央层面，二十届三中全会定调房地产，LPR 再下调 10BP，央行披露保障性住房再贷款发放进度，300亿专项基金设立助力国有企业盘活存量土地。
“限高令”出台，未来低密住区将成改善主流
7月江苏省住房和城乡建设厅官方网站发布了《关于加强高层建筑规划建设管控的意见（征求意见稿）》。这一新政的出台，无疑将对江苏省内各城市的高层住宅和超高层建筑的规划建设产生深远影响。特别是对于改善型住宅的限高规定，预示着未来低密度住宅将成为市场主流，高层建筑的规划将更加严格和规范。
CRIC观点：
新政对改善型住宅的高度限制，意味着未来改善型住宅将主要以低密度住宅为主。18层左右的住宅将成为改善型住宅的标准上限。这一变化将极大地促进低密度、高品质住宅的开发，提高住宅的舒适度和居住品质，这无疑是提升城市居住环境的一大步。随着高层建筑的高度受限，市场上高层住宅的供应将逐渐减少。这将导致高层建筑的市场竞争加剧，开发商需要在设计、品质、服务等方面下更大的功夫，以吸引购房者。
政策持续优化，环境持续放松
7月除宿迁、泰州、扬州、常州与苏州外，其它8城均发布新政，且据不完全统计发布频次为9次，内容涉及以旧换新优惠，人才购房补贴等等，均旨在激发市场需求，去化存量房源。
公积金政策升级：
徐州：徐州提高公积金贷款额度。市区(含铜山区)个人贷款最高额度由60万元调整为80万元，夫妻双方贷款最高额度由100万元调整为120万元；各市、县(含贾汪区)个人贷款最高额度由50万元调整为70万元，夫妻双方贷款最高额度由70万元调整为90万元。有效期延长至2025年6月30日。
CRIC观点：这将有助于降低居民住房消费门槛、减轻购房者还款负担，提振市场信心。
“以旧换新”持续落实：
镇江：房屋“以旧换新”政策出台，房屋“以旧换新”在契税补贴方面，收购旧房的企业可享受缴纳房屋契税份额80%的补贴，并不受购买套数限制。对于通过产权收购解危的，原危房产权人置换安置房或商品房，享受缴纳契税份额80%的补贴；
无锡：符合今年我市“锡十条”中“卖旧买新”条件且于2024年8月1日-12月31日在滨湖区购买一套新建商品住宅的购房人，按照市级给予“卖旧买新”契税补贴的比例，同比发放额外补贴。
CRIC观点：“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用。
补贴支持力度加大：
无锡：加大人才购房补贴力度。自2024年8月1日起，对在滨湖院所、新型研发机构、企业工作并完成分类认定的滨C3、滨D1、滨D2、滨D3类人才，本人在滨湖区购买首套商品住宅并取得不动产权证书的，给予2-10万元不等的一次性购房补贴。同时为鼓励大学生留在滨湖区创业发展，凡有购房意愿的在校就读大学生，于活动期间在滨湖区购买一套新建商品住宅，也可按照商品房网签备案合同总价的1%享受购房补贴，最高不超过5万元。
CRIC观点：扩大购房补贴额度，充分发挥好市场配置资源的作用，刺激需求释放。
企业拿地意愿仍低位，成交规模略回升
7月江苏省涉宅类土地成交69.42万㎡，环比上涨64.70%，土地市场热度虽有回升，但依旧低位运行；成交楼面价10798元/㎡，环比下跌7.32%，7月仅连云港、苏州与南京有地块成交，其中连云港成交占比较大，因此拉低了江苏省整体价格。
7月江苏省仅3个城市有宅地成交，其中连云港成交建面31.39万方，南京23.53万方，苏州14.50万方；价格方面，南京因部分地块处非核心区，因此价格较近一年楼面价跌幅较大，苏州、连云港价格保持稳中有升。
宁常通淮四城上涨，其余城市整体表现不及预期
24年7月江苏省新房成交面积144.47万㎡，环比下滑9.34%。本月除淮安、常州、南通与南京回升外，其它8城成交量环比均下滑，其中镇江、泰州跌幅最明显。而7月因年中冲刺季已过，房企营销力度下降，推盘力度减弱+折扣力度回收，叠加高温天气和政策效应衰减，成交明显回落。
24年7月江苏省住宅均价22675元/平，环比上涨7.47%。12个城市中，有7城均价环比上涨，其中南通因招商滨江国际街区与华润澐璟的集中备案，价格环比涨幅最大。
南京：南京24年7月新房市场成交量价齐升，本月成交41.33万㎡，环比上涨1.00%，成交均价31558元/㎡，环比上涨13.42%，7月楼市进入传统意义上的淡季阶段，部分房企在南京的部分楼盘大幅降价，试图以价换量，加快项目的销售速度，且出台一系列楼市扶持政策，市场情况有所好转。
苏南：24年7月苏南城市中除常州外，其余城市成交量环比均下跌，市场表现不佳。价格方面，除常州外苏锡均价均保持稳定；苏锡常三城整体成交规模仍延续筑底行情。
苏中：7月苏中各城市市场表现涨跌不一，扬镇泰三城成交量环比呈现一定跌幅，整体市场韧性不足，市场需求量保持低位，南通环比小幅上涨，各城市均价均保持稳中有升，其中南通因招商滨江国际街区与华润澐璟的集中备案，价格环比涨幅最大。
苏北：7月苏北市场中核心城市仅淮安成交表现呈现上涨，其余均为下降趋势，楼市下行期间，市场客户量不足。价格方面，各城市均因以价换量而被拉低。
刚改及改善市场需求恒定，高改溢价能力更强
90-144㎡产品在各城市区域中占比最高且占比稳定在6-7成，其中苏中及苏北90-144㎡产品占比达到70%及以上，刚改及改善类产品为目前市场主力需求且需求相对稳定。从各面积段的价格来看，南京及苏南等高能级城市的溢价能力更高，尤以180㎡以上高端改善类产品最突出。
房企推盘积极性均不高，受市场影响去化率下跌
2024年7月江苏省新房总推盘量2494套，环比增加49%。本月仅南京、苏州、徐州、无锡、常州、扬州、宿迁7个城市有推新，其余城市推盘量挂零，房企仍以去化原有库存为主。去化率方面，本月江苏省整体去化率17%，环比下滑11个百分点。
标杆房企占据TOP3，TOP10房企市占率达38%
保利发展、招商蛇口与万科地产稳居前三位；从市占率来看，TOP10房企累计市占率达38%；从入榜门槛来看， TOP3房企入榜门槛近130亿元，TOP10房企入榜门槛突破50亿元。
