当下的临港购房人最害怕什么?

楼市   2024-10-28 18:41   上海  


929新政后,一揽子史诗级重磅新政叠加假期效应,这个国庆,楼市彻底卖疯了!


到访量、认购量大幅提升,成交不断!尤其是是外环外的新房,集体疯卖,临港也不例外,据了解临港在售的十余个新盘,小计认购130套左右,而金融湾·晶则销售40+套,销1.66+亿,玖海云天劲销3.6亿,临港在售楼盘共成交170余套!


但相比较于其他外环外的新盘,临港的表现似乎冷静了一丢丢。这也似乎印证了那句话,每一次大的政策之下,对临港的助益总是那么有限,这源于临港是一个独立的市场。


而其基本盘似乎并未有所改变:

1、供应量与去化难度依然很大。

据不完全统计,目前整个临港待取证新房房源还有将近22641套,而已取证(将取证)未售房源大约在6000多套。整体的供应量依然很大,去化压力难度也很大。而根据每月平均300套(网签)的去化,大概还需要好几年的时间才能消化完所有库存。


2、人口导入速度过慢

根据官方数据,截至 2024 年 6 月,临港新片区人才引进落户 23748 人,同比增长 41.91%。

虽然临港每年的人才导入都在逐年增加,但受外部约束因素等影响,人口增长速度也在被制约,而且临港大多倾向导入具有高能量、高质量的人才,这本身就是筛选的过程,导入速度自然会放慢。


再加上,目前临港的产业结构单一且仍处于发展期,尽管临港有集成电路、人工智能、汽车等产业,但产业结构相对单一,主要集中在少数几个重点领域。一些产业还处于发展阶段,产业链尚未完全成熟,企业之间的协同效应不足,导致产业对人口的吸附能力有限。一些新兴的科技产业,虽然有大型企业入驻,但上下游配套企业的发展还需要时间,无法提供足够多的就业岗位和发展机会,难以吸引大量人口快速流入。


此外,除了少数大型企业外,临港的企业整体规模较小,缺乏具有强大影响力和带动力的龙头企业。大型企业虽然能带来一定的就业机会,但数量有限,且对人才的要求较高,无法满足不同层次人群的就业需求。而中小企业在发展过程中面临着资金、技术、人才等方面的困难,发展速度相对较慢,难以形成规模效应,对人口的吸引力也较弱。


再者,生活配套设施方面还有待提升,如商业设施不够丰富,至今没有一个真正意义上的大型商业中心,且商业业态过于同质化。居民日常购物、休闲娱乐等需求难以在本地得到充分满足,生活便利性不足,公共交通网也在建设中,不够便利等,这些都降低了临港对人口的吸引力。


以上都是客观的条件,诸如产业、人口、城市配套基础建设方面随着时间的推移都能解决,而当下最为致命的还有内部房地产市场的恶性竞争。


3、开分销的楼盘卖得好,不开分销的楼盘听天由命。


之前小编曾经在临港执行"N+1"政策可能并不是为了解决新房存量问题》中提到,目前对待临港新房存量问题,分为上下两个层面。

zf层面目前的工作重心仍然是招商引资和产业导入方面,对于新房可能更多的将之作为作为一项福利,吸引企业和人才。

而市场层面却十分焦虑,尤其面对上海的每一次政策都对临港造成了不同程度的打击,如外环外单身可购房,让原本独属于临港的优势消失了,外环外3年改1年,让那些原先只能被挤压到临港的购房者可以到外环外选择,临港的客户由此被分流出去了……

面对内外都不太乐观的情况下,开发商只能开分销,打优惠。

然而,一开分销,整个市场就进入了恶性竞争状态:谁的让利更多,谁的销量越大。

而那些不开分销的楼盘,除非拥有不可复制的地段资源,如金融湾·晶,不然很难与开分销的楼盘一决高下。

而开了分销的楼盘也很卷,让利幅度小的干不过让利幅度大的楼盘,只能等那些让利幅度大的楼盘卖完,才能轮到自己。


这种情况下,临港的购房群体也发生变化:

外区购房者占主体,本区购房者不敢买房了。

外区购房者对比的是外区楼盘,放眼望去,整个上海,临港仍然是价格洼地,很难在上海找到比临港更具性价比的区域。再加上楼盘开了分销让利,很快就能吸引外区客户购买。


而对于本区购房者,近两年的分销市场,已经让购房者知道了开发商的“套路”,卖不出去就会开分销,为了加快资金回笼,让利更多,很多购房者十分害怕万一买了,开发商又让了更多的利,岂不是亏了,踌躇之间,还是等等吧……


害怕买了“降价”,害怕自己买亏了,是恶性竞争市场下的副作用,但是又充斥着无奈,似乎谁都没有错,却偏偏又很僵持……


似乎要改变这种局面,除了时间,我们更期待独属于临港的高光时刻能真正到来。


——The  End——

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