“10月25日起，存量房贷利率开始批量调整。
日前，国有大型银行、股份制银行等主要商业银行已正式对外公告，将于10月25日实施存量房贷利率批量调整，并通过官网、官方公众号、手机银行等渠道发布了调整范围、调整规则、调整方式、申请渠道等操作细则。10月25日一早，已有不少银行完成了批量调整。
“收到了招行降利率的短信，简直不要太开心。”一位北京市房贷借款人表示。
上述短信内容显示，招行积极响应存量房贷利率调整倡议要求，自2024年10月25日起对该客户的贷款执行利率由LPR（贷款市场报价利率）+55BP调整至LPR-30BP。
另一位北京市的购房者王女士表示，“看了眼建行App，显示利率调整成功。此前执行的房贷利率为4.5%（LPR+55BP），此次调整后利率为3.65%。从最开始的房贷利率5.35%到今日的3.65%，太不容易了。已经开始期待明年重定价日再次调整。”
利率调整后，月供也将发生变化。根据银行App结果显示，利率调整前王女士每月月供为10052.11元，此次调整后，11月1日月供将为9261.81元，每月少还790.3元。
此外，还有不少房贷借款人纷纷在社交媒体分享存量房贷利率调整后的喜悦，并为各家银行的快速调整点赞。“工行这次存量房贷利率调整迅速，一早就查到了”“调整前执行利率是4.665%，调整后利率为3.3%，农行效率非常可以”“利率调整后，双‘11’又可以买买买了”。
需要注意的是，此次存量房贷利率调整仅调整加点幅度，并不调整LPR取值、重定价日等其他贷款要素，因此房贷利率下降一般需要分两步走。
利率下调后为什么不一样？
从以上几位采访对象的反馈看，尽管这次统一将存量房贷利率下调至LPR-30BP(除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款和低于LPR-30BP的情形外)，但每个人的房贷利率却并不一样。
出现这种状况的主要原因是重定价日。有的人贷款重定价日是每年1月1日，有的人则是贷款发放日。
目前，贷款采用的5年期以上LPR值(定价基准)有四种可能。重定价日为每年1月1日以及每年11月1日至次年2月19日，则执行LPR值为4.2%。本次调整后，存量房贷利率将调整为3.9%。等下个重定价日时，若期间LPR未变化，则存量房贷利率还会跟随LPR调整进一步下调至3.30%。
重定价日为每年2月20日至7月21日，则执行LPR值为3.95%。本次调整后，存量房贷利率调整为3.65%。等到下个重定价日时，房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
重定价日为每年7月22日至10月20日，则执行LPR值为3.85%。本次调整后，存量房贷利率调整为3.55%。等到下个重定价日时，房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
如果重定价日为每年10月21日至10月31日，则执行LPR值为3.60%。本次调整后，存量房贷利率调整为3.30%。这部分人也是最早能享受到存量房贷利率下调和今年LPR下降优惠的。
需要注意的是，以上测算均为存量房贷利率调整时间在10月31日，如果调整时间为10月25日，而重定价日在10月26日至10月31日，其在10月25日执行的LPR值为4.2%，之后重定价日时LPR调整为最新的3.6%。
“本月月供为何多了？”
据刘波反馈，调整后，其10月的月供比之前多了200多元。这是什么原因？
实际上，这种情况只发生在还款方式为等额本息的贷款上。
招联首席研究员董希淼在接受中新经纬采访时表示，还款方式为“等额本息”，利率不变时，每月还款本息相同，其中本金会逐渐增加，利息会逐渐减少。当利率下调后，按照新利率计算当期还款本金，按新旧利率所占天数分段计算当期利息，重新计算的本金会上升，如果本金上升超过利息下降，调整后当期还款本息就会上升。
某银行个贷部门相关负责人介绍，对于等额本息还款方式，利率越低，月还款额越少，但首月还款额中的本金会越多。当月应还利息采用分段计息，如利率下降，当月利率调整前的计息利率不变，当月利率调整后的计息利率下降，当月总的应还利息会减少。
“当利率下降时，如当月减少的应还利息小于当月增加的应还本金，当月总的还款额会增加；如当月减少的应还利息等于当月增加的应还本金，当月总的还款额不变；如当月减少的应还利息大于当月增加的应还本金，当月总的还款额会减少。”该负责人说。
等到下个月全部还款月采用新利率后，月供就会大幅减少。具体情况以贷款行公布的情况为准。
还有部分借款人反映，自己的存量房贷利率还没降。不要着急，这是因为银行调整的节奏不同。中国人民银行副行长陶玲10月17日介绍，预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。
来源：证券时报、中新经纬
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