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叠加还是大平层，谁更保值？

楼市 2024-10-27 21:37 上海

这个是经常被临港改善居住粉丝问的一个问题

就是在同等总价里面，我们到底是买叠加好？还是买大平层好

这两种产品是完全不一样生活理念

首先，对于叠加类产品来说

因为室内空间有楼梯的存在，所以它的单层面积的利用率一定没有大平层来得高

它有一块必须要被楼梯所占据，所以空间的感觉会没有那么好

但是它因为分成了2-3层，所以它的动静分离会更加彻底

对于一些我们说有小孩的家庭，特别现在是二孩三孩的家庭

因为有上下分层，小孩子可以在一个独立的空间比较开心地去玩耍

为了照顾小孩，一般都会爷爷奶奶，或外公外婆一起居住，

三世同堂，或四世同堂；更多的居住空间是相处的良方。

同时还能满足家庭主人的第三空间，工作室/阅览室等；

院子和露台又满足老人种菜或者种花的爱好等

这是这一类产品比较好的一面

当然对于大平层来说，它的优点当然是因为它的室内感觉特别好

它往往意味着有非常好的横厅、非常大的阳台，给到人的空间感还是比较不错的

但是从另外一侧来说，它可能没有叠加产品那么高的附加值

比如说露台、比如说花园，这些地方是大平层的产品所不太具备的

所以核心就要看你的生活状态

你是一个有小孩的三口之家、三代同堂，四代同堂

还是说你是一个非常追求客厅社交功能的居住空间

这决定了你到底要买哪类产品？

不过，不用太纠结物业类型，其实只要“住的舒服或许才是关键”。

套用一位网友的话来说：“有钱谁不想买别墅？叠加再咋说比高层好吧。”

那在上海，这些年来叠加卖得好么？

遇到当下楼市下行，叠加有更保值么？

今天结合数据，来说说叠加别墅这类产品，在过往市场上的表现。

趋势：叠加在别墅中的成交占比逐渐扩大‍‍

大家都知道，叠加产品的大量出现，大致是2010年后。

2011年至今叠加的一二手成交数据。

以看到，近14年来叠加成交出现了两波小“高潮”。‍‍‍

一次是在2016年，另一次就是在疫情期间。‍‍‍‍‍‍

大家看2020-2022年这3年间，叠加整体的成交量都远在均值之上。

特别是2021年，合计成交8166套，是近14年来的峰值。

叠加在一二手别墅市场的成交占比，都有渐趋扩大的趋势。‍‍‍‍‍‍‍‍

最直接的原因：

叠加别墅的性价比比较凸显。

‍‍‍‍‍

一手新房：叠加别墅卖得更好！

我们先来看新房。

在市面上，我们经常会听到销售说：“我们叠加产品套数少，去化得快，不愁客户。”‍‍这话里的意思，就是同楼盘中，叠加往往要比高层更好卖。

‍‍

真相究竟如何呢？

拉取了2023年至今(2023.1.1-2024.7.31)开盘的新盘，对比开盘30天的网签表现。数据显示，2023年至今上海一共推出270盘（重复加推已去重），30天平均网签率约为48%。大家记住，这是全市的平均水平，就是一个楼盘开盘30天后，差不多只能卖掉一半。

‍‍‍‍‍

再把含叠加新盘统计了出来，一共有50盘。

在这50盘中，叠加产品的30天平均网签率约34%，高层产品为28%。

可见，从全局来看：

1.含叠加新盘的流速远低于全市均值（主要的原因是含叠加小区供应基本在外环外，去化难度更大）；

2.含叠加新盘里，叠加的去化速度比非叠加略快。

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当把含叠加新盘各环线的网签率罗列出来后，冷热分化非常明显。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

二手房：叠加别墅更加保值！

再来看二手叠加的交易情况。

有别于新房成交受制于供应结构和开发商定价，二手市场相对是自由交易的市场，其实更能够反映大家的意愿和预期。

这里我主要就成交分布和保值属性跟大家分享。

二手叠加哪里成交最多？

‍‍‍‍‍

在2023年至今的二手叠加成交数据中，外郊环间是绝对的交易主战场，成交占比达到了66%（这个比例在近10年来一直比较稳定）。‍‍

更具象化一点来说，外郊环间的叠加，主要还是集中在西南片区。

沈海高速+沪渝高速构成的十字黄金轴，成为叠加成交的主阵地。

参考欧美发达国家，高度城市化之后大都出现“逆城市化”的现象。反映的就是对于生活和工作的重新平衡，在达到一定物质水准的前提下，很多精英人群反而渴望住在“乡下”的大house里，依靠自驾出行。从这个趋势来看，未来近郊别墅当是“996人群”的别墅置业的首选。

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二手叠加保不保值？‍‍‍‍‍‍

我们拿竹柏路上3个叠加产品小区来作粗浅的分析。打开贝壳APP输入小区名称，把目前挂牌的价格和历史成交价格截屏贴图上来；看看叠加产品在这一轮楼市暴跌的过程中，它们比其他类的产品要抗跌得多；

1.保利蔚蓝林语：

目前在售业主的报价：

历史成交价格：

2.碧云壹零：

目前在售业主的报价：

历史成交价格：

3、临港首府

目前在售业主的报价：

历史成交价格：

以上3个非常典型的案例，

说明了次新叠加产品的保值属性，还是相当赞的。

在这一轮的大跌行情里，叠加产品最要的抗跌因素可能跟以下几个原因有关：供大家参考！

第一是：口罩事件让很多人知道叠加别墅空间对特殊事情的作用非常大，导致不少人开始萌发低密度住宅的居住需要。

第二是：市区和临港房产的价格差，市区随便一套老破大就可以买到临港叠加别墅。一旦因为工作定居临港，一般人都会选择一套改善的叠加。

第三是：临港整体的叠加别墅产品数量少，据不完全统计：滴水湖核心区，万祥，书院，泥城，芦潮港，蓝湾在内；叠加别墅类产品，一手房和二手房合计约5800多套；和临港新片区2019年5年内新增15万套房子比，其稀缺性可想而知。

第四是：目前住宅土地的容积率都比较高，做不到大面积的叠加别墅；也做不多叠加别墅。新房中叠加别墅卖一套少一套；昨天悦领开盘后，最后的大户型叠加又少了，以后临港市场就是凤毛麟角了。

——END——

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