文|余飞 文章来源|城市财经
01
厦门楼市，回归冷静
厦门楼市，依旧没有走出“药效顶多三个月”的怪圈。
自9月末一线城市掀起新一轮救市以来，厦门楼市也加入了成交量回暖大军。
从数据来看，10月份厦门全市一手房共成交5586套，其中住宅成交3157套，环比上涨222.14%，同比上涨128.44%；成交面积338761㎡，环比上涨210.54%，同比上涨142.62%。
堪称强势反弹。不过，仅强势了一个月，11月份厦门的新建住宅成交环比转跌，成交了2785套，环比下跌11.8%。
二手方面，10月份厦门二手房成交共2575套，成交面积249671㎡；其中二手住宅成交1975套，环比上涨46.3%，同比上涨41.88%；成交面积196346㎡，环比上涨40.21%，同比上涨35.65%。
反弹势头也相当明显。
11月份，涨势继续，二手住宅成交了2389套，环比上涨21%。
在成交量带动下，在国家统计局统计的口径中，厦门新房与二手房价格在11月份迎来了齐涨，成为全国8个新房与二手房双双上涨的城市之一。
制图：城市财经；数据：国家统计局
进入12月份，厦门的二手房成交量也和新房一样，出现了明显颓势。
克而瑞厦门披露：
上周（12月16日至22日），厦门二手住宅成交576套，环比下跌约11.8%，日均成交约96套；成交面积为59935㎡，环比下跌约9.2%，成交持续下跌。
由此可以看到，在新一轮救市之下，厦门新房仅躁动了一个月，二手房也只躁动了两个月，终究还是回归了冷静。
最关键的是，虽然国家统计局统计的口径中，厦门新房和二手房在11月份迎来了齐涨，但机构披露的数据，厦门房价仍在调整。
克而瑞厦门披露：
11月份厦门商品房均价32340元/平方米，环比下跌5.5%。同比去年11月份的48615元/平方米，更是下跌了33.5%。
厦门各区，过去一年，房价都在一路下行。
岛内方面：
思明区房价，从年初的最高88136元/平方米，跌至11月份的54094元/平方米。
湖里区，从去年11月份的69787元/平方米，跌至上个月的57338元/平方米。
岛外方面：
海沧区过去一年震荡下跌，去年11月份29307元/平方米，上月为28431元/平方米。
集美区过去一年同样震荡下跌，去年11月份30671元/平方米，上月为28652元/平方米。
翔安区过去一年房价下行很明显，从去年11月的28993元/平方米跌至上月的20708元/平方米。
同安区均价已经跌破了2万元。
02
调整才是常态
在一线与部分强二线躁动之初，我就说过，热行情很难延续，没有宏观经济、就业改善的大环境，根本撑不起中心城市的房地产持续复苏的局面。
厦门房地产行情回归冷静，除了宏观因素方面的经济、就业形势，以及人口红利终结外，还有其自身的主观因素。
比如，这座城市的房价虽然经历了调整，但依旧高不可攀。此外，这座城市的居民杠杆率已经被拉满，很难再拉动。
之前在厦门房价一直领跌的时候，本号就专门分析过厦门房价下跌的主要逻辑：
第一，其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。
说白了，就是房价太高，严重超越了当地人的购买力。
厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。
在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。
而房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。
之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。
简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。
第二，厦门的居民杠杆率很高。
在2021年之前，厦门的居民杠杆率位居全国第二，仅次于深圳，可见其买房热度。
这几年在调整之下，厦门的居民杠杆率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州则位居第一。
虽然排名下降，但杠杆率的绝对数依旧很高，很难再拉动。
可以看下全国整体情况。
全国居民杠杆率在2019年之前一路飙升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直没有什么大变化。
走势已经很好地说明，居民的杠杆已经拉不动了。
第三，台海局势。
台海局势加剧，是厦门楼市下行不可忽视的因素。
连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短。根本原因在于，对房价下跌的根本因素，没有产生任何作用。
本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
03
除了楼市，厦门最该牵挂的是产业空心化
房价德不配位的根本，除了房价本身的绝对价格过高外，其支撑能力也是核心。
我多次强调过，对于一个城市来说，一切问题的根本都是经济问题，而经济问题的根本则是产业问题。
所以，对厦门楼市困境追根溯源，其实是这座城市的产业，出现了问题。
高房价已经对这座城市产生了严重的挤出效应。
高房价远远超过了这座城市本身的经济、收入承受能力，带来的副作用便是产业挤出，产业空心化。
厦门的产业空心化外在表现最大的特征，就是第二产业占比不断下滑，第三产业（广义服务业）占比不断攀升。
