近年来，随着房价持续下跌，房贷转经营贷的问题备受关注。特别是在一些购房者面临贷款续贷难题的背景下，越来越多的人通过中介将原本的住房贷款转为经营贷款（经营贷）。然而，经营贷虽然在短期内减轻了还款压力，但也隐藏着重重风险。
房贷转经营贷的背景
以苏州为例，一位购房者通过贷款中介将房贷转为经营贷，但由于其房产评估价缩水40%，导致无法续贷。当前，全国房价已经连续7个月下降，购房者面临补足抵押品不足的风险。尽管房贷利率下调，中介仍推销房贷转经营贷，但实际上，经营贷存在续贷补差价的隐患，房产跌价可能导致法拍风险。
经营贷申请过程中存在的问题
首先，许多购房者在申请经营贷时，中介会协助办理公司营业执照，然后再申请经营贷。但这种操作存在违规风险，因为金融监管部门对贷款资金流向有严格的规定，违规流入楼市的贷款是重点打击对象。一旦被查实，贷款人将面临严厉的处罚，甚至会导致贷款被提前收回。
此外，有资金中介表示，由于信贷额度充足，许多银行继续推广此业务。然而，银行对经营贷的审核标准严格，要求企业实际经营地点和流水。贷款额度根据抵押物价值评估，最多提供抵押物价值的六到七成。如果房产评估价下跌，贷款额度也会随之减少，这会进一步增加购房者的还款压力。
房价下跌和续贷难度增加的风险
面对房价下跌和续贷难度增加，购房者需谨慎考虑。数据显示，全国房价连续下跌，尤其是二手住宅价格。法律人士提醒，若房产评估价下调，贷款人可能面临违约和房产被拍卖的风险。具体来说，房价下跌会导致房产评估价降低，从而影响贷款额度。一旦房产评估价低于贷款余额，购房者需补足差额，否则将面临违约风险。
经营贷的具体风险
1. 续贷难度大：经营贷的额度和期限一般较短，需要频繁续贷。如果房产评估价下跌，续贷额度不足，购房者需要补足差额，增加了还款压力。
2. 房价下跌风险：全国房价连续下跌，特别是二手房市场疲软，这将直接影响房产评估价。一旦评估价下降，贷款额度减少，购房者需补足差额，增加了财务负担。
3. 违规资金用途风险：经营贷资金应用于企业经营活动，若违规流入楼市，一旦被查实，将面临严厉处罚，甚至贷款被提前收回。
4. 法拍风险：若购房者无法按时还款，银行将对抵押房产进行法拍，购房者不仅失去房产，还可能面临信用污点。
5. 高利率风险：尽管经营贷的利率相对较低，但一旦购房者无法按时还款，逾期利率和罚息将大幅增加，进一步加重还款压力。
结语
综上所述，尽管房贷转经营贷在短期内减轻了购房者的还款压力，但其隐藏的风险不容忽视。购房者在选择此类贷款时，应充分评估自身还款能力和房产市场前景，避免因短期利益而陷入长期的财务困境。同时，金融监管部门应加强对贷款资金流向的监管，防止违规资金流入楼市，维护金融市场的稳定和健康发展。
